マンションオーナーの仕事 | 買ってからが始まりの不動産投資
「立地条件が良く、不動産投資に向いた物件を無事に購入できた！」
この結果は、地道で慎重な事前調査や、不動産を購入する前の勉強をしっかり行ったからこそ得られた物ですから、自分の努力を褒めてあげるべきです。
ただ、いい投資物件を手に入れられた事にホッと安心して、歩みを止めてしまってはいけません。
不動産投資は、”買ったらゴール”ではなく、”買ってからがスタート”だと言っても過言ではないでしょう。
いざマンションを購入して”持ち主＝オーナー”になったなら、堅実な不動産運用のために行わなくてはいけない仕事が、山のようにあります。
今回の記事では、マンションオーナーの仕事にスポットをあて、常にどんな事をするべきか・どんな事を考えるべきかをまとめました。
目次
1番大変なのは、一棟マンションオーナーの仕事
- 入居者の募集に関する仕事
- 共用部分の清掃・点検・修繕
- 家賃の回収と督促
- 入居者や近隣住人のトラブル対応
- 入居者の退去に関する仕事
1番大変なのは、一棟マンションのオーナーの仕事です。
上記にまとめたような一棟マンションオーナーの仕事を怠ると、空室率が高くなり、見込み収益より大幅減になってしまう可能性があります。
新築マンションの一棟買いに挑むなら、想定よりも大変な一棟マンションオーナーの仕事をしっかりこなす覚悟が必要でしょう。
【1】入居者の募集に関する仕事
安定した家賃収入を保つために欠かせないのは、マンションの入居者の募集に関する様々な仕事です。
ウェブサイトに掲載できるような募集図面を作成して、付近の不動産会社にも自分のマンションの空室を紹介してもらうよう依頼を行います。
また、悪質入居者を見極めるために、入居者審査も的確な視点で行わなくてはいけません。「どういった人になら部屋を貸しても大丈夫なのか？」を勉強する必要性があります。
入居の契約手続きや契約条件の交渉は、不動産会社が間に入っていれば任せられる事が多いです。ですが、念のため”本来はやらなくてはいけない仕事”と認識しておくといいでしょう。
【2】共用部分の清掃・点検・修繕
誰だって汚いマンション、ボロボロのマンションには住みたくありません。
入居率を上げ退去率を下げるためには、マンション全体の管理を行き届かせる事が大切です。
マンション廊下や階段など共用部分の清掃や植栽管理などの他、「外壁の塗装がはがれていないか？ヒビが入っていないか？」など、建物の安全性に直結するような点検もしっかり行う必要があります。
また、修繕工事はできるだけ迅速に手配し、入居者さんに不便や不安感を感じさせないよう配慮します。
何があってもすぐにお金を出せるように、修繕費用の蓄えは必須です。
【3】家賃の回収と督促
「家賃収入を得る」という事は、当然ながら「入居者から家賃を滞りなく支払ってもらう」事が前提です。
先述した入居者審査を厳格に行っていれば可能性は少なくなるのですが、入居者が家賃を滞納するケースを想定し、どのように対処するか決めて実行しなくてはいけません。
家賃滞納の問題は長引かせず、強制退去の手続きを持ってしてでも早めに解決することが望ましいですが、こうした手段を取ることは、マンションのオーナーにとって大きな心理的負担になる事が多いです。
【4】入居者や近隣住人のトラブル対応
マンションオーナーに常につきまとう仕事は、マンション入居者のトラブル対応です。
- お風呂のお湯が急に出なくなった！
- ずっと変な車が止まっているので何とかしてほしい！
- 隣の住人がうるさいので注意してほしい！ …etc
上記のように、オーナーに寄せられる問い合わせの内容は様々で、対応はハードになる事が多いです。
また、問い合わせはマンションの入居者からのみ入ってくる訳ではありません。付近の別のマンションや戸建てに住む住人さんから、何らかのクレームが入る事もあります。
トラブル対応に迅速であればオーナーとしての信頼度は高くなりますが、「直通の電話がしょっちゅう鳴って対応に追われる…」ことを負担に思われるオーナーさんが多いようです。
【5】入居者の退去に関する仕事
入居者の退去に伴って、マンションオーナーがやるべき仕事はたくさんあります。
退去時のお部屋の設備等の点検・立ち会いなどを始め、また次の入居者が住める状態にする(原状回復)よう手配することも仕事です。
もしも「なかなか新しい入居者が入らない…」という状態であれば、空室対策を行う必要も出てきます。
他の物件と比べて劣っている部分が無いか調査し、必要であれば設備の交換などのリフォームを行った方がいいでしょう。
できない仕事は、マンション管理会社に任せる方法がある
ここまでで、一棟マンションオーナーの仕事はなかなか一筋縄ではいかないことを説明しました。
「こんなにやる事が多く大変だったら、マンションオーナーを続けられない人のほうが多いんじゃない？」と思われるかもしれませんが、実際一棟マンション運用において、全ての仕事を自分でこなしている方は少なく、マンション管理会社に依頼をされている方が多いです。
