【最新】少額で始める不動産投資|初心者OKの4種類をすべて解説

少額不動産投資

不動産投資に興味はあるけど、「いきなり高額なマンションを買うなんて…」とためらわれる方も多いですよね。

しかし、もし「1万円でできますよ」と言われると「えっ?そんなに安いならやってみようかな」という前向きな気持ちになる反面、「本当に大丈夫…?」とも思われるかもしれません。

今回は、月1万円程度の少額でできる不動産投資はどんなものかを紹介します。

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月1万円からできる少額不動産投資とは?

REIT

まずは「月に1万円くらいで、不動産投資ができるなんてホントかな…」と思われている方もいらっしゃると思いますので、まずは簡単に少額不動産投資についての説明をします。

毎月1万円ほどの少額投資が可能な、不動産投資の小口化商品の代表的なものは以下の3つです。

  • 証券化されたREIT(リート、不動産投資信託)
  • 小口化した不動産投資商材
  • 不動産投資クラウドファンディング

詳しい内容は、後ほど紹介しますが、怪しい話だけではなく本当に「月1万円でできる少額の不動産投資」は存在するのです。

1.REIT(不動産投資信託)の仕組み

REIT(不動産投資信託)は、不動産投資法人が扱う金融商品の1種で、投資家から集めたお金で複数の不動産を複合的に運用し、発生した利益を配当として投資家に分配するという仕組みです。

投資対象となる不動産はビル・商業施設・ホテルリゾート・住宅・物流センターなど多岐に渡ります。

「投資信託の投資先が企業から不動産に変わっただけ」と考えると分かりやすいのではないでしょうか。

不動産は現物で持つと、やはりコストがかかりますし、1件だけだと空室や天災のリスクも気になるところです。

REITの場合、上場企業のプロが運用する商品なので、安心して購入できるという点で人気があります。

REITのメリット・デメリット

そのほかにもメリットやデメリットがありますので、簡単に解説していきます。

最大のメリットは、少額で始められることです。多額の自己資金や借入を用意する必要がなく、月1万円からでも手軽に投資できます。そのほか、以下の点から気軽に挑戦しやすい投資だと言えます。

  • 売買がしやすい
  • 物件管理の手間がかからない
  • 難易度が低い

上記に関しても、通常の不動産投資より手軽に行えるので、やはり初心者向きだと言えます。

一方、最大のデメリットは、手数料が高いことです。口座を持っているだけで費用がかかり、持ち続けるだけ手数料がかかります。ほかにも以下のデメリットがあります。

  • 不動産投資よりは節税効果が低い
  • 団体信用生命保険のような生命保険代わりになる保証がない
  • REITより家賃収入のほうが安定的に収入を得られるため長期投資向きではない

ただ、デメリットは通常の不動産投資にも存在します。なので「ローリスクで手軽に不動産投資を始めたい方」はREIT、「リスクは増えるけどREITより多くのリターンを得たい方」は通常の不動産投資を選択するといいでしょう

REITについて、さらに詳しく知りたい方は「不動産投資信託(J-REIT)とは?基本知識と不動産投資との比較」、通常の不動産投資について知りたい方は「不動産投資の知識を初心者にわかりやすく解説 | 少額で始められる投資も紹介」で解説していますので、併せてご覧ください。

2.不動産小口化商材の仕組み

近年増えてきた不動産小口化商材は、不動産会社がある物件の運用資金を、複数の投資家から集めて運用するというものです

「1つの部屋に対してオーナーがたくさんいる」、または「皆でお金を出し合って運用している」というイメージが分かりやすいでしょう。(実際の運用は管理会社が行います。)

