不動産投資のサブリース契約とは?メリット・デメリットと注意点

サブリース

不動産投資について調べていると、「サブリース」という言葉を目にすることが増えてくるかと思います。

どういうものかは詳しくわからないけれど、「サブリースは損する」というイメージを持たれている方もいらっしゃるのではないでしょうか。

今回はサブリース契約の仕組みとメリット・デメリット、契約時の注意点を紹介したいと思います。

サブリース契約とは?

サブリースとは簡単に言うと入居者がいなくても家賃が入る仕組みです。

その実態は、管理会社がオーナーから物件を借りて、その物件を入居者に貸すという、転貸(又貸し)の契約で、オーナーは賃料を満額得られるわけではなく、何割かを

差し引かれた保証賃料を受け取る事になります。

サブリース契約のメリットとデメリット

サブリース契約のメリットとデメリットをご紹介したいと思います。

サブリース契約のメリット

  • 空室リスクを避けられる
  • 入居者とのやり取りなどの手間がかからない
  • 入ってくる家賃が決まっているので確定申告しやすい
  • 相続税対策には有効

1.空室・滞納リスクを避けられる

1番のメリットは物件が空室になって家賃収入がなくなるのを防げることです。

2.入居者とのやり取りなどの手間がかからない

面倒な賃貸契約や、入居者とのやり取りをすべて任せることができます。

3.入ってくる家賃が決まっているので確定申告しやすい

毎月、毎年入ってくる家賃が決まっているので確定申告の手間が少なくなります。

4.相続税対策には有効

相続税対策に不動産投資を始められた場合、いざ相続というときの不動産評価額が重要となります。

評価額が下がれば下がるほど、資産にかかる税金が少なくなり、「人に貸している」ということは評価額を下げる要因になります。

相続時に1ヶ月以上入居者がいないと評価額が下がりませんが、サブリース契約では業者に貸していることになり評価額が下がるので、メリットがあります。

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サブリース契約のデメリット

  • オーナーが家賃を決めづらい
  • 収益性が下がる
  • 入居者を選べない

1.オーナーが家賃を決めづらい

更新時等に賃料見直しがあり、空室や相場に応じて賃料が下げられることが多々あります。

2.収益性が下がる

サブリース契約は管理会社が、オーナーから借りた物件を入居者に転貸(又貸し)する契約です。敷金や礼金、更新料などは実際に入居者に貸している管理会社に入ることがほとんどですので、収益性が下がります。

3.入居者を選べない

入居者募集や賃貸契約は管理会社が行いますので、オーナーに入居者を決める権限がないことがほとんどです。

さらに、どのような入居者が入っているか教えてもらえないこともあります。

サブリース契約時に注意しておきたいポイント

実際にサブリース契約を結ぶ際に気をつけておきたいポイントを6つ紹介します。

  • 保証賃料の設定
  • リフォーム・原状回復の費用
  • 解約条件
  • 免責期間
  • 会社は信用できるか
  • 支払日

保証賃料の設定

会社によっては、サブリース契約時の保証賃料を高めに設定してお客様の目に魅力的に映るようにしておき、契約更新時に、保証賃料の見直しを迫られるケースがあります。

保証賃料の設定について売るために高く設定しているのか、将来的な見通しのもと、保証賃料を設定しているのか見極める必要があります。

過去に他のお客さんの更新時に見直しを行ったことがあるかどうか、いくらからいくらに変更したかなど、実績ベースの確認をすることが重要です。

リフォーム・原状回復の費用

入居者入れ替えや、老朽化におけるリフォームや原状回復の費用について、あらかじめどのような取り決めがあるか確認しておかないと、突然高額な費用が発生する恐れがあります。

設備については、部位や年数によって負担が決まっていることが多く、だいたい3~4年に1度は何かしらの修繕が必要になり、少なくとも10年経つとどこか悪くなっていると考えた方が良いと思われます。

マンションの規模や設備によって金額は変わりますが、例えば、35年で150万円ほどの修繕費が予想される場合、月3500円程度の積み立てをしておくと安心でしょう。

他にも突発的な出費に備える設備保証のオプションがある管理会社もあります。

どちらにしても、月々の出費は増えますが、突然高額な請求が来て困るという事態は避けられます。

修繕時期や費用の目安などの情報をあらかじめ教えてくれる会社は安心かもしれません。

リフォーム・改修

解約条件

長期的に安定した運用をする目的で始められた場合も、何らかの事情で手放す必要が出てくることや、サブリースは不要と思われることがあるかもしれません。

そのときに、解約したいと思っても、違約金が発生する場合があります。

更新時など解約できるタイミングがあるかどうか、解約時には違約金がかかるかどうか、など念のため確認しておきましょう。

免責期間

新築時や退去後の一定期間、家賃保証できない、つまりオーナーに収入が入らない期間があります。

高い家賃が見込める新築時と、一番空室に困る退去後の期間に保証を受けられないオーナー側に不利な制度です。期間は1~3ヶ月程度が多い様ですが、免責期間の有無と長さはチェックしておきましょう。

会社は信用できるか

大きな問題を起こしているところや、訴訟が起きている会社は避けたほうが良いでしょう。

それ以外の会社でも、

「●●件のうち何件賃料見直ししてますか?」
「新築から●年でどれくらい家賃が下がることが予想されますか?」
「何人か実際取引されているお客さんの話を聞かせてください」

などの質問をして、実情を確かめることがおすすめです。

大きな会社だからといって安心できるものではありませんので不安が残る場合は、サブリース契約はやめておいたほうが良いかもしれません。

また、会社が倒産した場合、保証がなくなりますので、経営が安定しているかどうかという観点も大切です。

因みに、倒産した場合は、保証がなくなり、その時入居者がいれば、基本的には入居者と直接賃貸契約を結ぶことになります。

支払日

ローンの支払日よりも後の場合、口座の残高に注意が必要です。

サブリース自体は悪ではない!正しく概要を理解し賢く利用

サブリースの利用

サブリースは、単に空室時の家賃を保証する契約というよりは、ノウハウを持ったプロがマンションの運用代行をしてくれるサービスと考えたほうが良いかもしれません。

安定した収入を得るためにはまず、「サブリースがあるから」という理由で物件を選ばず、立地や建物の状態など価値ある物件を探すことを第一に考えましょう。

業者も、悪い条件よりも良い条件の物件のほうが運用しやすいのは同じです。

悪い条件の物件でも「サブリースがあるので大丈夫」と言って来る場合は、どのような方策があるのか、家賃はどれくらい下がるかなどあらかじめ聞き、本当に安心して任せられるか確認しておくことがおすすめです。

トラブルや訴訟問題も多く、サブリースを取り巻く状況は刻々と変わっていますが、「ちゃんと契約内容に目を通していない方が悪い」と、オーナー側が不利な状況になってしまう事例も散見されます。

業者の言いなりになって失敗しないためにも、あらかじめ仕組みや契約内容を理解し、信頼して任せられる会社を選ぶようにしましょう。

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