小口化不動産投資とは？REITや少額不動産クラウドファンディングとの違いを解説

 

「不動産投資に興味はあるけど、いきなり大きな額を投資するのは不安」

このように感じる方は多いです。

不動産投資は成功すれば大きなリターンを得られる一方で、失敗すると大きな損失を被ることがあります。

そこでおすすめなのが小口化された不動産投資です。

小口の不動産投資は数十万円から数百万円など比較的少額から投資することができます。そのため不動産投資に興味があるけど、多額の資金を出せないという方に注目されています。

本記事では小口化不動産投資とREIT、少額不動産クラウドファンディングの特徴やメリット・デメリットについて解説します。

小口でできる不動産投資は3種類。それぞれの特徴を解説

 

小口でできる不動産投資は主に下記の3種類です。

• 小口化不動産投資
• REIT
• 少額不動産クラウドファンディング

それぞれの仕組みと特徴を解説します。

小口化不動産投資

小口化不動産投資とは、ある不動産に対して複数の人が資金を出し合って、得られた利益を出資した割合に応じ、分配する不動産の投資商品のこと。

たとえば1億円のマンションに不動産投資をするとなると、とても高額の資金が必要になり、経済的にかなり余裕のある人しか投資できません。しかし1億円のマンションが1小口100万円から投資できれば、最大100人が投資可能です。

もちろん投資家は小口になった不動産の一部分を所有する権利を得ます。

このように小口化不動産投資には、投資資金が少ない人でもはじめられるという特徴があります。

REIT

REITとは投資法人が投資家から資金を集め、複数の不動産に投資する手法のこと。投資の結果得られた賃貸収入や、不動産の売却益などが投資家に還元される仕組みとなっています。

REITは「Real Estate Investment Trust」の頭文字をとったもので、日本語では不動産投資信託と訳されます。

いわゆる投資信託の形式で投資できるREITは、10万以下の非常に少ない資金で不動産投資を行うことが可能です。

またREITは運用益以外に、株価の変動による売却益で収益を得ることもできます。このように複数の収益化手段があることも魅力の1つです。

小口化不動産投資との違いは出資方法です。

小口化不動産投資は、不動産そのものに投資しリターンを得る方法です。それに対してREITでは、不動産投資事業を行う法人の証券を購入します。REITはより株式投資に近い手法と言えます。

少額不動産クラウドファンディング

少額不動産クラウドファンディングは、ここで紹介する投資手法の中でも一番歴史が浅いものです。

クラウドファンディングは、インターネットを通じて資金調達をすることです。

そしてこれを不動産投資に応用したものが、少額不動産クラウドファンディングになります。出資を募って賛同する方から資金を得ることで不動産を建築、そこからリターンを得ることがこの手法の特徴です。

不動産投資クラウドファンディングを使って出資を募るのは、大きなディベロッパーや大手投資法人ではなく、革新的なアイディアを引っさげて新規参入する事業者や、空き家再生プロジェクトなど、規模の小さい組織が中心です。

少額からでも投資可能なため、これまで参入できなかった事業者も出資を募り事業拡大していくことが可能となります。

小口の不動産投資のメリットとデメリット、リスク

 

投資方法＼特徴	メリット	デメリット	リスク
小口化不動産投資	・優良物件に投資可能 ・相続税の節税対策が可能 ・自分で不動産を管理しなくてよい ・リスクを分散できる	・実際に得られる利回りは低い ・投資できる商品が少ない ・融資は基本的にできない	・空室リスク ・安定的に収益が得られない可能性がる ・元本割れの可能性ある
REIT	・株式よりも高利回り ・10万円から100万円ほどの少額から可能 ・換金性が高い ・管理コストが不要 ・分散投資でリスク軽減できる	・株式と同じく上場廃止になる可能性 ・投資法人が倒産する可能性がある ・金利の変動や物件価格の低下で配当金が減少する可能性がある	・価格変動 ・金利変動 ・災害 ・上場廃止 ・投資会社の倒産 ・法改正
少額不動産 クラウドファンディング	・投資先が自由に選べる ・価格の変動幅が少ない ・社会貢献の側面もある ・不動産を購入するよりも手続きが容易	・大きなリターンやレバレッジは期待できない ・流動性が低い	・元本割れの可能性がある ・倒産リスクがある

 

小口化不動産投資のメリットとデメリット、リスク

小口化不動産投資の最大のメリットは、優良物件に少額から投資できる点です。情報や関係性が重要な不動産投資において、初心者でも少額ながら投資できることは大きな利点となります。

一方で投資可能な物件が少ないことはデメリットとなります。小口化不動産投資自体少ないため、優良物件を見つけるのは難しいです。

リスクは空室などにより安定的に収益を得られないこと。また元本割れのリスクもあります。

REITのメリットとデメリット、リスク

REITは少額からはじめられるうえに、換金性が高いことが主なメリットです。一度購入したらなかなか手放せない不動産において、換金性が高いことは魅力的です。

デメリットは上場廃止や投資法人の倒産など、不動産と直接関係ない部分でリスクがある点です。自由度が高いものの、個人ではどうしようもないデメリットがあります。

リスクは上場廃止や倒産などのほかに、金利変動や価格変動などが挙げられます。様々な要因で価値が下がると、株式と同様に不動産価値に影響します。

少額不動産クラウドファンディングのメリットとデメリット、リスク

少額不動産クラウドファンディングは投資先が自由に選べ、社会貢献性が高いことが主なメリットです。お金の上限のみならず、特定の事業を応援したい気持ちで投資できるため、一緒に成長していると感じることもできます。

一方のデメリットは、レバレッジが期待できず大きなリターンを得るのが難しいことです。

リスクに関しては、投資先の倒産や元本割れなどがあります。

節税になる任意組合型の小口化不動産投資

複数ある小口化不動産投資のうち、任意組合型のものは相続税の節税効果が期待できます。

任意組合型とは投資家が口数に応じて物件を購入し、該当する物件を任意組合会社に出資。その後、事業者が任意組合の代表となり運営・管理し、収益を分配する仕組みです。

これにより節税対策として下記のメリットがあります。

• 不動産の持分所有と同じ方法で計算するため、REITなどの上場株式として計算される商品よりも節税効果がある
• 不動産における評価額計算と特例制度が同時適用されるため、より大きな節税効果が期待できる
• 複数の小口化不動産に投資でき、かつ運営・管理をすることなく収益が得られるため、不労所得となる

小口の不動産投資を節税として行いたい方に、任意組合型の小口化不動産投資はおすすめです。

まとめ

以上、小口の不動産投資について3つの種類を解説しました。

紹介したように不動産投資を考えている方は、少額からはじめられる手法を利用することができます。

いきなり一棟のマンションやアパートに手を出すことが怖い方は、小口化された不動産投資からはじめてみてはいかがでしょうか。