金額が小さいだけで、区分所有と同じようなメリットが得られます。

ローンを組まずに始めることができるので、ローンの審査に通りにくい人や、借り入れに対する精神的な負担を避けたいという人にはおすすめです。

ただし、取り扱う不動産会社によって条件や物件が変わるので、良し悪しは一概に判断できるものではないという点が、難しいところでしょうか。

3.不動産投資クラウドファンディングの仕組み

一般的なクラウドファンディングとは「WEB上で不特定多数の投資家から少額ずつ資金を調達」することで、不動産投資クラウドファンディングも同様です。

クラウドファンディングで集めた資金が不動産の購入や管理にあてられ、運用益や売買差益が各投資家に分配されます

不動産投資信託も不特定多数から集めた資金で不動産投資をしますが、最大の違いは「不動産投資クラウドファンディングは自分で購入する不動産を決められる点」です

不動産投資信託はファンドマネージャーが購入・運用する物件を決めます。

不動産投資信託は自分で投資する物件を決めることができないため、「投資する物件は自分で選びたい」と考えている場合は、物件を自分で選べる不動産投資クラウドファンディングがおすすめです

しかし、「クラウドファンディング」という言葉を耳にするようになったのが最近であることからもわかるように、不動産投資クラウドファンディングもまだできて間もない投資方法です。日本では2011年から始まりました。

まだ市場規模が小さく、「魅力的な物件の募集があってもすぐに募集額に達して終了してしまう」「投資した企業の倒産によって元金がほとんど返還されない可能性がある」などのデメリットもあります。

1万円から投資できる案件も多く気軽に投資できる方法ですが、投資する企業の情報をしっかりと調べた上で投資することをおすすめします。

▼関連記事

不動産投資クラウドファンディングについて詳しく知りたい方は「不動産投資クラウドファンディングとは? | 特有の利点・リスクも解説」で解説していますので、併せてご覧ください。

少額不動産投資のメリット

少額不動産投資は、少額だから始めやすく、最初は小さく始めて様子を見ることができるので不動産投資の登竜門として、物件をご自身で購入して運用する前に始められる方もいらっしゃいます。

特に、次の2点は多くの方にとってのメリットとなるでしょう。

  • ローンを組まなくても始められる
  • 銀行預金より高い利回り(平均3%くらい)が得られる

少額不動産投資のデメリット

少額不動産投資のリスク

少額不動産投資は初心者でも気軽に始めやすい投資方法と言えますが、以下のようなデメリットもあります。

  • 選べる投資先が限られる
  • 手数料がかかる

ではこのようなデメリットについて詳しく見てみましょう。

1.選べる投資先が限られる

少額不動産投資は投資先が限られてしまいます

不動産投資信託であれば多少企業を選んで投資はできますが、物件を自分で選ぶことはできません。

一方、物件を選べる不動産小口化商材や不動産投資クラウドファンディングは物件数自体が少なく、立地条件のいい物件はすぐに募集を終了してしまうこともあるため、なかなかいい物件に巡り合えない可能性があります。

2.手数料がかかる

不動産投資信託や不動産投資クラウドファンディングの場合、投資会社から分配される投資方法であるため手数料が発生し、手数料が多ければ多いほど、本来の収益よりも少なくなってしまいます

例えば不動産投資信託の場合、以下のような手数料が必要となる可能性があります。

手数料の種類 手数料の詳細 手数料の相場
販売手数料 投資信託の購入時にかかる手数料 0~3%
信託財産留保額 投資信託を換金(解約)した時にかかる手数料 0%~0.5%
信託報酬 投資・運用を行う運用会社に支払われる手数料 0.05~3%

販売会社によって手数料が無料の「ノーロード商品」を取り扱っているところもあるため、事前に確認をしてから購入しましょう。

不動産投資クラウドファンディングの場合は、どのサイトで投資を行うかによって手数料に差がありますので、登録をする前に確認しておくことが大切です。

1万円でできる少額不動産投資は儲かるのか?

結論から言うと儲かる、つまり利益を得られる可能性は高いです。

なぜならREITの場合は、対象不動産の選定なども含め、不動産投資のプロが運用するため、確実とはいえないものの、さまざまな方向性から利益を得られるようにポートフォリオが組まれているからです。

ポートフォリオとは?

