マンションオーナーの仕事とは?なるメリット・どのくらい儲かるのか解説

マンションイメージ

 

「立地条件が良く、不動産投資に向いた物件を無事に購入できた!」

この結果は、地道で慎重な事前調査や、不動産を購入する前の勉強をしっかり行ったからこそ得られた物ですから、自分の努力を褒めてあげるべきです。

 

ただ、いい投資物件を手に入れられた事にホッと安心して、歩みを止めてしまってはいけません。

不動産投資は、”買ったらゴール”ではなく、”買ってからがスタート”だと言っても過言ではないでしょう。

 

いざマンションを購入して”持ち主=オーナー”になったなら、堅実な不動産運用のために行わなくてはいけない仕事が、山のようにあります。

今回の記事では、マンションオーナーの仕事にスポットをあて、常にどんな事をするべきか・どんな事を考えるべきかをまとめました。

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マンションオーナーになるメリットとは?

まずはマンションオーナーとはどのようなメリットがある仕事なのか見ていきましょう。代表的なメリットは以下3つです。

  • 家賃収入が得られる
  • 節税できる
  • 生命保険代わりにできる

1.家賃収入が得られる

マンションオーナーになれば、家賃収入が得られます。得られる家賃収入は運営している不動産によって異なり、たとえば家賃10万円で貸せる物件を購入した場合なら、年間の家賃収入は120万円です。

120万円がそのまま入るわけではなく、ローンの返済や管理費等が差し引かれますが、入居者さえいれば定期的に収入が入ってきます。

なお、マンションオーナーになる際には「いつ家賃収入を得たいのか」を明確にしておきましょう。不動産投資には以下2つのタイプがあり、家賃収入が得られるタイミングやリスクが異なります。

方針 特徴
高利回りを目指す ・数ヶ月後など早いタイミングでの家賃収入を目標とする

・自分で計画を練って運用していく

・管理費を節約するため、リスクが高い

安定運用を目指す ・退職後、老後などローンを完済した後の定期収入を目標とする

・基本的な管理はすべて委託する

・管理費や修繕費などリスクをおさえるための費用を積み立てるため、リスクが低い

リターンの大きな投資はリスクも高いので、すぐに高利回りを目指す場合は損をする可能性も高くなります。マンションオーナーとして投資する際のリスクは以下の通りです。

  • 入居者が入らず、ローンの返済ができなくなる
  • 事故や災害によって修繕やリフォームに多額の費用が必要になる
  • 売却してもローンが残る可能性がある

基本的にマンション経営の利回りを高くするには、家賃収入の多くがそのまま自分に入ってくるような仕組みにする必要があります。

管理費や修繕・リフォームの積立が最低限になるため、「儲かる」マンション経営ほど管理会社のサポートや有事への備えが薄くなり、リスクが高くなります

半年後や1年後などすぐに家賃収入が欲しい方は、リスクを承知で挑戦する必要がありますが、定期収入が欲しいタイミングが「老後」や「将来」なのであれば、安定運用型の不動産投資でマンションオーナーになることをおすすめします

2.節税できる

マンションオーナーになると、以下4種類の税金を節税できます。

  • 所得税
  • 住民税
  • 相続税
  • 贈与税

このうち「所得税」と「住民税」に効果があるのは、初期費用の関係で確定申告上赤字になる初年度のみです。運用が軌道に乗り、黒字になると逆に税金は増えていきます。

相続税と贈与税は現金に比べ、節税する効果が高いです。相続時や贈与時は資産の評価額で税額が決まり、現金ならその金額がそのまま課税対象になります。

一方、マンションなどの不動産は買った金額より評価額が下がるため、1億円の物件でも課税額は8,000万円になることがあります。さらに人に貸していると評価額が下がります。賃貸マンションは相続税の節税に効果が高いです。

不動産投資の節税対策について詳しく知りたい方は「不動産投資で節税できる税金は4種類|節税効果の大きさと注意点」をご覧ください。

3.生命保険代わりにできる

マンションを運営するような「不動産投資」は生命保険代わりになると言われています。生命保険と同じように「残された家族に資産を引き継げるため」です。

不動産投資をローンを組んで始める際には、債務者が死亡した場合にローン残債が免除となる「団体信用生命保険」に加入します。したがって、債務者であるマンションオーナーが死亡したとき、遺された家族が残りのローンを支払い続ける必要はありません

ローンの支払いがないにもかかわらず、不動産の所有権は相続できるため、形は違えど「資産を残せる」という構造から生命保険代わりにしている人がいるのです。不動産投資は生命保険より利回りが良いこともあり、「月々の保険に結構な金額を払っているのが気になっていた」という理由でマンション投資を始める人もいます。

