不動産投資の始め方|リスクを下げて成功率を上げる

不動産投資について「早く始めるのがいい」「初心者でもできる」などと耳にした事があるかもしれませんが、全くの初心者の場合、まずどうやって始めたらいいのかわかりませんよね。

今回のテーマは不動産投資の始め方です。

始める前に知っておくべき基礎知識や考え方、効果的な勉強方法と、リスクを下げて成功率を高める始め方を説明していきます。

不動産投資を始める前に知っておくべき5つの事

自分はどんな目的で不動産投資をするのかを知る

不動産投資を始める前にはっきりさせておきたいのが、投資の目的です。

不動産投資は、売買差益(キャピタルゲイン)を得ることも、家賃収入(インカムゲイン)を得ることもできますが、キャピタルゲイン狙いの場合、投機的要素が強く、景気や外的要因に左右されやすいため初心者には不向きです。

それに対しインカムゲイン狙いの場合は、景気や外的要因に左右されにくいため、初心者に向いています。

何のために投資を始めるのか、例えば、家賃収入を老後の年金代わりにしたいとお考えの場合は、毎月どれくらい欲しいか、何歳からもらいたいか、などを明確にしてから運用を始める事が大切です。

物件の利回りだけで判断しない

物件ポータルサイトなどを見ていると、高い利回りが並び、まず目がいってしまうかもしれませんが、物件は利回りから見ないことがおすすめです。

利回り目的で購入する事が必ずしもダメという訳ではありませんが、 仮に利回り15%となってる物件の場合、なぜこんなに高い利回りなのか、その理由を知る必要があります。

利回りが高いというのは賃料に対して価格が安いということですが、これは地方の物件で価値が低いから安いだけである可能性がありますし、家賃設定が相場より高すぎるという可能性もあります。

相場より家賃が高いと借りてくれなくなる可能性が高いので空室リスクを招くこととなります。

 

更に最近ですと、高利回りのシェアハウス物件を巡って大きな問題が起きたことを聞かれた方もいらっしゃるかもしれません。

高い利回りを目にした時はまず、本当の利回りかどうかを疑いましょう。

長期的・安定的にインカムゲインを得たいのであれば、 今後20~30年先までの需要と供給を考えることがおすすめです。

その場合、東京都心部の物件ですと、リスクが少ないと考えられます。

物件購入後に不動産をどうやって運用するか

始め方に漠然とした疑問を持たれているかもしれませんが、長期間保有する場合、その運用をどうやって行うかが非常に重要になります。

運用方法は大きく分けて次の3つになります。

  1. 賃貸管理を自分で行う
  2. 管理会社に集金など管理の一部を任せる
  3. サブリース契約で管理の全てを任せる

①賃貸管理を自分で行う

入居者の募集から、退去後の原状回復・リフォームなど全てご自身で行うという方法もあります。

自由度が高い分、負担も大きいといえるでしょう。

②管理会社に集金など管理の一部を任せる

家賃の集金など管理の一部を管理会社に任せるという方法もあります。

この場合、自分で管理するよりもかなりの手間が省けますが、空室時の保障などは付いていない事が多いようです。

③サブリース契約で管理の全てを任せる

管理会社に物件を貸して、入居者に又貸しする形で、運用を任せられるサブリース契約という方法もあります。

管理会社が借りている事になるので、入居者がつかなくても、空室になる事はありません。

不動産投資のサブリース契約とは?メリット・デメリットと注意点

投資向きの不動産の種類

投資向きの不動産にはどのようなものがあるかを知っておく必要もあります。

  • 新築区分マンション
  • 中古区分マンション
  • 新築マンション1棟
  • 中古マンション1棟

などがあります。

この中で初心者におすすめなのは、規模が小さく始めやすいので断然、区分マンションです。

 

投資物件の探し方

物件を探す方法は次の3つを押さえておきましょう。

ポータルサイト

楽待

健美家

など…

便利なサイトが増えていますが、仲介会社やオーナーと直接やり取りになり、自分で判断する必要があるため初心者向けとは言えないかもしれません。

公開されている情報のみを判断材料にすると修繕積立金が積み立てられていないなど想定外のことも多くなるので心得ておきましょう。

たくさんの物件情報が並ぶポータルサイトでは、つい利回りに目が行きますが、人気のある物件は価格が高く、利回りが低くなっているので、利回りに惑わされないようにしましょう。

