不動産投資でサブリース契約時に失敗しないための6つの注意点

サブリース

不動産投資について調べていると、「サブリース」という言葉を目にすることが増えてくるかと思います。

どういうものかは詳しくわからないけれど、「サブリースは損する」というイメージを持たれている方もいらっしゃるのではないでしょうか。

今回はサブリース契約の仕組みとメリット・デメリット、契約時の注意点とサブリース契約に向いている方、発生しやすい問題とその解決策を紹介したいと思います。

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サブリース契約とは?

サブリースとは簡単に言うと入居者がいなくても家賃が入る仕組みです。

その実態は、不動産会社がオーナーから物件を借りて、その物件を入居者に貸すという、転貸(又貸し)の契約で、オーナーは賃料を満額得られるわけではなく、何割かを差し引かれた保証賃料を受け取る事になります。

サブリース契約4つのメリット

本章ではサブリース契約をするメリットをご紹介します。主なメリットは以下4点です。

  • 空室リスクを避けられる
  • 入居者とのやり取りなどの手間がかからない
  • 入ってくる家賃が決まっているので確定申告しやすい
  • 相続税対策には有効

1.空室・滞納リスクを避けられる

サブリース契約において最大のメリットは物件が空室になって家賃収入がなくなるのを防げることです。

不動産投資において一番の懸念点として空室や入居者の家賃滞納リスクが挙げられます。なぜなら、空室や家賃滞納で収入が減少するとローンの返済に支障をきたしマイナスになる可能性があるからです。

サブリース契約は管理会社が、オーナーから借りた物件を入居者に転貸(又貸し)する契約です。そのため、空室がある状態でも不動産会社からは一定額を受け取り続けることが可能です。

サブリースの契約イメージ

引用:国土交通省・消費者庁|「サブリース契約を検討されている方は契約後のトラブルにご注意ください!

また、入居者が家賃を払えなくなった場合に管理契約では収入額が減少しますが、サブリース契約では変わらず一定額を受け取ることができます。

家賃保証(サブリース)と似た保証制度として空室補償・滞納保証があります。この3つの制度の違い について詳しく知りたい方は「家賃保証(サブリース)・空室補償・滞納保証の違い | 区分投資の強い味方は?」で解説していますので、併せてご覧ください。

2.入居者とのやり取りなどの手間がかからない

マンションなどの不動産経営には入居者募集や集金、契約の更新から建物のメンテナンスというように多岐にわたる管理が必要となります。

サブリース契約は前述した面倒な賃貸契約や、入居者とのやり取りをすべて任せることが可能です。

そのため、他にも仕事をしていて不動産の管理に多くの時間を避けない方にはおすすめの契約だといえるでしょう。

3.入ってくる家賃が決まっているので確定申告が簡単

管理契約では入居者の人数で収入が変化したり、各入居者ごとに家賃も違ったりするため入居者ごとに税務計算をする必要があります。

しかしながら、サブリース契約は毎月、毎年入ってくる家賃が決まっているので簡潔に税務計算ができます。

確定申告の手間が少なくなるというメリットがあるのです。

4.相続税対策には有効

サブリース契約では常に業者に物件を貸していることになるため、物件の評価額が下がり、相続時にかかる税金が少なくなります。

相続税対策に不動産投資を始めた場合は相続するときの不動産評価額が重要となります。

「人に貸していること」は評価額を下げる要因になるため、節税のためには入居者を確保しておきたいところ。

相続時に1ヶ月以上入居者がいないと評価額が下がりませんが、サブリース契約をしておけば業者に貸していることになり評価額が下がるので、相続時の税を減らせるメリットがあります。

不動産投資で節税できる税金の種類やその効果について詳しく知りたい方は「不動産投資の節税効果|節税になる税金の種類と注意点」で解説していますので、併せてご覧ください。

