不動産投資の代表的な9種類|自分に合った投資先を見つけよう

 

老後の資金面の不安などで、不動産投資に興味を持っている方は多いです。
ただ不動産投資は種類によってはリスクが大きく、投資金額も高いため、自分には手が出せないと考えている方もいます。

実は不動産投資にはさまざまな種類があり、比較的リスクが少ないものや初期費用が少ないものもあります。

本記事では、代表的な不動産投資の種類について紹介するとともに、上級者向けのものやその他の投資手法について解説します。

初心者におすすめの不動産投資も紹介しますので、「不動産投資について挑戦したいと考えているけど、どれから始めればいいかわからない」という方は、ぜひ参考にしてください。

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  • 貯金や保険に比べ、老後の準備を有利に進められる理由
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不動産投資の種類は現物・小口化・証券化に分かれる

不動産投資は以下のように現物・小口化・証券化したものに分かれます。

  • 現物不動産投資
    • 区分マンション
    • 一棟もの
    • 一戸建て
    • シェアハウス・民泊
    • 駐車場・駐輪場
    • トランクルーム
    • 福祉施設
  • 小口化不動産投資
  • 証券化不動産投資
    • REIT

特に現物不動産投資は、建物や運用の形によってさらに細分化されます。

そしてもちろん、種類ごとにリスクや難易度や成功するためのポイント、費用、利回りなどが異なります。

まずは種類ごとにどのようなメリット・デメリットがあるのかを把握しましょう。

代表的な現物不動産投資3種類

まずは現物を扱う不動産投資の中で、「区分マンション」、「一棟もの」、「一戸建て」の代表的な方法について、メリットやデメリットについて解説します。

区分マンション

区分マンション投資とは、マンション1部屋単位から投資して運用する手法のことです。

メリットとしては以下が挙げられます。

  • 1部屋から投資できるため資金も少額でスタートできる
  • 管理する部屋の数が少ないため手間がかからない
  • 修繕維持費も安価で済む
  • 複数マンションに投資することでリスクが軽減される

一方のデメリットは、以下の通りです。

  • 投資する部屋数が少ないとリターンも少ない
  • 空室リスクがある
  • 共用部分の管理については自由度が低い

などが挙げられます。

一棟もの

一棟ものへの投資は、マンションやアパートなどを一棟まるごと購入し運用する手法を指します。一般的に「大家さん」がいるような物件のことです。

この投資のメリットは

  • 管理する部屋数が多いので家賃収入が多い
  • 設備や大規模修繕などの決定を自由に行える

自分がオーナーになるので、判断しやすいという特徴があります。

反対にデメリットは

  • 投資金額が大きいため負債のリスクも大きくなる
  • 天災や火災などに遭遇すれば物件全体がダメになる
  • 管理や修繕における手間やコストがかかる

などが挙げられます。

一棟ものは初期投資する金額が大きいので、ある程度の投資資金があるという方におすすめの手法です。

一戸建て

一戸建て投資とは、戸建住宅を購入し、第三者に貸し出すことで収益を得る投資手法をいいます。主に家族向けを対象とした方法です。

主なメリットは

  • ファミリー層が借りるため長期的な運用計画(収益なども含む)を立てやすい
  • そのほかには投資額に対する収益率である投資利回りが高い
  • 土地活用も期待できる、維持管理が比較的ラク

などが挙げられます。

一方のデメリットは

  • 空室リスクが高い
  • 一人住まいが多い地域や家族連れが少ない地域では需要が少ない
  • 収益率が低い

などです。

一戸建ての場合、中古など比較的安い物件を購入してリフォームし、付加価値を高めた状態で貸し出す方法が注目されています。

それぞれの投資手法をまとめると以下になります。

種類 特徴 リスク 必要資金
区分マンション ・少額でスタートできる

 ・入退去の管理や手間が少ない

・修繕費が安い

共用部分の管理について自由度が低い

・リターンが少ない

1,000万円から5,000万円ほど

(新築・中古で異なる)

一棟もの ・家賃収入のリターンが大きい

・自由度が高い

・ローンを組む場合、多額になる

 ・災害や火災などのリスクが大きい

5,000万円から1億円ほど

(新築・中古で異なる)

一戸建て ・長期的な運用計画が立てやすい

・投資利回りが高い

・維持管理が比較的ラク

・リフォーム代金が高額になる

・空室リスク

・家族連れなどがいなくなったりすると需要が減る、収益率が下がる

1,500円から6,000万円ほど

(新築・中古で異なる)

 

不動産投資の代表的な3種類を比較~マンション1棟所有・マンション区分所有・戸建て所有~

 

上級者向けの不動産投資4種類

続いて、上級者向けの現物不動産投資を紹介していきます。

上記と同様に、概要とメリット・デメリットについて解説します。

シェアハウス・民泊

シェアハウスや民泊として活用し、投資を行う方法です。

すでに所有している物件、もしくは新しく物件を購入し、シェアハウスや民泊として利用できる状態にリフォームした上で運用します。宿泊料や月額家賃が収益となります。

主なメリットは、1つの物件に複数人が入居することになるため、高利回りが期待できることです。また空室リスクが低い点などが挙げられます。

一方デメリットは、住民同士や宿泊者同士のトラブル防止に務める必要があることです。

特に、民泊については民泊新法が適用されており、年間で民泊利用できる日数が決まっているなど、従来に比べ厳しい規制が敷かれています。

民泊投資とは?本当に儲かる?| メリット・デメリット・他の不動産投資との違いなど解説

駐車場・駐輪場

駐車場や駐輪場を提供して収益を得る不動産投資は、土地を駐車場や駐輪場として利用できるように整備した上で投資する手法のことです。

主なメリットとして、建物にかける費用が少ないため初期費用が安く済むことや、ランニングコストが比較的安いことなどが挙げられます。

デメリットは、税制優遇が受けられない点です。マンションやアパート投資は、固定資産税や都市計画税の優遇措置が受けられますが、駐車場や駐輪場はこうした優遇を受けることができません。

