区分マンション投資の4つのデメリット

区分マンション投資イメージ

 

  • 少ない自己資金ではじめられる
  • 管理が楽
  • 売却しやすい

新築一棟マンション投資と比較した時、区分マンション投資には上記のようなメリットがあります。

基本的には、“不動産投資ならではのリスクが少なく、投資初心者でも始めやすい”ことがポイントです。

 

しかし、区分マンション投資には”リスクが少ないぶん大きなリターンを得にくい”などの、意外なデメリットが存在します。

そこで今回の記事では、不動産投資初心者に最も向いた投資方法といえる区分マンション投資の4つのデメリットを、あえて取り上げました。

区分マンション投資の4つのデメリット

不動産投資のデメリット

  1. いい物件を購入しないと、空室リスクの影響が大きい
  2. 高利回りを狙いにくい
  3. 物件の管理に関する権限が限定的
  4. 提携金融機関の審査方針が「積算評価」だと融資が付きにくい

上記は、区分マンション投資でよく挙げられる主な4つのデメリットです。

以下でそれぞれのデメリットの内容を、1つずつ説明しました。

【1】いい物件を購入しないと、空室リスクの影響が大きい

区分マンション投資の場合、23区内・駅近のワンルームマンションなど、ひとり暮らしの方からの需要が常に高い物件をうまく選ばないと、空室リスクの影響を大きく受けます

 

仮に、リスク分散(複数買い)をしておらず、とある部屋1つを運用している場合、ひとたびお部屋が空室になってしまうと、不動産投資での収入がゼロになってしまいます。

ローンの返済期間中であれば、当然ながら家賃収入がゼロの状態でも月々の返済を行わなくてはいけないため、自己資金からの捻出が必要になります。

 

区分マンションの空室対策として、サブリース契約を結ぶ方法もありますが、家賃収入全額を保証してもらえるものではなかったり、状況に応じて契約内容が見直されることも多いため、過信は禁物です。

 

⇒ 空室対策になる?サブリース契約について詳しく知りたい方はコチラ
※「不動産投資のサブリース契約とは?メリット・デメリットと注意点」へリンクしています。

【2】高利回りを狙いにくい

区分マンション投資は”空室リスクが0か100か”になるため、駅近のマンションなど、入居者から常に人気の物件を選ぶことが肝心だと先述しました。

ただ、賃貸需要が高い狙い目物件は、どうしても購入金額が高くなってしまいます。

 

しかし物件の価値をそのまま反映させて、ローンを早く返済するつもりで家賃の大幅な値上げを行うと、入居者がつかなくなる可能性があります。

かといって、家賃の大幅な値下げを行うと、今度はローンの返済額・管理費・修繕費・税金を差し引いたときに、キャッシュフローがほとんど残らなくなってしまいます

 

短期的に儲けるのではなく長期的に儲けることを考えた物件を選んだうえで、運用計画を立てることが大切です。

23区内・駅近の人気区分マンションであれば、実質利回り10%を超えることは、ほぼ無いと考えた方がいいでしょう。

【3】物件の管理に関する権限が限定的

新築一棟マンションを購入する場合や、中古一棟アパートを購入する場合は、自分がその物件の新オーナーになることが多いです。

 

管理会社に任せるにしても、マンション・アパート一棟を管理していくことは大変です。

とはいえ、自分の判断で共有部分の工事をすぐに決められることは、オーナーになる1つのメリットとも言えます。

 

区分マンション投資の場合は、自分がマンション全体の持ち主になるわけではなく、物件の管理に関する権限が限定的になります。

例えば、「空室率の増加につながりそうだから、外壁の塗装をすぐに行いたいなぁ…」と思っても、他のお部屋のオーナー様全員が賛同しないと、工事を実施することは難しいです。

 

また「自分が買った部屋だけなら、家賃の設定や賃貸条件を自由に決められる」とは限りません。

仮に自分の部屋だけペットOKにしたり、オシャレな内装リフォームを行ったり、大幅な家賃の値下げを行ったりすると、同じマンションの他の部屋よりも自分の部屋の方が選ばれやすくなり、他のオーナー様から異議が出るかもしれません。

 

高額な修繕費・リフォーム費を準備する必要がない代わりに、自分の思い通りの管理ができないことは、区分マンション投資の大きなデメリットだと考えられるでしょう。

【4】提携金融機関の審査方針が「積算評価」だと融資が付きにくい

提携金融機関が不動産投資の融資を行ってもいいか判断する際は、個人の信用情報以外に”物件に収益性があるかどうか”を重視しています。

“融資を行う物件に収益性があるかどうか”を評価する方針が「積算評価(担保評価)」を重視する場合だと、区分マンション投資の場合は融資が付きにくい傾向があります。

 

新築一棟マンション投資や戸建投資の場合、土地ごと投資物件を購入するため、”土地の価値”も”物件の価値”の一部として考慮されます。

 

一方、区分マンション投資の場合は、土地を購入しないため、”購入した部屋の価値”だけで融資に値するかどうか決められます。

“土地の価値”が加わらない分、担保としての価値が少なくなるため、「積算評価」だと融資が付きにくいのです。

 

しかし、「すべての融資において区分マンション投資が不利」というわけではありません

提携金融機関の審査方針が「積算評価」ではなく「収益還元評価」を重視する方針であれば、満室家賃収入や周辺相場の表面利回りをもとに物件の収益性を判断するため、土地を購入していなくても不利にはなりません。

 

購入する投資不動産販売会社が提携している金融機関が、「積算評価」と「収益還元評価」のどちらの方法を重視する評価を行っているのか、きちんと確認しましょう。

デメリットを踏まえても、区分マンション投資が初心者に適しているのは”リスクの少なさ”が理由

不動産投資 イメージ

ここまで、区分マンション投資の主なデメリットを3つ、紹介しました。

  • 「あんまり利益が出ないってこと?」
  • 「思い通りの運用ができないってこと?」

上記のように思われた方もいらっしゃるかと思いますが、上記デメリットを踏まえたうえでも、”不動産投資初心者はまず、区分マンション投資から始めるべき”と言われているのは、やはりリスクの少なさにあります。

 

“万が一の損失”の大きさだけでも、区分マンション投資と他の投資方法では大きく異なります。

例えば、不動産投資には予測できない天災リスクが常につきまとうことをご存じでしょうか?

 

とあるマンションが地震による被害を大きく受けた場合を、考えてみましょう。

新築一棟買いをしていたら、建物全体の修繕費用・リフォーム費用が多額、しかも急に必要になりますが、区分マンション投資の場合は、お部屋1つを何とかする費用だけで済みます。

費用差は一概には言えないものの、区分マンション投資の方が負担が少ないことは、ほぼ確実です。

安定した区分マンション運用を行うために物件選びが重要

不動産投資のポジティブイメージ

新築一棟マンションを選ぶ場合や中古一棟アパートを選ぶ場合と同様に、デメリットが少なく安定した区分マンション運用を行うためには、物件選びが重要です。

 

  • キャッシュフローが少なすぎない
  • 入居率が高い

「上記の条件は、最低限でも必要だ」と考えたうえで、しっかりと調査を行い、購入する物件を選んでください。

 

区分マンションの運用を通し、不動産投資の実経験を積み上げて、自己資金に大きな余裕が出れば、新築一棟マンション投資に踏み切るのも悪くはないと思います。

 

しかしまずは、リスクの少ない区分マンション投資を第1の選択肢にすることを推奨します。

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