サブリース契約3つのデメリット

本章ではサブリース契約のデメリットとして以下3点解説します。

  • オーナーが家賃を決めづらい
  • 収益性が下がる
  • 入居者を選べない

1.オーナーが家賃を決めづらい

サブリース契約では更新時等に賃料見直しがあり、空室や相場に応じて賃料が下げられることが多々あります。

そのため、最初の契約時と同額の収入が継続的に受け取れるわけではないという点には注意が必要です。

サブリース契約を行う際には賃料が見直される更新がどのくらいのスパンであるのか確認するようにしましょう。

2.収益性が下がる

サブリース契約は管理会社が、オーナーから借りた物件を入居者に転貸(又貸し)する契約です。

敷金や礼金、更新料などは実際に入居者に貸している管理会社に入ることがほとんどですので、収益性が下がります。

また、入居者とオーナーの間に仲介が入っている分、毎月の家賃収入も相場家賃よりも1~2割ほど低くなることが多いです。

家賃収入が減るというマイナスの面はもちろんありますが、空室分の家賃も保証してくれることから心配事が減るため必要経費とも考えることもできるでしょう。

3.入居者を選べない

管理契約では入居の可否はオーナーが決められますが、サブリース契約下では入居者募集や賃貸契約は管理会社が行いますので、オーナーに入居者を決める権限がないことがほとんどです。

さらに、どのような入居者が入っているか教えてもらえないこともあります。

そのため、必ずではありませんがモラルの無い入居者が入り他の入居者へ悪影響を与えて、入居率の低下や家賃の引き下げに繋がるケースも考えられるでしょう。

サブリース契約時に注意しておきたいポイント

実際にサブリース契約を結ぶ際に気をつけておきたいポイントを6つ紹介します。

  • 保証賃料の設定
  • リフォーム・原状回復の費用
  • 解約条件
  • 免責期間
  • 会社は信用できるか
  • 支払日

保証賃料の設定

会社によっては、サブリース契約時の保証賃料を高めに設定してお客様の目に魅力的に映るようにしておき、契約更新時に、保証賃料の見直しを迫られるケースがあります。

保証賃料の設定について売るために高く設定しているのか、将来的な見通しのもと、保証賃料を設定しているのか見極める必要があります。

過去に他のお客さんの更新時に見直しを行ったことがあるかどうか、いくらからいくらに変更したかなど、実績ベースの確認をすることが重要です。

リフォーム・原状回復の費用

入居者入れ替えや、老朽化におけるリフォームや原状回復の費用について、あらかじめどのような取り決めがあるか確認しておかないと、突然高額な費用が発生する恐れがあります。

設備については、部位や年数によって負担が決まっていることが多く、だいたい3~4年に1度は何かしらの修繕が必要になり、少なくとも10年経つとどこか悪くなっていると考えた方が良いと思われます。

マンションの規模や設備によって金額は変わりますが、例えば、35年で150万円ほどの修繕費が予想される場合、月3500円程度の積み立てをしておくと安心でしょう。

他にも突発的な出費に備える設備保証のオプションがある管理会社もあります。

どちらにしても、月々の出費は増えますが、突然高額な請求が来て困るという事態は避けられます。

修繕時期や費用の目安などの情報をあらかじめ教えてくれる会社は安心かもしれません。

リフォーム・改修

解約条件

長期的に安定した運用をする目的で始められた場合も、何らかの事情で手放す必要が出てくることや、サブリースは不要と思われることがあるかもしれません。

そのときに、解約したいと思っても、違約金が発生する場合があります。

更新時など解約できるタイミングがあるかどうか、解約時には違約金がかかるかどうか、など念のため確認しておきましょう。

サブリース契約の解約を行う際の流れや解約交渉で発生しやすいトラブルと対策について詳しく知りたい方は「サブリース契約は解約できるのか? | 解約条件や必要な流れを解説」で解説していますので、併せてご覧ください。

免責期間

新築時や退去後の一定期間、家賃保証できない、つまりオーナーに収入が入らない期間があります。

高い家賃が見込める新築時と、一番空室に困る退去後の期間に保証を受けられないオーナー側に不利な制度です。期間は1~3ヶ月程度が多い様ですが、免責期間の有無と長さはチェックしておきましょう。

