不動産投資クラウドファンディングとは？ | 特有の利点・リスクも解説
近年、「クラウドファンディング」が様々な分野で活用されています。
本来クラウドファンディングは、”ある計画の実現や商品の開発によって、どのようなベネフィットをもたらすことができるのかPRし、不特定多数から資金を募る”ことを指す言葉ですが、これが今、不動産投資のフィールドでも注目されているのです。
- 不動産投資にクラウドファンディングって一体なに？
- 他の不動産投資方法と何が違うの？
- 不動産投資のクラウドファンディングの利点は？
- 不動産投資のクラウドファンディングのリスクは？
今回は、上記のような疑問を持たれている、投資家(や投資勉強中)の方々のために、不動産投資クラウドファンディングと他の投資方法の違い、そしてリスクとリターンについて、分かりやすくまとめました。
目次
不動産投資のクラウドファンディングとは？
不動産投資におけるクラウドファンディングの意味を簡単に説明すると、「WEB上で不特定多数の投資家から資金を集め、それを元手に不動産運用を行い、運用益・売買差益を各投資家に分配する投資方法」となります。
“不特定多数から資金を集める”という要素は、まさに他分野のクラウドファンディングが意味するところと、ほとんど同じですね。
しかしここで、「あれ、それって不動産投資信託(J-REIT)と同じでは？」と疑問を持たれた人がいらっしゃるかもしれません。
確かに、不動産投資におけるクラウドファンディングは、システムの類似性から不動産投資信託と非常に混同されやすいもの。
しかし、不動産投資におけるクラウドファンディングと不動産投資信託は、全くと言ってもよいほどの別物で、詳しく調べるとハッキリした違いが分かります。
以下では「不動産投資信託(J-REIT)」、そして同じく混同されやすい「ソーシャルレンディング」、これら2つの不動産投資方法と、「不動産投資のクラウドファンディング」が一体どう違うのか、簡単に説明しましょう。
不動産投資クラウドファンディングと「不動産投資信託(J-REIT)」の違い
- クラウドファンディング ⇒ 自分で投資する不動産を決められる
- J-REIT ⇒ 自分で投資する不動産を決められない
“運用資金をみんなで持ち寄る”という点については、不動産投資のクラウドファンディングも、不動産投資信託(J-REIT)も同様です。
しかし、不動産投資のクラウドファンディングには、”自分で購入する不動産を決められる”という特徴があり、一方の不動産投資信託は、実際に”購入・運用する不動産を自分では決めない”という特徴があります。
不動産投資信託で「どの物件にいくら投資するか？」を決めるのは、不動産運用のプロであるファンドマネージャーの仕事であり、損失リスクを避けるために、複数の物件に分際投資することが一般的です。
「自分で投資用不動産を選ぶことが安心」と思う人には不動産クラウドファンディングが、「プロに不動産投資を選んでもらうことが安心」と思う人には、不動産投資信託が向いている可能性が高いでしょう。
クラウドファンディングと投資信託には「値動き」の大小にも差がある
不動産投資信託の場合、投資用不動産は証券化されています。
証券の価格は市場の動き(需要と供給)で決まり、その振れ幅が大きくなる場合があります。
こうした市場の動きを見て運用を行うのが、投資信託先のファンドマネージャーなので、投資家自身は深く考える機会がないかもしれません。
一方、不動産のクラウドファンディングの場合、投資用不動産は証券化されていません。
投資信託と比較すると、クラウドファンディングで購入した投資用不動産は市場の影響を受けにくく、値動きも小さいとされています。
「不動産クラウドファンディング」と「不動産投資信託」には、値動きの大小にも差があると覚えておいて、後で比較検討を行う時の材料にしましょう。
不動産投資信託についてもっと詳しい情報を集めたい人は、下記コラムを併せてご覧ください。
不動産投資クラウドファンディングと「ソーシャルレンディング」の違い
- クラウドファンディング ⇒ 投資対象の情報が明確(にできる)
- ソーシャルレンディング ⇒ 投資対象の情報が不明確
「クラウドファンディング」と「ソーシャルレンディング」。
語感が似ているからか、この2つの不動産投資方法も混同されやすいです。
ソーシャルレンディングは、”資産運用にあたる投資家”と”不動産事業のために資金を必要している借手”をつなぐサービスです。
そのため、ソーシャルレンディングは「貸付型クラウドファンディング」とも呼ばれます。
投資家はソーシャルレンディングの会社に対して投資を行い、それを元手にソーシャルレンディングの会社が、借り手に融資を行います。
そして借手は、ソーシャルレンディングの会社から借りたお金を利子付きで返済、その返済利息を原資として、最初に資金を投じた投資家に配当が行われる仕組みです。
