不動産投資に最適な立地とは？チェックポイントと注意点を解説

「不動産投資を考えているけれど、どういう立地にある不動産を選んで良いのか分からない」とお悩みの方は結構多いかもしれません。不動産投資はさまざまな知識を必要とするため、お悩みになることは当然といえます。

そこで本記事では、不動産投資に最適な立地条件や注意点について解説します。最後まで読んでいただくと、どういった不動産に投資すれば良いのか検討することが可能です。

そもそもなぜ、不動産投資では立地条件が重要なのか？

不動産投資に適した立地を具体的に解説していく前に、そもそもなぜ立地条件が重要なのでしょうか。順に説明します。

まず立地が悪いと入居者が集まらなくなります。同じような設備の物件であれば、立地が良い物件を選ぶのは人の性というものです。

そして入居者が集まらないと、家賃収入が入らなくなります。不動産投資家の多くは、借り入れをして投資を行うため、家賃収入が入らなくなることは致命的です。

家賃収入が入らなくなる結果、家賃を下げざるを得なくなります。場合によっては当初想定していた利回りよりも大幅に下がることとなり、その時点で投資に失敗してしまう可能性があります。家賃を下げれば投資対効果は下がり、当然、利回りも小さくなるのです。

不動産投資は収益を重視します。多くは資産形成や安定資産の確保などの目的があるはずです。そうした中で投資対効果が下がれば、目的を果たすことが困難になります。

このような理由があり、需要がある立地条件を選ぶことは何よりも重要なのです。以上を踏まえた上で、次項以降では具体的な立地条件について解説していきます。

不動産投資に最適な立地条件の例

では具体的に、不動産投資に最適な立地条件とはどのような点でしょうか。主に下記のような立地条件の不動産を選ぶことをおすすめします。

• 駅から徒歩10分圏内
• 近くにスーパーやコンビニがある
• 物件周辺の公共施設
• 大学が近い
• 病院が近い
• 将来近くに駅ができる
• 大きな工場の近く
• 日当たりが良い

それぞれ解説します。

駅から徒歩10分圏内

良い立地条件として、駅から近い物件が挙げられます。具体的には徒歩10分以内が望ましいです。

都会であれば自動車を保有している方が少ないため、駅から近いという条件は非常に重要な要素となります。田舎であっても、高齢者は自動車を持っていなかったり、長距離は歩けなかったりというケースが考えられるため、駅から近いに越したことはありません。

また選択肢を増やすという意味でも、複数の路線が通っている駅の方がなお良いといえます。

近くにスーパーやコンビニがある

近くにスーパーやコンビニがあることも良い立地条件の１つです。仕事帰りや学校帰りに買い物をする方は、近くにスーパーやコンビニがないと敬遠する傾向にあります。

スーパーやコンビニは日常生活を送る上で必要不可欠なため、あまりに遠いと不便といえます。

その他、クリーニング店や生活雑貨店、公園などがあるとより便利になるため、近くにこうした施設があるのかどうかも確認しておく必要があります。

物件周辺の公共施設

不動産投資物件周辺の公共施設の有無もチェックしましょう。幼稚園や学校、郵便局、銀行、派出所などがあれば、需要が見込まれます。

学校関係の施設があれば、子どもがいる方の需要が満たせますし、郵便局や銀行があれば利便性の高い立地として評価されます。派出所があれば安心材料になるでしょう。

大学が近い

不動産投資物件から「大学が近い」のも良い立地条件の１つです。ワンルームや1kなどの物件の場合、大学の近くだと学生が借りてくれやすくなります。学生は毎年入れ替わるため、一定の需要が継続する意味でもメリットです。

注意が必要なのは、大学の移転に関する問題です。将来大学ができる予定がある、反対に他所に移転する予定があるという情報は非常に重要です。不動産購入前にチェックするようにしましょう。

病院が近い

病院が近い点も条件として挙げられます。看護師や医師が寮として利用するパターンも多く、大学と同様に一定の需要が見込まれます。

また一般家庭としても、近くに病院があれば安心材料として働くため、選ばれやすい傾向です。

将来近くに駅ができる

将来近くに駅ができる予定があるという点も、最適な立地の条件です。駅ができればそこに住む人が増え、乗降客も増えます。街が再開発される可能性も高いため、人気のエリアとなりえます。

現在の価値だけではなく、街の将来性を把握することは重要です。マンションやアパートの需要はどうなるのか、という視点で選ぶことが重要です。

大きな工場の近く

意外かもしれませんが、大きな工場の近くも良い立地条件と言えます。なぜなら大きな工場の周辺は、企業に勤める多くの従業員が住むためのアパート・マンションの需要が見込まれるためです。

工場の従業員の特性を把握したうえで、一人暮らしの方が対象なのか、ファミリーが対象なのかを見極め、不動産投資物件を選びましょう。

日当たりが良い

一般的な好立地条件として、日当たりの良さも挙げられます。多少不便な物件でも、日当たりが良いというだけで選ばれる傾向にあります。誰しも暗い家よりも明るい家のほうが良いのは当然です。

あらゆる条件が揃っていることがベストですが、日当たりが良いというだけでも1つの条件として選ばれる傾向にあります。

不動産投資には避けたい立地条件の例

前項では不動産投資において、最適な条件について見てきました。では反対に不動産投資に避けたい立地条件はどのような点でしょうか。

不動産投資は、良い条件の物件を選ぶことも重要ですが、それと同じくらい悪い条件の物件を選ばないことも重要です。

具体的には以下の2つが挙げられます。

• 物件周辺の嫌悪施設（工場・墓苑・火葬場など）
• 自動車や電車の騒音がひどい場所、風俗店やカラオケ・スナック・盛り場などがある場所

それぞれ解説します。

物件周辺の嫌悪施設（工場・墓苑・火葬場など）

対象物件の近くに工場や墓苑、火葬場などがある嫌悪施設は敬遠されやすい傾向にあります。

生活には大変重要な施設ではありますが、不動産投資物件で収益を上げるためにはマイナスポイントになります。

工場は大気汚染や騒音などのトラブルになる可能性があり、墓苑や火葬場はイメージ的に避ける方が多い傾向にあります。

もちろん、あまる気にしないという方もおられますが、継続的に需要を見込んでいきたい場合は避けたほうが無難といえます。

自動車や電車の騒音がひどい場所、風俗店やカラオケ・スナック・盛り場などがある場所

自動車・電車の騒音や風俗店・カラオケ・スナックなどがある場所も避けたほうがいい場所と言えます。

騒音に関しては、眠れないなどの理由で避ける方が多く、風俗店やカラオケ店、スナックなどの周辺は総合的な治安状況として健全ではないケースが多々あります。

昼は問題なかったとしても、夜になると雰囲気が悪くなったり、浮浪者が現れたりと治安の面で懸念を残します。

嫌悪場所と同様に気にしない方もおられますが、一定の需要を継続的に得たい場合は避けたほうが無難です。

まとめ

不動産投資を行うにあたり、何よりも重要なのは立地条件です。立地条件が悪い物件は入居者が集まらず、利回りが悪くなります。

駅からの距離や周辺施設の充実、日当たりなどさまざまな条件を考慮して検討する必要があります。

また嫌悪施設を避けるなど、敬遠されやすい条件を排除することも重要です。

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