会社は信用できるか

大きな問題を起こしているところや、訴訟が起きている会社は避けたほうが良いでしょう。

それ以外の会社でも、

「●●件のうち何件賃料見直ししてますか?」
「新築から●年でどれくらい家賃が下がることが予想されますか?」
「何人か実際取引されているお客さんの話を聞かせてください」

などの質問をして、実情を確かめることがおすすめです。

大きな会社だからといって安心できるものではありませんので不安が残る場合は、サブリース契約はやめておいたほうが良いかもしれません。

また、会社が倒産した場合、保証がなくなりますので、経営が安定しているかどうかという観点も大切です。

因みに、倒産した場合は、保証がなくなり、その時入居者がいれば、基本的には入居者と直接賃貸契約を結ぶことになります。

支払日

ローンの支払日よりも後の場合、口座の残高に注意が必要です。

サブリース契約をすべき人とは?

サブリース契約に向いている人は自分で全てを管理する時間的・スキル的な余裕がない方です。

例えば本業が別にあり、副業として不動産経営を考えている方が該当するでしょう。あくまでも時間をかけずに安定した収入を得たいという方にはサブリース契約がおすすめだといえます。

また、ある程度オーナーとして時間や労力を割くことはできるが不動産の規模が大きく、個人で管理することが難しい場合にはサブリース契約をして不動産会社に委託することは効果的だといえます。

上記の方はサブリース契約のデメリットを把握した上でサブリース契約を検討すると良いでしょう。

サブリース契約で問題が発生するケース

サブリース契約で発生するトラブルではオーナーが「聞いていなかった」「知らなかった」という誤解から表面することが多々あります。

不動産会社の説明不足、オーナーの確認不足またはその両方が考えられますが、主なトラブルのケースは以下の3点です。

  1. 契約継続の必須条件を知らなかったケース
  2. 管理会社や修繕業者の変更ができないことを知らなかったケース
  3. 保証金額改定や途中解約の可能性を知らなかったケース

1つ目は契約継続の必須条件をオーナーが知らず、必須条件を満たしていなかったことから契約継続が行えずに問題になる場合です。

2つ目はオーナーが清掃や点検などの管理や、リフォームや修繕業者変更、指名とした際に契約上変えられなかったケースです。そのため、オーナーの希望がどこまで反映されるのか確認をする必要があります。

3つ目は営業時の保証内容と契約内容が違い問題になるケースです。。契約時には保証金額の改定はどれくらいの期間で行われるのかや途中解約の条件などをチェックすることが必要です。

サブリース契約で発生しやすい問題やその対策について詳しく知りたい方は「サブリースで問題が起こる理由 | 消費者庁も促すオーナーが持つべき理解とは?」で解説していますので、併せてご覧ください。

サブリース自体は悪ではない!正しく概要を理解し賢く利用

サブリースの利用

サブリースは、単に空室時の家賃を保証する契約というよりは、ノウハウを持ったプロがマンションの運用代行をしてくれるサービスと考えたほうが良いかもしれません。

安定した収入を得るためにはまず、「サブリースがあるから」という理由で物件を選ばず、立地や建物の状態など価値ある物件を探すことを第一に考えましょう。

業者も、悪い条件よりも良い条件の物件のほうが運用しやすいのは同じです。

悪い条件の物件でも「サブリースがあるので大丈夫」と言って来る場合は、どのような方策があるのか、家賃はどれくらい下がるかなどあらかじめ聞き、本当に安心して任せられるか確認しておくことがおすすめです。

トラブルや訴訟問題も多く、サブリースを取り巻く状況は刻々と変わっていますが、「ちゃんと契約内容に目を通していない方が悪い」と、オーナー側が不利な状況になってしまう事例も散見されます。

業者の言いなりになって失敗しないためにも、あらかじめ仕組みや契約内容を理解し、信頼して任せられる会社を選ぶようにしましょう。

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