「不動産投資はマイナス収支でも大丈夫」は本当？懸念すべき点を易しく解説
不動産投資において、毎月の家賃収入から月々のローン返済額などを差し引いた時に、お金が余る状態を「プラス収支」、お金が足りなくなる場合を「マイナス収支」と言います。
収支のマイナスぶんは持ち出し費用、すなわち貯蓄などから自己負担する必要があるので、単純に考えれば、収支は毎月プラスであるに越したことはありません。
……が、都心部の不動産など、マイナス収支であっても投資価値を持つ不動産もあるので、一概に「プラス収支の不動産がよい」あるいは「マイナス収支の不動産はダメ」と判断できないことも、また事実です。
ではなぜ、あえてここで取り上げるのかというと、「不動産投資は運用中はマイナス収支でも当たり前」「一切気にしなくても大丈夫」と誤解している人が、意外にも多いためです。
今回は、なぜ「マイナス収支でも全然大丈夫」と思ってしまう人が多いのか、不動産投資初心者にも分かりやすく解説していきます。
目次
「不動産投資はマイナス収支でも当然」という思い込みは、“嘘ではないセールストーク”の影響が大きい
先述したように、実際は都心部の新築ワンルームマンションなどで、マイナス収支の物件は珍しくありません。
新築である・駅から近い物件である・居住環境がよい……など、ローン返済中の月々の支払いが少しマイナスだとしても、投資価値としては大きい不動産は、多数あります。
ただし、「マイナス収支でもOK」「マイナス収支を気にしなくてもよい」とはまた、話が異なるのです。
マイナス収支でも価値がある物件もあれば、マイナス収支を飲み込むほどの価値はない物件も、当然ながらあるでしょう。
「不動産投資はマイナス収支でもOK」と誤解する理由の多くが、“マイナス収支を正当化する第三者の意見を、素直に受け入れ過ぎている”ことにあると思われます。
- 将来への積み立てになるから大丈夫
- 年金対策としてだから大丈夫
- 生命保険のようなものだから大丈夫 ……etc.
こうした言葉を不動産投資のブログで見たり、実際に営業マンから言われることがあります。
これらの事柄は、決して嘘ではありません。実際に不動産投資は、将来の蓄えとして大きな役目を果たします。
ただし、情報の受け取り側に不動産投資(特にローン)の知識が乏しいと、「＝マイナス収支を気にしなくてもいい」という間違った結論になるケースがあるようです。
よくないセールスマンは、しばしば相手の知識の少ないことをいい理由に、“穴”の抜けたセールストークを行うことを、不動産投資初心者は警戒しておいたほうがいいです。
また、逆に毎月プラス収支であると見せかけて、実際は運用の継続性に乏しい物件を紹介されるパターンもあると、知っておきましょう。
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マイナス収支の投資用不動産で懸念されるべき2つのコト
「毎月数千円程度の赤字なら耐えられる。それが将来、“ちゃら”になって戻ってくるのなら、別に問題はないのでは？」という疑問も多そうです。
マイナス収支の投資用不動産に問題があるかないかではなく、マイナス収支の投資用不動産が持つ懸念点にどう対応するかが、結果として不動産投資が成功するかどうかのカギだと思います。
以下、マイナス収支前提の不動産投資が持っている懸念点のうち、大きな2点をピックアップして解説しました。
- 購入当時のマイナス収支は大きくなくても、金利上昇で大きくなる可能性がある
- 購入した投資用不動産は原則、価値も家賃も下がり続ける
【1】購入当時のマイナス収支は大きくなくても、金利上昇で大きくなる可能性がある
その時のシミュレーションで毎月マイナス収支が分かったとしても、「この程度なら別に持ち出し費用で何とかなるな」という範囲のマイナスなら、購入に踏み切れるかもしれません。
ただしここで見逃しやすいのが、金利上昇リスク。
金利上昇、すなわち月々のローン返済額が上がれば、毎月のマイナス収支を埋める持ち出し費用の金額も膨らんでしまいます。
検討時に「それほど大変ではない」と許容できるマイナス収支が、数十年後に金利が上昇したあとも許容できるかどうかが、1つの判断軸です。
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【2】購入した投資用不動産は原則、価値も家賃も下がり続ける
マイナス収支の物件は新築物件に多く見られ、それ自体が問題というわけではありません。
しかし物件価値の下がり方・家賃の下がり方の見通しが甘いと、後年持ち出し費用の負担の大きさに苦しむ可能性が高いです。
例えば、“新築プレミア家賃”で1人目が入居したものの、すぐに退去して2人目を募集しなくてはいけない状況だとしましょう。
オーナーが思っていたよりもずっと早く、“新築プレミア家賃”から“一般相場家賃”へ引き下げなくてはいけない可能性が出てきます。
はじめからマイナス収支の投資用不動産は、それよりもさらにマイナス収支になる場合でも大丈夫かをよく検討して、選ぶ必要があります。
「プラス収支だからOK」「マイナス収支だからNG」という単純な判断をしないことが大切
以上、「不動産投資はマイナス収支でも大丈夫」と投資初心者が誤解する理由と、マイナス収支の投資用不動産の懸念点について、解説しました。
不動産投資はあくまで“投資”なので、「マイナス収支なんてもってのほか、絶対に毎月プラス収支を出す！」と思っていたって、うまくいかない時はあるものです。
「プラス収支だから大丈夫」「マイナス収支だからダメ」という画一的な判断はせず、「将来的に資産価値が出る物件なのか？」「マイナス収支の場合、その資産価値に見合うものなのか？」を総合的にみて、購入を判断するべきでしょう。
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