結果的に固定資産税や都市計画税が優遇されない分だけ利益が出しにくくなります。

不動産投資として駐車場を経営する3つのデメリット | 「気楽にできる」は間違い

トランクルーム

トランクルーム投資とは、建物の内部をパーテーションなどで区切り、簡易的な個室とすることで、トランクルームとして貸し出す投資手法のことです。

主なメリットとして、管理費用や手間が少ない点や運用利回りが高い点、ランニングコストが少ない点などが挙げられます。

一方のデメリットは、ゼロの状態から十分に利用者を集客することが困難な点、都市計画法における用途地域の制限を受ける可能性がある点、などがあります。

集客さえ乗り越えれば魅力的な投資手法と言えます。

トランクルーム投資とは?高利回りの秘密やリスク・成功のポイント

福祉施設

福祉施設に対する不動産投資とは、グループホームやデイサービスなど介護施設や障がい者福祉施設などの運営を目的として、土地や建物を貸し出して収益を得る投資手法のことです。

福祉施設投資のメリットとしては、少子高齢化により今後も安定した需要が見込まれることや、駅チカなどといった利便性を重視する必要がない、補助金が利用できるなどが挙げられます。

デメリットは、運営者によってサービス内容が変わり、入居者が左右されることがあります。

各種制度を理解した上で投資する必要があるため、まさに上級者向けの投資です。

その他の不動産投資2種類 | 小口化・証券化された不動産投資

続いて小口化不動産投資と証券化不動産投資(REIT)について説明します。

小口化不動産投資

小口化不動産投資とは、ある特定の不動産に対して複数の人々が資金を出し合い、得られた利益を出資割合に応じて分配する不動産投資における投資商品のことです。

たとえばA不動産に5人(複数人で)で共同出資し、得られた収益を5人で分け合うようなイメージです。

小口化不動産投資のメリットは、一般的なマンションやアパートなどの不動産投資とは異なり、自分で不動産を管理する必要がない点や、リスクを分散できる点があります。

さらなるメリットとして挙げられるのが、相続税の節税対策が可能な点です。

現金や有価証券などを相続すれば全額が相続税の対象となります。しかし不動産の場合は、路線価や固定資産税評価額により評価した「相続税評価額」が課税対象となります。

小口化不動産投資は一見すると有価証券に該当しそうですが、不動産として評価されるため節税メリットが高くなるのです。

一方のデメリットは、利回りが低い点や、元本保証や家賃収入の保証がない点、さらに選択肢がまだまだ少ない点などが挙げられます。

小口化不動産投資とは?REITや少額不動産クラウドファンディングとの違いを解説

REIT

REIT(不動産投資信託)とは、投資法人が投資家から資金を集め、複数の不動産に投資する手法のことです。

たとえば、ある企業が複数の投資家からお金を集め、そのお金を用いて複数の不動産に投資し、出資割合に応じた収益を配当する方法です。

 

REITのメリットとして、株式より高利回りな点、10万円や100万円など比較的少額から不動産投資が可能な点、換金性が高く細かな管理が不要な点などが挙げられます。

デメリットは、株式と同様に上場廃止になるリスクがある点や、金利変動や物件価格の低下による配当金の減少リスクがある点、運営法人が倒産する可能性がある点などがあります。

少額で不動産投資をしたいが、換金性は高いものが良いという方におすすめの投資手法です。

不動産投資信託(REIT)とは?少額から始められる手軽な投資

不動産投資初心者に特におすすめなのは、現物の区分マンション投資

以上、不動産投資9種類についてメリットやデメリットを中心に紹介しました。

これらのなかでも、区分マンションへの投資は初心者でも挑戦しやすいです。なぜならはじめに用意する自己資金が少なく、管理などの手間がかかりにくいからです。

部屋数が少ないうちは修繕費なども少額で済みます。その他には、一棟ものなどと比べて売却がしやすいです。

不動産投資に挑戦したいという方は、まずこの区分マンションから挑戦して、投資のコツや物件管理のノウハウなどを身に着けると良いでしょう。

投資の目的やリスク、用意できる資金を基にはじめる投資を選ぼう

さまざまな投資手法がありますが、結局はリスクをどのくらい許容できるのか、投資資金はどのくらいか、によって選べる投資手法が異なります

初心者は区分マンションや一棟もの、一戸建て投資などから始めて、自分のリスク許容度、準備資金にもとづいて判断することが重要です。

ローリスクで始めたい場合は区分マンション、ミドルリスクの場合は戸建て、ハイリスクの場合は一棟ものとなります。

資金に余裕があってリターンを望むなら一棟ものが最適な選択肢となりますし、少額からスタートするなら区分マンション、もしくは戸建てとなります。

個々の状況に応じて、適切な投資手法を選択することが重要です。

まとめ

以上、不動産投資の種類とメリット・デメリット、初心者におすすめの不動産投資として区分マンション投資を紹介しました。

不動産投資に挑戦しようと考えている方は、それぞれ節税や老後資金の確保など、目的・目標があると思います。

自分の状況や達成したいこと、経験など自分にあった不動産投資手法を選んで挑戦してみてください。

初心者の方はまずは知識をつけることも大切ですので、不動産投資会社の資料やセミナーなども活用してみてください!

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▼内容の一部

  • 不動産投資はお金持ちでないとできないの?
  • 貯金や保険に比べ、老後の準備を有利に進められる理由
  • 不動産投資の最大の武器「他人資本」とは?

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