実際に不動産投資が生命保険代わりになるかは「不動産投資が生命保険代わりになるかシミュレーションしてみた結果」をご覧ください。

具体的に何をするの?マンションオーナーの仕事

オーナー困惑イメージ

マンションオーナーの代表的な仕事としては以下が挙げられます。

  • 入居者の募集に関する仕事
  • 共用部分の清掃・点検・修繕
  • 家賃の回収と督促
  • 入居者や近隣住人のトラブル対応
  • 入居者の退去に関する仕事

一棟まるごとマンションを購入する「一棟マンションオーナー」の場合は複数ある全ての部屋について、上記業務を行わなければいけません。非常に手間がかかるかつ、専門的な知識も必要なので管理会社に任せるのが一般的ですが、具体的にどのような仕事内容なのか解説していきます。

不動産投資の代表的な3種類を比較~マンション1棟所有・マンション区分所有・戸建て所有~

1.入居者の募集に関する仕事

安定した家賃収入を保つために、入居者から退去の申し出が来たらすぐに入居者募集を掛ける必要があります。

Webサイトに掲載できるような募集図面を作成して、付近の不動産会社にも自分のマンションの空室を紹介してもらうよう依頼を行います。

また、家賃を滞納したり、周辺住民とトラブルを起こしたりするような悪質入居者を見極めるために、入居者審査も的確な視点で行わなくてはいけません。「どういった人になら部屋を貸しても大丈夫なのか?」を勉強する必要性があります。

入居の契約手続きや契約条件の交渉は、不動産会社が間に入っていれば任せられる事が多いですが、念のため”本来はやらなくてはいけない仕事”と認識しておくといいでしょう。

2.共用部分の清掃・点検・修繕

共用部分の清掃

共用部分の清掃や点検、修繕も業者に頼むことはできますが、手配はマンションオーナーの仕事です。汚い印象を受けるマンション、ボロボロのマンションには入居者が集まりません。

入居率を上げ退去率を下げるためには、マンション全体の管理を行き届かせる事が大切です。

マンション廊下や階段など共用部分の清掃植栽管理などの他、「外壁の塗装がはがれていないか?ヒビが入っていないか?」など、建物の安全性に直結するような点検をしなければなりません

ただ、建造物に関する知識がない場合、物件の状態をオーナーが判断するのは難しいので、点検もビルメンテナンス業務を引き受けてくれる管理会社に依頼することになるでしょう。

実質マンションオーナーがやることはビルメンテナンス業者の手配と、修繕費用の捻出程度です。修繕費を確保するために、目安として家賃収入から5%程度を積み立てて置くことをおすすめします。

数百万単位の費用が必要な大規模修繕の場合はリフォームローンの活用も可能ですが、金利の負担が大きくなります。

何があってもすぐにお金を出せるように、修繕費を意識して運営することがマンションオーナーの仕事と言えるでしょう。

3.家賃の回収と督促

家賃の回収と支払いが滞っている場合の催促もマンションオーナーの仕事です。しかし、一棟マンションオーナーの場合、すべての住戸についてオーナーが家賃をを回収・催促するのは現実的ではありません。

実際にオーナー自身が家賃回収等をできるのは、1〜2戸程度の自主管理の場合だけでしょう。

家賃回収は以下の順序を踏む必要があります。

  • 手紙・電話・メールでの支払い依頼
  • 督促状の送付
  • 賃貸契約の解除
  • (入居者が部屋を出ない場合)明渡請求訴訟

借地借家法に基づき入居者の権利が手厚く守られていることから、オーナーはルールに基づいて回収しなければいけません。知らずにルール違反をしてしまったり、思うように支払いがされずストレスが溜まったり、単純見えて非常に労力のかかる業務です。

一室でもこうした家賃トラブルが出ると心理的負担にもなるので、区分マンションオーナーでも管理会社を挟むのが安心でしょう。

家賃トラブルについて詳しく知りたい方は「大家が甘くみてはいけない家賃滞納リスク | 深刻化を防ぐためにできること」をご覧ください。

4.入居者や近隣住人のトラブル対応

トラブル対応イメージ

自主管理のマンションオーナーは、マンション入居者から寄せられるトラブルに対応しなければなりません。

  • お風呂のお湯が急に出なくなった!
  • ずっと変な車が止まっているので何とかしてほしい!
  • 隣の住人がうるさいので注意してほしい! …etc

上記のように、オーナーに寄せられる問い合わせの内容は様々で、対応はハードになる事が多いです。

また、問い合わせはマンションの入居者からのみ入ってくる訳ではありません。付近の別のマンションや戸建てに住む住人さんから、何らかのクレームが入る事もあります。

トラブル対応に迅速であればオーナーとしての信頼度は高くなりますが、「直通の電話がしょっちゅう鳴って対応に追われる…」ことを負担に思われるオーナーさんが多いようです。