不動産管理会社は、入居者の募集・管理を行う”賃貸管理”をメインにしている会社、設備の点検や共用部分の清掃を行う”建物管理”をメインしている会社に分かれているほか、賃貸管理と建物管理を一貫して行っている会社もあります。
ただ、もちろん契約したマンションの管理会社には手数料(平均して家賃収入の3～5%)を支払わなくてはいけません。その分、家賃収入で得られる利益は下がることになります。
また、中には手数料を受け取ってもちゃんとマンション管理を行わない、悪質な管理業者もあるようなので、投資不動産販売会社を選ぶ時と同じくらい慎重に、マンションの管理会社も選んだほうが良いとされています。
管理会社が行っている「サブリース契約」のメリットやデメリットについても、きちんと調べておくことを推奨します。
中古アパートオーナーや区分マンションオーナーの仕事は？
中古一棟マンションのオーナーの仕事は、ここまで述べてきた新築一棟マンションオーナーの仕事と、大きく違いはありません。
ただ、共用部分やお部屋の設備の老朽化が進んでいることを考慮して、清掃・点検には一層気を遣う必要があると言えるでしょう。
上記は、中古アパートの場合も同様です。ただしアパートの場合は戸数が少ない傾向があるため、管理会社に依頼をしなくても自主管理がしやすい(管理会社に支払うお金がかからない)という利点が1つあります。
そして、区分マンションオーナーの仕事についてですが、これまで述べてきたような一棟マンションの仕事とはまったく異なります。
区分マンションの投資の場合は、建物全体の管理・維持を管理組合が主体となって行っているため、各部屋のオーナーが自主的にやらなくてはいけない仕事はほとんどありません。
「お部屋のプチリフォームをしたい！」という場合も、他の部屋のオーナーとの兼ね合いがあるため、管理組合および他オーナーに要相談となります。
物件の種類を問わず、オーナーとしてやっておくべき事
- 新築一棟マンション
- 中古一棟マンション
- 中古アパート
- 区分マンション …etc
以下では、所有不動産の種類を問わずに、オーナーとしてやっておくべき事や知っておくべき事をピックアップしました。
【1】マンションの必要経費の理解と準備
マンションを運用していくためには、「何のためのお金が、どのくらい必要になるのか」を想定し、実際に支払いができるようにしておくことが必要です。
区分マンションオーナーの場合は修繕積立費用を、管理会社と契約しているオーナーの場合は管理手数料を、毎月かかるものとして準備しましょう。
また、急な修繕工事が必要になった場合などに、臨時的に支払う想定のお金も、得た家賃収入などから残しておかなくてはいけません。
【2】確定申告についての理解
マンションオーナーは、確定申告や税金について理解しておかなくてはいけません。
まず確定申告にあたっては、家賃収入が丸々課税対象とはならないことがポイントです。
【1年分の家賃収入】－【1年分の必要経費】＝【課税対象となる不動産所得】
＜必要経費に該当するもの＞
- 管理会社に支払う管理手数料
- マンション共有部の管理費・修繕積立金
- 設備の修理・交換費用
- 退去後のリフォーム工事費用
- 損害保険料
- 減価償却費
- ローンの支払い利息 …etc
固定資産税など、マンションオーナーになると新たに支払う義務が発生する税金もあるため、税務処理について不安であれば、税理士さんに相談してアドバイスをもらった方がいいかもしれません。
【3】マンションの周辺環境の変化に気にかける
自宅と所有マンションの場所が離れているケースも多いとは思いますが、投資用マンションの周辺環境の変化についてもこまめに情報を集める必要があります。
周辺環境の変化は、入居者のニーズの変化や空室率・入居率そのものにも深く影響します。
新しく建つ施設はないか、逆に取り壊しになる施設はないかなど、常にチェックしておきましょう。
サラリーマンとの仕事を両立させやすいのは区分マンションオーナー
ここまでで、マンションオーナーがやるべきあらゆる仕事を取り上げました。
管理業に専念できる方ならともかく、現在サラリーマンの方などが副業として一棟マンションのオーナーを務めるには、なかなかハードルが高いことだと思われます。
毎日の仕事をこなしながら、一棟マンションオーナーの仕事も自分で全て行うことはほぼ不可能ですし、「不動産管理会社に丸投げして安心」という訳にもいきません。
サラリーマンが自分の仕事をしながらオーナーとしてもやっていく場合に、リスクや負担が少ない手段は、区分マンションのオーナーになることです。
区分マンションであれば、マンション全体の管理・維持に関して行う仕事がほぼ無く、マンションの周辺環境の変化の調査など、他の仕事に注力できます。
「一棟マンションのオーナーに憧れがある」という方もいるとは思いますが、まずは区分マンションで運用の経験を積んでからチャレンジする方がいいでしょう。
