インフレ対策として不動産投資はなぜ有効?デフレ時のことも解説

インフレで物件とお金を天秤にかける

 

インフレ対策として不動産投資が有効、という見解があります。結論としては正しい知識をつけ物件選びを誤らなければ、不動産投資に取り組むことはインフレ時に資産を守る上で強い味方となります。


今回はインフレと不動産との相互関係から、インフレ対策として不動産投資がおすすめな理由、不動産投資で失敗しない方法について解説します。

 

インフレとは?不動産へどのような影響があるの?

Inflation, Recession and Depreciation Concept. Female Customer Character with Shopping Trolley Looking at Rising Price Arrow Chart. Financial Crisis, Corporate Sale Drop. Cartoon Vector Illustration

インフレ(インフレーション)時に不動産を持っていると資産形成に有利になる、という文句を耳にしたことはありませんか?そもそも「インフレとはどういう現象か」に加え、不動産にどのような影響があるのかを以下で解説していきます。

 

インフレーションの意味とは?
インフレーションとは「物価が上がり、貨幣価値が下がる」こと


インフレとは、
物価が上がり貨幣の価値が下がる状態が継続的に起こる経済状況のことを指します。


アベノミクスのような金融緩和政策で市場に出回るお金の量が増えた時、あるいは高度経済成長期やバブル期のような「物の需要量>供給量」で物価が跳ね上がった時などに
「一時的に物の価値が上がる分、お金の価値が下がる」ことで発生します。


具体例をあげて説明しましょう。これまで100円で購入できていた缶コーヒーが、インフレの影響で1本200円に値上がりしたとします。そうすると
缶コーヒーを購入するために以前と比較して2倍のお金が必要となったため、お金の価値も半分(2分の1)になったと考えることができます。これがインフレが与える経済への影響です。


インフレが発生すると企業としても売上があげやすくなりますし、買い手としても給与が上がるので購買意欲が高まります。経済全体で「消費しよう」という循環が生まれるため、インフレが起こると通常は日本全体の景気が良くなる傾向があります。

 

インフレが不動産に与える影響とは?

インフレが起こると、不動産はどうなるのでしょうか?結論としてはインフレになれば不動産の資産価値も高くなります。


先述したとおりインフレが起これば物の価値があがるため、物価上昇とともに不動産価格も値上がりすることとなります。以前から不動産を資産として所有しているのであれば、インフレ時には有利に働く場合が多いでしょう。


反対にあなたが「不動産を借りる・購入する側」であった場合、インフレによって不動産の購入価格や賃借料は値上げされる可能性が高いと考えられます。


つまりインフレ時は
「不動産を所持している人にとって、メリットの大きな状況」だと解釈できるでしょう。

 

インフレ対策として不動産投資が有効といわれる2つの理由

不動産投資

数ある投資の中でも、不動産投資はインフレ対策として有効な手段であると言えます。どうして不動産投資がインフレ時に有利になるのかを見ていきましょう。

 

不動産はインフレで価値があがる「現物資産」だから

1つ目の理由は、不動産はインフレで価値があがる「現物資産」であるためです。この意味は金融機関へお金を預金する例などと比較するとわかりやすくなります。


例えば、インフレ以前から「1,000万円の銀行預金」「1,000万円の不動産」を所持すると仮定しましょう。


インフレになった際、預金の1,000万円は多少の金利がつくとはいえ、基本的には「1,000万円」のままです。反対に1,000万円で購入した不動産は物価の上昇に伴い、その価値も向上します。仮に「不動産は1,500万円分の値がついた」とすれば、元は同等の価値があった紙幣と不動産が、インフレによって500万円分の差がついたということになります。

 

インフレ前  インフレ時
1,000万円の預金 1,000万円のまま
1,000万円のマンション 1,500万円で売れるマンションに


→  結果的に500万円の差が生まれる

 

このようにインフレになるとお金の額は変わらずとも「実質的な価値」が減ってしまうので、不動産のような現物資産に変えておくことで資産価値を守ることができるのです。


本来不動産は築年数に合わせて価値が下がるのが一般的ですが、インフレ下では「資産価値が下がりづらい上に、家賃は上昇する」といった現象が起こります。よって「不動産を貸して家賃収入をあげたい」という投資家からすれば、インフレ時の不動産投資は非常にメリットが大きい投資であると考えられるのです。

 

固定金利であれば、インフレ時は「ローンの額」も減るから

ローン

インフレ対策として不動産投資が有効と言われるもう1つの理由に「固定金利であれば、インフレ時に実質のローンも減るから」というものがあります。


意外と見落とされがちなインフレ時の特徴として、お金の価値が全体的にさがるため
「借金やローン」といった負債も目減りすることがあげられます。実質的には借りた分より低い価値のお金を返済すれば良くなるため、お金の借り手にとっては有利な状況となります。


よってインフレ前に借り入れた資金で不動産を購入し、賃貸物件として経営することで、
インフレ後には低い返済するローンで高い家賃収入を得られる、といった現象が起こります。


ただし注意が必要なのが
「住宅ローンを固定金利ではなく変動金利に設定している場合、インフレで金利もあがるため必ずしも有利になるとは限らない」という点です。


変動金利は元々固定金利よりも金利が低めに設定されている分、経済状況によって額が変動するという特徴があります。インフレで物価が上昇すると、比例して金利も上がるため返済額が上がってしまうという側面もあるのです。


「インフレを見越して、固定金利で借り入れをする」ことは現実的に難しいでしょうが、結果的に費用を抑えて収益を伸ばすことに繋がるパターンも存在するというわけです。

 

 

デフレ時の不動産投資への影響は?