不動産投資でありがちな4つのトラブルと対応策

5. 入居者の退去に関する仕事

入居者の退去に伴って、マンションオーナーがやるべき仕事はたくさんあります。

退去時のお部屋の設備等の点検立ち会いなどを始め、また次の入居者が住める状態にする(原状回復)よう手配することも仕事です。

 

もしも「なかなか新しい入居者が入らない…」という状態であれば、空室対策を行う必要も出てきます。

他の物件と比べて劣っている部分が無いか調査し、必要であれば設備の交換などのリフォームを行った方がいいでしょう。

空室対策について詳しく知りたい方は「低コストでできる3つの空室対策と空室になりにくい物件の選び方」をご覧ください。

なお、区分マンションオーナーの場合はこれまで述べてきたような一棟マンションとは異なり、建物全体の管理・維持を管理組合が主体となって行っているため、各部屋のオーナーが自主的にやらなくてはいけない仕事は少なくなります。

マンションオーナーの仕事は管理会社を挟めば最小限に

不動産投資会社イメージ

マンションオーナーとしてマンションを管理するには「自主管理」と「委託管理」という2つの選択肢があります。ここまでで解説してきたマンションオーナーの仕事は非常に大変なので、専業大家でない限りは委託管理がおすすめです。

ただ、契約したマンションの管理会社には手数料(平均して家賃収入の3~5%)を支払わなくてはいけません。その分、家賃収入で得られる利益は下がることになるので、管理の質や実績を考慮して管理会社を決定しましょう。

不動産管理会社には、以下3つがあります。

  • 入居者の募集・管理を行う”賃貸管理”をメインにしている会社
  • 設備の点検や共用部分の清掃を行う”建物管理”をメインしている会社
  • 賃貸管理と建物管理を一貫して行っている会社

一貫して行っている会社だと割高になる可能性はあるものの、コミュニケーションにかかるコストを最小限にできます。マンションオーナーは一社の管理会社と連絡を取りつつ、振り込みを待つだけにすることも可能です。

なお、中には手数料を受け取ってもちゃんとマンション管理を行わない、悪質な管理業者もあるようなので、投資不動産販売会社を選ぶ時と同じくらい慎重に、マンションの管理会社を選びましょう。

話を聞く中で管理会社が行っている家賃保証契約の「サブリース契約」を進められる場合があります。のサブリース契約にかかわらず、メリットやデメリット、内容についても、きちんと調べておくことを推奨します。

管理会社の選び方については「不動産投資の管理会社の選び方|運用での失敗を防ぐ第一歩」をご覧ください。

管理会社が行っている「サブリース契約」のメリットやデメリットについても、きちんと調べておくことを推奨します。

不動産投資でサブリース契約時に失敗しないための6つの注意点

マンションオーナーになる流れ

それでは実際にマンションオーナーになるための流れを見ていきましょう。マンションのオーナーになるためには大きく分けて以下5つのステップを踏む必要があります。

簡単に流れを見ていきましょう。

1.購入希望物件の決定〜物件探し

まずはどのような物件に投資したいのかを決めます。初心者の場合は自己判断で条件を決めすぎると該当する物件がない可能性もあるため、ざっくり以下を決めておきましょう。

  • 都道府県
  • 物件価格(予算)
  • 物件種別(一棟マンションか、区分マンションかなど)
  • 希望利回り

不動産を購入する場合は融資を受けることが一般的で、借入期間や信用情報、自己資金によるものの、年収の8〜15倍程度の物件を購入できると言われています。

おおよその希望条件を決めたら、実際に物件を探していきます。物件を探す方法として代表的なのは下記3つです。

  • ポータルサイトで検索
  • 自社運営サイトから検索・問い合わせ

1)ポータルサイト

「楽待」や「健美家」が有名です。特定の業者に限らず物件を掲載しているため、物件数が多いメリットがあります。

※出典元:健美家|トップページ

気になる物件があれば資料請求ができます。

2)自社運営サイトから検索・問い合わせ

不動産会社それぞれが運営しているサイトから物件を探したり、資料を請求したりする探し方です。運営元の会社が扱っている物件しか掲載されていませんが、セミナーや相談など問い合わせをすれば手厚くサポートしてもらえます。