保有する資産の組み合わせや比率のこと

また、小口化商材についても、複数の物件や不動産以外の株などに少額ずつ投資することでリスク分散もできます。

ただし、両方とも短期間で大きく儲けることは難しいでしょう。

なぜなら、少額不動産投資はどれも平均利回りが3~4%前後となるからです。

例えば、少額不動産投資で50万円の投資をしたとします。

利回り3%で1年間運用したとすると1年後の運用結果は51万5000円となるため、利益は1万5000円です。

少額不動産投資はローリスクである分ローリターンであるため、短期間で大きく儲けたいという人には向いていない投資方法と言えます

初心者なら「区分マンション投資」も検討してみよう

初心者向け

ここまで少額でできる不動産投資を3つ紹介しましたが、少ない自己資金で不動産投資を始めるなら「区分マンション投資」もおすすめです。

他の物件と比べて購入価格がおさえられるためローンがおりやすく、好条件な物件を購入できるため、初心者でも安定した運用ができます

区分マンション投資のメリットと注意点について見てみましょう。

1.区分マンション投資のメリット

区分マンション投資には、以下のようなメリットがあります。

  • 空室になりにくい好立地で好条件な物件を運用できる
  • 管理の手間がかからない
  • 売却しやすい
  • 物件購入価格を抑えられ、ローンがおりやすい

上記のメリットから、区分マンション投資は不動産投資初心者の方や自己資金をおさえたい方におすすめです

1)空室になりにくい好条件な物件を運用できる

区分マンションの場合、空室になりにくい好条件の物件を購入しやすいです。好条件としてあげられる物件の特徴は以下のとおりです。

  • 駅から近い
  • 主要駅までアクセスしやすい
  • 新築
  • 周辺施設が充実している

このような条件が揃っているマンションを一棟購入・運用しようとすると、個人では出せないような高額な費用が必要となり、多くの人はローンを組むことも難しいでしょう

また、中古マンションやアパートなど一棟購入でも手が出せる範囲の物件の場合、立地条件が悪かったり、「設備が古い」「オートロックがついていない」といった物件そのもののグレードが低いなどのデメリットがあり、そのような物件では空室が続いて赤字になってしまう可能性があります

区分マンションなら1室の購入なので、新築マンション1棟購入のような高額な費用をかけず、好条件の物件を購入できるのです

2)管理の手間がかからない

不動産投資は株式などの投資と異なり運用中の「管理」が必要です。

  • 共有部分の清掃
  • 設備の点検
  • 設備の修理

区分マンションの場合は、管理組合があるため、建物の保守・管理は管理組合が行い、共用部分の清掃等は管理組合が委託した管理会社がやってくれます。

しかし、一棟マンションの場合は、管理組合がないため、共用部分の清掃等は管理組合に委託できても、その他の管理・修繕をどうするのかを自身の責任で全て決めていかなければなりません

意思決定の範囲が広いため、管理の実業務は委託するにしても手間がかかります。不動産投資初心者や本業の傍ら投資を行う方には区分マンション投資が適しているでしょう。

3)売却しやすい

不動産は流動性が低く、売却しにくい投資商品です。

特に高額な一棟マンションなどは、「購入したい」と考えている人も少ないため、なかなか売れずに困ってしまうこともあるでしょう。

一棟売却となると売却価格も非常に高額となるため、ローンを組むとしても高年収の層にしか審査がおりません。一方、区分マンションの場合は中古で1,000万円台になるなど価格が抑えられるため、一般的なサラリーマンでもローンを組みやすく、購入しやすいです

一棟で売り出すよりも購入できる層の幅が広がるため、他の不動産よりも早く売れる可能性が高いと言えるでしょう。。

4)物件購入価格をおさえられ、ローンがおりやすい

一室のみを保有する区分マンション投資は、一棟マンションより物件購入価格がおさえられます。物件購入価格をおさえられるのは、ローンの借入額が少なくなることにつながるため、年収や勤務会社の安定性に自信がない方でもローン審査を通過しやすくなるのがメリットです

