不動産投資は相続対策にどう有効? | 不動産を相続する利点とリスク

相続対策イメージ

 

「終活」という言葉が、世間に広く認識された今の時代。

 

終活としてやるべきことは、生前整理や遺言書、エンディングノートの作成など様々ありますが、”資産(遺産)”に関することで重要度が極めて高いことは、「相続対策」です。

現在相続対策というテーマは、子が大きくなり孫も生まれたシニア層から、強い関心を持たれており、その恩恵なのか専門セミナーへの参加者が急増しているそうです。

 

そこで今回は、“そもそも相続対策とは何なのか?”という部分から簡単に触れ、よく「不動産投資は相続対策にいいですよ」と言われることの実態について、まとめてみました。

そもそも相続対策とは何なのか?

相続対策

  1. 遺産に対してかかる税金をできるだけ減額すること
    ⇒ これが「節税対策」
  2. 遺産に対してかかる税金をできるだけ余裕を持って準備すること
    ⇒ これが「納税資金対策」
  3. 遺族が争いなく遺産を分けられるように準備すること
    ⇒ これが「遺産分割対策」

相続対策とは、上記3つの考え方で行う資金対策または税金対策のことを総合的に指します。

 

「相続対策」とひと口に言っても、やらなくてはいけないこと・考えなくてはいけないことが、それこそ山のようにあるわけです。

先述した相続対策のセミナーへ、積極的に出かけて真剣に講師の話を聴く人々は「大切な家族に争いを起こさせず、できるだけたくさんのお金を適切に分けてあげたい」という切実な願いを持っています。

 

遺産相続は、遺産争続と称されることがあります。

これは遺された家族が遺産の分配のことで揉めに揉めてしまい、最終的には裁判沙汰までもつれこむケースが珍しくないほど、遺産相続がシビアな問題であるからです。

うちの家族は仲が良いはず、だけど巨額のお金のことが絡めば変わってしまうかもしれない……。

こうした自分自身、そして遺される家族の不安を現実的に軽減するため、相続対策のことはまだ元気なうちから真剣に考える必要があるのです。

不動産投資は「相続税の節税」に対して大きな効果がある

節税

相続対策とは何なのかという前置きが長くなってしまいましたが、今回メインとしてお伝えしたいのは、その“相続対策に不動産投資がどう関係しているのか?”ということです。

結論から述べると、不動産投資は、遺産に対してかかる税金(特に相続税)をできるだけ減額することに深く関係しています。

 

相続税額 = (全ての財産額 — 基礎控除額) × 相続税率

上記は、相続税額を算出するための基本数式です。

 

この数式を踏まえたうえで、不動産投資がなぜ相続税対策になるのか説明するために、“遺産の形式による評価額の違い”を表でまとめてみました。

 

1億円を相続する
相続形態 相続税評価額の割合 節税効果の目安
現金 100% 0円
1億円の不動産
※賃貸なし
約60%
(固定資産税評価額で
建物が評価)
-約4,000万円
1億円の不動産
※賃貸あり
約60%から
更に-30%
(借地権の割合)
-約5,800万円

※上の表はあくまで目安であり、その時の法体制など様々な条件で変化することを、ご容赦ください。

 

つまり、遺産を現金で持っているよりも不動産で持っているほうが、それもただ所有しているのではなく賃貸(運用)しているほうが、相続税としての評価額が下がり、大幅な節税ができるという訳です。

相続対策

こちらはまた、別の図解です。やはり現金として相続する場合よりも、不動産として相続する場合のほうが、課税対象が大幅に減額できていることが分かります。

 

通常の投資用不動産は、その不動産の収益性を重視して選ぶことがセオリーです。

相続対策のための投資用不動産を選ぶ場合は、収益性はもちろんのこと、節税に繋がるような相続税評価額を加味するべきです。

 

ただ、利回りと相続税評価額、2つの視点を持って不動産選びをすることは、不動産投資初心者にとってかなり難しいため、相続診断士の資格を所有した不動産会社の人など、プロの知恵を借りることが無難です。

 

さらに以下では、相続税や贈与税に関すること以外で、遺産を一部投資用不動産に変えておくことのメリットを、2つ簡単に紹介しておきます。

その他のメリット1.運用がうまくいけば遺産を多く遺せる

発生した相続税・贈与税は、遺された家族が現金で納めなくてはいけません。

投資用不動産に遺産を変えておくことで、納めなくてはいけない税金の金額を減らすことはできますが、それでも金銭的な負担は決して軽いものではないのです。

 