※ソーシャルレンディングは事業としても、「第二種金融取引業」や「貸金業者」としてカテゴライズされます。
さて、ソーシャルレンディングでは基本的に、最終的な資金の送り先である借手は匿名化されています。
つまり、投資家は借手の情報を詳しく知ることができず、融資から返済の過程をソーシャルレンディング業者に委ねるしかない“不透明さ”が、投資における不安材料にもなり得るでしょう。
一方、不動産投資クラウドファンディングは、プライバシーを守らなくてはいけない別の借手がいるわけではなく、投資用不動産の情報開示は特に制限なく行われています。
投資用不動産の情報を不透明にしても、資金の集まりが悪くなるだけなので、不動産投資クラウドファンディングでは情報をなるべく明確にする動きが見られます。
不動産投資クラウドファンディングならではの3つの利点
ここまでの不動産投資信託・ソーシャルレンディングとの比較で、”不動産投資クラウドファンディング”の特徴を少し掴めた人が多いかと思われます。
- 少額投資が可能な案件が多い
- オフィスビルや保育施設など、個人ではハードルが高い投資に取り組める
- 投資家同士でコミュニケーションを取ることができる
ここでは、不動産投資クラウドファンディング”ならでは”の利点を、いくつかピックアップしました。
【1】少額投資が可能な案件が多い
不動産投資クラウドファンディングは、1万円から投資できる少額案件の数がとても多いです。
なおかつ運用期間が数ヶ月と短いものが多く、「短期間で少額投資の結果が出る方法を選びたい」という投資家には、マッチしやすいでしょう。
【2】オフィスビルや保育施設など、個人ではハードルが高い投資に取り組める
“自分の判断で投資する投資用不動産を選べること”が、不動産投資クラウドファンディングの強みであるのは、ここまでお伝えしてきたとおりです。
さらに、例えば「初期費用にまわせる貯蓄がないから、オフィスビルや保育施設など大きな不動産への投資はできない……」という投資家さんでも、不動産投資クラウドファンディングならチャンスがあることになります。
ビッグビジネスに自分が参加しているという感覚は、人によっては楽しいものですし、個人所有には遠く及ばないにしろ、運用が成功すれば、利益が比較的高利回り(目安5％～10％)で入ります。
不動産投資信託でも、ファンドマネージャーが選べば大規模不動産の運用に関わることになりますが、投資家自身が指定できるわけではないので、確実性はないのです。
【3】投資家同士でコミュニケーションを取ることができる
不動産投資クラウドファンディングを扱う企業によっては、同じ物件に投資したメンバーで、コミュニケーションを取れる場所を作っている場合があります。
「同じ物件を選んだ」という意味では、価値観が近い投資家同士が集うことになるので、普段は他の投資家とコミュニケーションをとるのが苦手な方でもやり取りはしやすいものと推測できます。
また、不動産投資や資産運用に関する情報を、投資家同士で共有し合うことで初めて気が付くこと、あるいは学べることがたくさんあるでしょう。
不動産投資クラウドファンディングならではの2つのリスク
「少額で参加できて、好きな物件を選べて、しかも利回りまでいいなら、個人運用や投資信託よりクラウドファンディング一択では？」と思われた人もいらっしゃるかもしれませんが、残念ながらそう一概には言えないのです。
- 途中解約ができない (できても返金不可の可能性が高い)
- 投資分野においてクラウドファンディングは未だ新しく、トラブルが起きやすい
不動産投資クラウドファンディングならではのメリットがあるのと同様に、不動産投資クラウドファンディングであるがゆえのデメリットも複数存在します。
【1】途中解約ができない (できても返金不可の可能性が高い)
クーリング・オフ期間を過ぎている場合、ほとんどの不動産投資クラウドファンディング企業で途中解約はできません。
途中解約を仮にできたとしても、投資した金額の返金の保証はないとみたほうがいいでしょう。
そもそも、不動産投資”全体”に「すぐに換金するのが難しい・換金の流動性が低い」というデメリットがあります。
仮に、区分マンション投資と一棟マンション投資を比較した際に、区分マンション投資のほうがローリスクであると判断できる所以は、「(区分マンションのほうが)買い手が見つかりやすい」からであるのは、すでにご存じの方も多いかと思います。
投資用不動産を実際に所有している人は、運用を止める際に売却をすれば、ある程度まとまったお金が入ってきますが、不動産投資クラウドファンディングの場合、運用を途中で止めてもお金は手元に入りません。
“参加費がある賞金つきレースに出場する”と考えると、上記リスクが分かりやすいかもしれません。
レースを途中でリタイアしたら、賞金を手にすることはできません。最初の参加費が、返金されることもないでしょう。
【2】投資分野においてクラウドファンディングは未だ新しく、トラブルが起きやすい
