不動産投資に頭金は必ず必要?フルローンなら自己資金を抑えられる

不動産投資の頭金

不動産投資をする場合、頭金を入れたほうがいいのか、それともレバレッジを利かせるためにフルローンを組んだ方がいいのか……。

今回の記事は、上記のように悩んでいる方に向けた内容となっております。

実際に不動産投資を相談するとどんな流れ?

不動産投資は老後の年金対策や生命保険の役割が期待できるため、投資家だけでなくサラリーマンの方にも人気の高い投資です。

「不動産投資が気になるけど、自分でもできるのだろうか」
「始めるとしたら、どういう流れなんだろう。しつこい営業をされたら嫌だな」

不動産投資に興味があるものの、このような不安を抱えてなかなか動き出せない方はいないでしょうか。

そこで今回は弊社・グランヴァンにご相談をいただいた場合の流れを「34歳妻子持ち・貯金300万円の大山さん」を例にストーリーにしてまとめました。

「相談したあと、どのように進んでいくのか知りたい」という方はぜひご覧ください。

不動産投資相談の流れを見てみる

不動産投資で頭金は必ずしも必要ではない

結論をいえば、不動産投資に頭金は必ずしも必要ではありません。ですが、頭金を入れることによるメリットがあるのも事実なので、解説していきます。

では頭金は「いくらくらい入れるべきなのか?」という回答ですが、土地代だけは頭金を入れたほうが良いです。

なぜなら、建物代のローン金利は経費にできる科目とされていますが、土地代の利息は経費にならないため、無駄な支払いが増えることになるからです。

だからこそ、土地代の利息を無くすか減らすことにより、健全なマンション経営をしやすくなります。

また今後は、徐々にローン金利が高くなることが予想されます。

そういった意味でも、無駄な支払いを増やさないための対策やリスクヘッジは、ある程度必要でしょう。

更に何らかの理由で、投資用不動産を手放す場合、ローン残高が少ない方が手放しやすくなります。

頭金を活用すべき方

不動産投資では「頭金」を事前に用意して行う方法があります。活用するメリットをご紹介しながら、どんな方に向いているのかを解説します。頭金を入れるメリットは下記の2つです。

  • 毎月の返済額が抑えられる
  • ローン審査が有利になる

1.毎月の返済額が抑えられる

頭金を入れることによって、銀行から借り入れる不動産投資ローンの金利に対する支払いが低くなるので、毎月の利息や返済額が抑えられます

例えば、3,000万円の不動産を購入する際に、金利2%で35年返済の不動産投資ローンを組んだとします。頭金を入れず3,000万円でローンを組んだ場合は、ボーナス返済なしで毎月の返済額は約10万円です。

一方、頭金500万円を入れた場合、2,500万円に対する毎月の返済額は、同じ金利と期間で約8万円です。

年間で約24万円抑えることができます。

2.ローン審査が有利になる

不動産投資は主にローンを組むことで、金融機関などから物件購入の資金を調達します。不動産投資を拡大したいのであればローンを活用することで、さらに投資物件を手に入れることができるため、活用したいところです。

ただ、ローンを組む場合は物件の評価額や返済実績などを見られますが、自己資本比率(投資額に対する自己資本の比率)も審査項目として見られます。

つまり頭金を入れておくことは、この自己資本比率を高めることになるので、2棟目以降のローン審査が有利になる可能性があります。

以上のことから、頭金を活用すべき方は下記のとおりです。

  • 自己資金に余裕がある方
  • 毎月の返済額を抑えたい方
  • ローンを活用して不動産を増やしたい方

頭金を入れるなら、いくらぐらい入れたほうが良いか?