2.融資相談

検索したり、紹介を受けたりして購入したい物件が見つかったら、その物件が購入できるか、融資の審査に進みます。現金で一括購入する場合以外は金融機関からの融資に申し込むことになるでしょう。

勤続年数が長かったり、年収が高かったりと高評価を得られる属性を持っている方の場合は、金融機関の選択肢の幅も広いです。しかし、それ以外の融資が通るか不安な方は、不動産業者に紹介してもらえる金融機関を利用することをおすすめします。

不動産投資の際のローンについて知りたい方は「不動産投資ローンの個人属性|金融機関から融資を受けるには?」をご覧ください。

 

3.売買契約を締結・購入

仮審査が通り、融資の内諾が出たら物件についての基本事項や取引条件などを含む「重要事項説明」を聞き、売買契約を締結します。

本審査が通過したら、売買契約は成立します。なお、本審査通過時には、利息をつけて借入額を返還することを約束する金銭消費賃借契約を金融機関と結びます。

4.管理会社の決定

マンションオーナーの仕事を代行してくれる管理会社と契約します。オーナーとして最もよく連絡をとる相手となるので、信頼できる管理会社を選びましょう。

物件の売買から管理まで行っている会社を選んだ場合は、別で会社を探す必要はありません。

5. 物件の引き渡し

購入物件の代金をすべて支払い、所有権が引き渡されます。これでマンションオーナーとなります。

マンションオーナーとしてつけておきたい知識

不動産運用ポジティブイメージ

  • 新築一棟マンション
  • 中古一棟マンション
  • 中古アパート
  • 区分マンション …etc

以下では、所有不動産の種類を問わずに、オーナーとしてやっておくべき事や知っておくべき事をピックアップしました。

1.マンションの必要経費

マンションを運用していくためには、「何のためのお金が、どのくらい必要になるのか」を想定し、実際に支払いができるようにしておくことが必要です。

区分マンションオーナーの場合は修繕積立費用を、管理会社と契約しているオーナーの場合は管理手数料を、毎月かかるものとして準備しましょう。

 

また、急な修繕工事が必要になった場合などに、臨時的に支払う想定のお金も、得た家賃収入などから残しておかなくてはいけません。

2.確定申告

マンションオーナーは、確定申告や税金について理解しておかなくてはいけません。

まず確定申告にあたっては、家賃収入が丸々課税対象とはならないことがポイントです。

【1年分の家賃収入】-【1年分の必要経費】=【課税対象となる不動産所得】

<必要経費に該当するもの>

  • 管理会社に支払う管理手数料
  • マンション共有部の管理費・修繕積立金
  • 設備の修理・交換費用
  • 退去後のリフォーム工事費用
  • 損害保険料
  • 減価償却費
  • ローンの支払い利息 …etc

固定資産税など、マンションオーナーになると新たに支払う義務が発生する税金もあるため、税務処理について不安であれば、税理士さんに相談してアドバイスをもらった方がいいかもしれません。

3.マンションの周辺環境の変化

自宅と所有マンションの場所が離れているケースも多いとは思いますが、投資用マンションの周辺環境の変化についてもこまめに情報を集める必要があります。

周辺環境の変化は、入居者のニーズの変化や空室率・入居率そのものにも深く影響します。

新しく建つ施設はないか、逆に取り壊しになる施設はないかなど、常にチェックしておきましょう。

サラリーマンとの仕事を両立させやすいのは区分マンションオーナー

ビジネスマンイメージ

ここまでで、マンションオーナーがやるべきあらゆる仕事を取り上げました。

 

管理業に専念できる方ならともかく、現在サラリーマンの方などが副業として一棟マンションのオーナーを務めるには、なかなかハードルが高いことだと思われます。

毎日の仕事をこなしながら、一棟マンションオーナーの仕事も自分で全て行うことはほぼ不可能ですし、「不動産管理会社に丸投げして安心」という訳にもいきません。

 

サラリーマンが自分の仕事をしながらオーナーとしてもやっていく場合に、リスクや負担が少ない手段は、区分マンションのオーナーになることです。

区分マンションであれば、マンション全体の管理・維持に関して行う仕事がほぼ無く、マンションの周辺環境の変化の調査など、他の仕事に注力できます。

「一棟マンションのオーナーに憧れがある」という方もいるとは思いますが、まずは区分マンションで運用の経験を積んでからチャレンジする方がいいでしょう。

区分マンションから始めてみたい方は「区分マンション投資はやめとくべき?メリット・注意すべき点まで解説」をご覧ください。

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