また実際には、優良物件はポータルサイトに掲載される前に不動産業者がお客様に直接紹介しているケースが多いため、優良物件を見つけたければ、信頼できる良い不動産業者との繋がりを持つことが有効な方法といえるでしょう。

実際に不動産投資をしている知人に会社を紹介してもらう

販売会社を通して物件を買う事になるので、取引する事になる会社や、運用する可能性のある物件は自分の目で確かめた方が良いです。

運良く周囲に不動産投資を行っている知人がいらっしゃる場合は、一度話を聞いてみて、良さそうなら会社の担当者を紹介してもらうのはいかがでしょうか。

セミナーに行く

紹介してくれる知人がいない場合におすすめなのがセミナーです。

ポータルサイトに掲載されていない未公開物件に出会える可能性もあるため、実際に足を運んで自分で情報収集する事が大切です。

不動産投資の勉強方法

勉強法として代表的な4つを紹介します。

本は目的にあったものを選ぶ必要がありますが、不動産会社の営業本か、不動産投資で成功した個人が独自の手法を紹介する自叙伝のような本が多く、それぞれ見解が全く違います。

ですので、本を読むなら系統の違うものを最低3~5冊ぐらいは読みましょう。

詳しい人に聞く(実際にやっている知人)

実際にやっている人といっても、不動産の種類や目的・運用方法は様々なので、ご自身の目的等にあった人の話を聞きましょう。

ネット

ネットも本や人と同じです。 ただし、基礎知識を得るために利用するのには向いています。

セミナー

基礎知識が学べて、実際の会社や物件・事例などに触れられるのでおすすめです。

また、不動産投資は、資産運用や投資の一つなので、その根本となるお金についての知識と不動産投資の両方を学べるセミナーなどにもいってみてはいかがでしょうか?

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リスクが低く成功率の高い不動産投資の始め方

投資なのでリスクを完全に回避することは不可能ですし、成功は保証されていません。しかし、始める時に次の3つを意識する事で、リスクは減り、成功率がアップするでしょう。

リスクの低い物件を選ぶ

一言でいえば需要のある物を選ぶこと! 23区内の人気路線であれば、かなりリスクは低いのではないでしょうか。

また、駅から徒歩10分圏内のマンションはかなりリスクが低く運用できると言われています。

成功のカギは業者選び

成功のためには信用できる会社を選ぶ必要があります。

複数の会社のセミナーに行き、それぞれの担当者にあってから判断することがおすすめです。

また、不動産投資をしている知り合いがいるのであれば、最初の目的は何で、今どんな状況なのかを聞いたりする事で、その人が取引している会社が信頼できるかどうかが垣間見えるかもしれません。

リスクを回避し成功率を高める運用のコツ

管理会社に任せっぱなしにしない

サブリース契約などで管理会社を入れる事で運用はグッと楽になりますが、保証家賃や募集の賃料はその管理会社が決めるので、念のため把握をしておくことが大切です。

例えば、原状回復工事一つにしても、もっと安い業者があるかもしれないので、かかる費用の根拠をしっかりと問いただすなどしてみると良いでしょう。

ローン返済計画をしっかり立てる

現在の状況を踏まえたうえで、目的に沿って計画を立てておき、借り換え・繰り上げなども視野に入れておいたほうが、何かあったときの対処が早くできるので失敗する可能性は低くなります。

金利が上がる前に借り換えしておけばよかった・・・なんて声もありますので気をつけておきましょう。

不動産投資を始めるなら思い立った今がベスト!

不動産投資の始め方のイメージはつきましたか?

今すぐじゃなくてもいいかなと思われている方もいらっしゃるかもしれませんが、現時点で不動産は高額とはいえ値動きが少なく、始めるのが早ければ早いほど、得られるメリットも多いです。

また、今なら受ける事ができる融資も、病気や転職などで受けられなくなってしまう可能性もなきにしもあらずでしょう。

目的や資金がはっきりしているなら、不動産投資はすぐに始めることがおすすめです。

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