そのため形態の話とは関係なく、できるだけ多くのお金を家族に遺すことが理想的です。(相続セミナーに参加する人も、同じように考えている人が多いようです。)

 

投資用不動産を購入し、さらにうまく運用して収益が出れば、当然ながら資産を増やすことができます。

つまり、家族に遺せる遺産の総額が、不動産収益でうまく貯蓄できたぶんだけ多くなるということです。もちろん、老後の蓄えにするという考え方もできます。

その他のメリット2.相続税・贈与税以外も節税できる

不動産投資による節税効果があるのは、遺産にまつわる相続税・贈与税だけではありません。

相続税・贈与税の節税ほどに大きな効果が期待できるわけではありませんが、実は所得税や住民税の節税にも関係があるのです。

 

しかし節税の効果が得られる「条件」があったり、節税の効果が得られる期間が限定的であったりすることには、注意が必要です。

 

不動産投資のあらゆる節税効果について、詳しく知りたい人は、下記コラムをご覧ください。

不動産投資の節税効果|節税になる税金の種類と注意点

不動産投資で相続対策を行う2つのリスク

リスクを考えるイメージ

  1. 不動産投資を行うこと自体のリスク
  2. 税率構造が変更されるリスク

相続対策の一環で不動産投資で行うことには、大きく分けて2つのリスクが存在します。

リスクを甘く見ていると、減税した意味のない大きな損失が出てしまう可能性が高いので、必ず把握するようにしてください。

【1】不動産投資を行うこと自体のリスク

相続対策であるかどうかに関係なく、不動産投資を行うこと自体にリスクが伴うことが、1番の懸念点です。

「とりあえず現金を別の形にしておけばいい」という考えだけで、投資用不動産を購入することはリスクが大きすぎます。

 

  • 地震などの天災で物件がなくなってしまう可能性
  • 火事で物件が全焼してしまう可能性
  • 事故物件になってしまう可能性
  • 空室や入居者の家賃滞納が続きローンの支払いが厳しくなる可能性 …etc

上記のような、投資用不動産を”所有している間”のリスクを、避けて通ることはできないと考えたほうがいいでしょう。

 

そのためにまずは、不動産投資にどのようなリスクが伴うのか、あらゆる角度から入念に調べておく必要があります。

不動産投資に伴うリスクをまとめて知りたい人は、ぜひ下記コラムをご参照ください。

始める前に知っておきたい不動産投資の20のリスク

不動産投資の地震リスク | 物件選びとオーナーの心構え

【3】税率構造が変更されるリスク

現在は「現金でそのまま相続するよりも、不動産に形を変えて相続するほうが、支払う税金を減らすことができる」という構造になっていますが、未来永劫そうであると確約されているわけではありません。

 

いつか自分が死んでしまう日には、税率構造が大きく変わってしまっていて、不動産で相続しても大した減税にはならない可能性があると、思っておいたほうがいいです。

未来のことは、誰にも想像することができません。

相続税の減額”だけ”が目的の不動産購入は避けること

ビジネスウーマンポイント

以上、不動産投資と相続対策の関係について、お伝えしました。

現在の日本では、投資用不動産で財産を相続することが、節税対策の観点では有効であることは確かなようです。

 

ただ「相続税が減ればいいから」と、”質”にこだわらず収益性が低い物件(人が入りにくい地方アパートなど)を購入することは決してお勧めしません。

 

投資用不動産を購入してそのままで、例えばローンの金利上昇や空室率の増加などに無関心であると、後の税金を減らすことができても、不動産を持っている間の自己負担金額が増えて、遺したい資産がどんどん減っていってしまい、節税対策の意味がなくなります

 

投資用不動産を持つ本来の目的は、長期的に運用して収益を出すことです。

株のように簡単に売買できるわけではないので、相続対策のことだけを考えて不動産を購入するのではなく、長期間の運用を成功させる覚悟がなくてはいけないでしょう。

 

ちなみに、当社グランヴァンでは不動産オーナー様向けに、無料で相続セミナーを行っています

相続に関するスペシャリストの方に講師をお願いしておりますので、講義の質は大変高いです。

 

また当社自体にも、相続診断士の資格所有者が多数在籍しており、オーナー様の相続に関するお悩みに迅速に対応できる体制が強みです。

 

不動産投資やオーナー向け相続相談のことはグランヴァンにぜひお任せください。

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