物件を購入する場合の初期費用は、目安として物件価格の8~10%程度、さらに頭金10%を入れた場合、約20%ほどの初期費用が必要となります。

例えば、2,000万円の物件であれば400万円ほどの初期費用を支払うということです。

基本的に返済が楽になるため、頭金を入れることをおすすめしますが、フルローンの場合は頭金なしでローンを組むこともできます。2,000万円の物件であれば約200万円の初期費用のみで購入可能です。

物件購入当初は家賃収入で返済額をまかなえず、数万円を持ち出す必要がある場合もありますが、ローン返済が終わった老後に安定して収入を得たい方にはおすすめです

フルローンについて詳しく知りたい方は「不動産投資に頭金は必ず必要?フルローンなら自己資金を抑えられる」で解説していますので、併せてご覧ください。

区分マンション投資の注意点

メリットの多い区分マンション投資ですが、以下のような注意点があります。

  • 収益性が低い
  • 空室になれば家賃収入がなくなる

上記の注意点を踏まえると、リターンの大きい投資をしたい方や家賃保証などの契約無しで安定した収益を得たい方には区分マンション投資は向いていません

1)収益性が低い

区分マンション投資はマンションの1室のみを購入するため、一棟マンションと比べると家賃収入が少なくなります。

一棟マンション 区分マンション
家賃/部屋 10万円 10万円
部屋数 20部屋 1部屋
合計家賃収入 200万円 10万円

 

もちろんローン返済があるので、一棟マンションでも200万円丸ごと手取りになるわけではありませんが、収益性は高いと言えます。

区分マンションの場合はローン返済なし、管理料なしでも経費がかかるため、家賃収入は最大でも7〜9万円でしょう。家賃収入で「脱サラしたい」「専業大家になりたい」という方には適していません

家賃保証をつけてローン完済後に不労所得が得られるような、安定運用がしたい方におすすめです

2)空室になれば家賃収入がなくなる

区分マンションを1室だけ所有している場合、その物件が空室になれば当然家賃収入はゼロになり、ローンの返済や管理費は自己資金から支払わなくてはなりません。

こうしたリスクをおさえるためには以下2つの方法があります。

  • ニーズの高い好条件の部屋を購入する
  • 家賃保証をつける

好条件の部屋は購入価格も高くなりやすいため、ローン返済額が家賃収入を圧迫してしまうことには注意が必要です。心配な方は家賃保証のある管理会社にお願いしましょう。

ただし、家賃保証は信頼のおける会社に任せないと急に保証金額が下がったり、会社が倒産して打ち切られたりといったトラブルにあう可能性もあります。

収益とリスク低減、どちらが重要かを考えて家賃保証の必要性を考えてみてください

区分マンション投資について詳しく知りたい方は「区分マンション投資はやめとくべき?メリット・注意すべき点まで解説」をご覧ください。

まとめ|少額不動産投資の使い方は、不動産投資の登竜門か銀行貯金の代わり

「不動産投資の安定性は魅力的だけどやっぱりローンやリスクが不安…」、または「投資自体どんなものかわからないのに高いマンションを買うのはちょっと…」と感じている方は、結構多いのではないでしょうか。

今回紹介した少額不動産投資は、不動産投資の登竜門として手軽に始められる商品ですし、分配金としての利回りは、平均3%ほどあるので銀行預金の代わりとしても有用です

少額商材でも実際に始めてみることで、不動産投資の雰囲気や、どういった時に値動きするのか、人気の不動産の種類などもなんとなくわかってくるかと思います。

少額商材で、不動産投資の世界に慣れてきたら、次は初心者でも始めやすい区分マンション所有を検討してみてはいかがでしょうか

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不動産投資の成功には、信頼できるパートナーの存在が必要不可欠です。

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