デフレーションの写真

「不動産投資がインフレに強いならば、必然的にデフレ時は不利になるのでは?」と思うのが自然でしょう。


結論からいうと、不動産投資はデフレ時にも
「あまり大きな損害を受けにくい投資商品」という特徴があります。もちろん好ましい状況とは言えませんが、計画的な運用と物件選びさえ間違えなければさほど大きな影響を受けることはないでしょう。


1つ目の理由としてはたとえ物価が下がってしまったとしても、
不動産の賃料が不景気によって大きく下がる可能性はほとんどないためです。例えば先月まで「家賃7万円」で貸し出していた物件が、今月から突然「6万円になった」というケースは殆ど見られないでしょう。


2つ目の理由としては、
家は人が生きる上での必需品なので需要が無くならないからです。デフレになると不景気になり、社会全体として物が売れづらくなる傾向があります。しかし衣食住の1つである家は生活になくてはならない存在なので「人が賃貸を一斉に借りなくなる」といったリスクはまず考えづらいでしょう。


よって不動産投資は
デフレの影響をまったく受けないと言えば嘘になりますが、他の現物投資よりは比較的デフレ時のリスクが少ない投資商品と考えられます。

 

インフレ・デフレ両者に強い不動産投資のため、物件購入で失敗しないポイント

不動産投資セミナー選びのポイントイメージ

インフレ対策として有効な不動産選びのコツは、一般的に不動産を購入する際と何ら変わりません。失敗しないために知っておくべき、3つのポイントをご紹介します。

 

1. 長期的に価値の下がりづらい不動産を選ぶ


失敗しない不動産選びの1つめのポイントは
「長期的に価値の下がりづらい不動産を選ぶ」ことです。価値の下がりづらい不動産選びの特徴として、以下のような点に注目すると良いでしょう。

 

【価値の下がりづらい物件の特徴】

・人気エリアにある
・都心の近くにある
・治安の良いエリアにある
・公共交通機関からの便が良い
・駅チカである
・過疎化の進みづらいエリアである
・将来的に需要の高まりそうなエリア(再開発が計画されているなど)である


上記の物件であれば長期的な需要が見込めるため、空室リスクや大幅な賃料の値下げといった問題を避けることができます。


ただしこれらの物件はそもそもの人気が高いため、購入額もそれなりに高いことが予想されます。条件と照らし合わせながら、収益の回収がきちんと見込める
「価値に対して割安な、費用帯の良い物件」を見極めることが重要です。

 

2. まずは少額のマンション投資からスタートする

マンションの部屋

不動産選びの2つめのポイントはいきなり高額物件には手を出さず、少額物件の投資からスタートする」ということです。具体的にはマンションやアパートを1室単位で購入する、区分マンション・区分アパート投資からスタートするのがおすすめです。


理由としては少額投資から始めることで、最小限のリスクで不動産投資のノウハウを学べるためです。物件次第では1,000万円以下から始められるものもあるため、サラリーマンとして働く傍ら不動産投資を運用することも可能です。


上記の「価値の下がりづらい物件」の特徴に当てはまる1Kなどの少額物件で、まずは手堅く着実に収益を上げ、不動産の知識を蓄えていきましょう。

 

3. セールストークに騙されず、自身でも投資の知識をつける


不動産選びの3つめのポイントは
「営業マンのセールストークに騙されない」ということです。


不動産投資はインフレ対策にもなりうる優良な投資先ですが、一方で失敗すれば損益を被るリスクも持ち合わせています。そのため慎重な物件選びと収益計画が必要となりますが、それをきちんと説明せずメリットばかりを打ち出す営業マンが実在するのも事実です。


そういったうまい話を鵜呑みにせず失敗しない投資先を選ぶためには、
自分自身がきちんと投資の知識を身に着け、信頼できる管理会社を見つけ出すことが重要です。あくまで受け身ではなく「自分が投資の責任を追う」立場であることを自覚して、不動産投資に臨む意識が重要です。


今は世間に初心者でも不動産の知識を学べるツールが溢れているので、ぜひ積極的に不動産投資について勉強することをおすすめします。具体的には書籍や専用のアプリ、動画、あるいは不動産投資会社のセミナーなどに参加してみるのもおすすめです。最近はオンラインで受けられるセミナーも増えているので、気軽に投資の知識を身につけることが可能です。


最後に

不動産投資の仕方イメージ

今回は「インフレと不動産の関係」というテーマから、不動産投資がなぜインフレ対策として有効なのか、デフレ時にはどういった影響を受けるのかなどを説明しました。


不動産投資はインフレ時には大きなメリットがある上、デフレにも強い有益な投資先であると言えます。ただし闇雲に手を出す、あるいは不良物件を購入すれば当然ですが失敗するリスクも考えられる商材です。


インフレだから、デフレだからとこだわるり過ぎるのではなく
、長期的に自分の資産を育てるという目的で、正しい情報を持って不動産投資にチャレンジしてほしいと思います。

 

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