不動産投資の分野において、クラウドファンディングが注目されだしたのは、比較的最近のことです。
不動産クラウドファンディングの企業が次々に興ってはいるものの、まだ発展途上の分野であるといっても過言ではないでしょう。
情報管理の不備やファンド先からの支払い遅延など、何かトラブルがあった場合の対応力が未熟な企業が、中にはあるようです。顧客預金の改ざんが原因でサービス停止となり、物議を醸した企業もありました。
少額投資だからといってお金を捨てる気持ちで投資に挑む人はいないかと思いますので、「物件の情報が詳しく掲載されているか？」といった透明性、「損失補償はあるのか？」、「口コミが悪くないか？」などの信頼性を、投資家自身で見極める必要があるでしょう。
「バックグラウンドの会社が大きければ安心」とはいかないことは、ここ近年のニュースに目を通している人なら、痛切に感じることだと思われます。
不動産投資クラウドファンディングがオススメな(向いている)人
ここまで紹介した不動産投資クラウドファンディングのリスク・利点から、「不動産投資のクラウドファンディングがどんな人に向いているのか？」を考えてみました。
- 少額投資をしたい人
- 不動産投資はしたいが、不動産運用はしたくない人
- 自分で投資用不動産を決めたい人
- オフィスビルや幼稚園、医療施設など大規模な不動産に投資したい人
- 損失になるか利益になるか、短期間で結果を出したい人 ……etc
不動産クラウドファンディングの2強!? 初心者向けの会社を厳選
- FANTAS funding (ファンタス ファンディング)
- CREAL (クリアル)
【1】ファンタス ファンディング
※公式サイトより引用
「ファンタス ファンディング」は、1口1万円から不動産投資のファンディングを行えるサービスです。
中古住宅再生プロジェクトなど、投資のしがいを感じられる案件が多く扱うことが魅力でしょう。
また、物件価格20％までの下落は、ファンタス ファンディングが保証してくれます。
＜公式サイト＞
⇒ FANTAS funding(ファンタスファンディング)
※公式サイトへの「新しいタブ」が開きます。
【2】CREAL (クリアル)
※公式サイトより引用
物件をクリアに紹介することが強みの「CREAL」は、写真よりもさらに物件の情報がリアルに伝わってきやすい、1分弱の動画を物件詳細ページに掲載しています。
1口1万円からの投資であることは先ほど紹介した「ファンタス ファンディング」と同様ですが、CREALの場合は下落保証がいくらまでであるのか、明示されてはいません。
しかし、”REITやソーシャルレンディングと不動産投資クラウドファンディングの違い”など、不動産投資初心者に嬉しい情報を得られる無料セミナーが東京にて定期的に開催されていることから、ビギナーでも挑戦しやすいことには違いありません。
＜公式サイト＞
⇒ CREAL (クリアル)
※公式サイトへの「新しいタブ」が開きます。
少額不動産投資の1つの選択肢に「クラウドファンディング」
以上、不動産投資クラウドファンディングとは何なのか、情報をまとめてきました。
最後に、他の不動産投資方法との比較検討材料ともなり得る、不動産投資クラウドファンディングのポイントを、簡単におさらいしておきましょう。
【J-REITと不動産投資クラウドファンディングの違い】
- クラウドファンディング ⇒ 自分で投資する不動産を決められる
- J-REIT ⇒ 自分で投資する不動産を決められない
【ソーシャルレンディングと不動産投資クラウドファンディングの違い】
- クラウドファンディング ⇒ 投資対象の情報が明確(にできる)
- ソーシャルレンディング ⇒ 投資対象の情報が不明確
【不動産投資クラウドファンディングならではの利点】
- 少額投資が可能な案件が多い
- オフィスビルや保育施設など、個人ではハードルが高い投資に取り組める
- 投資家同士でコミュニケーションを取ることができる
【不動産投資クラウドファンディングであるがゆえのリスク】
- 途中解約ができない (できても返金不可の可能性が高い)
- 投資分野においてクラウドファンディングは未だ新しく、トラブルが起きやすい
先にも述べましたが、一概に「クラウドファンディングがいい！」、あるいは「投資信託がいい！」と決められるものではなく、はじめから選択肢を絞ってしまわずに、様々な可能性を自分の前に広げて「自分に合う不動産投資方法は何か？」とじっくり悩むことが大切です。
すべての投資家に向いているわけではない不動産投資クラウドファンディングも、選択肢の1つとしては考慮する価値が十分あるのでしょう。これからの発展にも期待できるところです。
「少額投資って他にどんなものがあるのかな？」とお考えの人は、下記コラムも併せてご覧ください。
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