土地代分を頭金として入れたほうが良いとお伝えしましたが、結局のところは好きな金額を入れれば良いです。

ただ、参考程度にお伝えすると、土地代は物件価格の4割程で、都内の2500万円のマンションであれば1000万円程が土地代となります。

※土地代は場所により大きく変わるため目安とお考え下さい。

ただ、「1000万円も貯金はない」という方も多いのではないかと思いますが、必ず土地代全てを頭金として入れなければならないわけではないのでご安心ください。

土地代を支払うのは、あくまでも無駄な支払いを省いて、投資として収益が出やすい状態に持っていくためです。

実際、フルローンを組んだ場合、毎月の支払が家賃収入より1万円程多めに……。

はみ出した分をよく「手出し費用」と言いますが、毎月1万円の貯金をしていると35年後にはマンションが手に入るイメージです。

ただ、頭金を少しでも入れることで、この手出し費用を減らせます。

例えば、2500万円のマンションの場合は300~400万円ほど頭金を入れれば、毎月の収支でトントンぐらいになるので、支払いの負担は軽減されます。

しかし頭金の金額は、“他の投資にキャッシュを利用する場合とどちらの利回りが良いか”という比較をして決めることを推奨します。

頭金を入れた場合とフルローンを組んだ場合の違い

比較

頭金を入れた場合とフルローンにした場合の違いは、無駄な経費が増えるかどうかにあります。

以下の表を、参考にご覧ください。

頭金を入れた場合 フルローン
土地代全て 400万程
返済年数 早めやすい 少し早めやすい 遅くなりがち
毎月の負担
レバレッジ効果
無駄な出費

通常の住宅ローン同様に不動産投資も最初は元金が減りにくいため、少しでも元金が少ない方が毎月の支払額が安く済む傾向にあります。

よって頭金を入れる方が、繰り上げ返済をしやすく、毎月の支払金額は少なくすむので、堅実的なマンション経営ができます。

また、キャッシュがある状態で不動産投資をするとしても、フルローンを組んでレバレッジを最大に活かし、手元に残ったキャッシュを別の投資に利用して、最大のリターンを得られるように資産運用を考えることも大切です。

フルローンで不動産投資を始める戦略もある

フルローンを組まれる方は割と多いのはご存知ですか?

実際のところ、「頭金を入れたほうがトクなのは知っているが、やはり急に数百万円もなくなるのは不安……」だと感じる方は多いです。

ただフルローンにして、後にローン金利が上昇した場合、支払い金額が増える可能性があり、経費にならない土地代に対する利子も増えてしまいます。

そのため、フルローンで始めても、毎月の負担を軽減もしくはリスクヘッジをするために、様子をみて繰り上げ返済を行う方も少なくありません。

ローンは目安として年収の何倍まで可能なのか?

不動産投資ローンを組める金額の目安は、およそ年収の8倍とされています。

ただこの倍率は、勤続先や勤続年数・年収・年齢・借り入れ状況といった属性により異なるので、確実に8倍まででるとはいえるものではありません。あくまで目安です。

例えば、20代前半で400万円後半の年収の場合は、8倍まで届かない場合もあります。ただ、傾向として年収500万円をこえている場合は、8倍以上の借入を行うことができる可能性がある、ということです。

また、副業をしている人は、継続している年数や売り上げが加味・加算される場合もあります。

繰り返し述べるようですが、一般的な数字はあくまでも目安であり、実際は金融機関による審査が行われてから、ローンの借入限度額が決まります。

フルローンを活用すべき方

不動産投資では頭金を入れた方がいいという方もいますが、必ずしもそうではありません。フルローンを組んだ場合のメリットをご紹介しながら、フルローンを活用すべき方がどのような方なのかを解説します。

1.自己資金が手元に残せる

フルローンの一番のメリットは、手元に自己資金を残せることでしょう。フルローンにも審査があり、購入する不動産の将来性やローンを組む方の年収など、条件によって頭金0でもローンを組むことができます。

例えば、5,000万円のマンションを購入しようとすれば、通常は2割程度の頭金を入れることが多いです。つまり、1,000万円ほど必要になります。この1,000万円が、そのまま手元に残したまま家賃収入を得られるのが魅力です。

将来的な蓄えとして残せますし、急な出費にも対応できる安心感があります。

2.レバレッジ効果を得られる

レバレッジ効果とは「テコの原理」のことで、一般的には「少ない労力(資金)で大きな成果(収益)を得る」という意味です。上記でも解説しましたが、フルローンであれば、自己資金を0に抑えられるため、手元に自己資金を残したまま家賃収入を得ることができます。

さらに、自己資金が残っているため、これを活用して不動産や別の投資対象に資金を投入して、新たな収益を構築することも可能です。最小の資金で大きな収益を得ることができるようになるため、レバレッジ効果は抜群です。

以上のことから、フルローンを活用すべき方は下記のとおりです。

  • 自己資金は少ないけど年収は高い方
  • 自己資金を手元に残しておきたい方
  • レバレッジ効果を活用して資産を増やしたい方

自己資金ゼロ(フルローン)で不動産投資を始める前に知っておいた方が良いこと

  • 金利の上昇を考えておくこと
  • 長い年数持っておかないとマイナスになる場合がある

不動産投資は売買差益(キャピタルゲイン)を得ることを目的にする方もおられますが、基本的には長期運用による家賃収入と資産形成が最も一般的な投資方法です。

短期間で売買差益のでる物件は、なかなか出回らないため、見つけることは容易ではありません。

それに、不動産投資の専門知識だけでなく、その土地の情報などあらかじめ仕入れておかなければ、売買差益を出すことは難しいです。

だからこそ長期運用という考え方のもと、家賃収入と資産形成をするのがセオリーなのです。

また、最低でも十数年は持っておかないと、マンションを手放す時にプラスにならない場合があります。

ただ長期間運用するとなると、金利上昇リスクは少なからずあり、ローン金利が高くなると単純に毎月の返済額も増加します。

とはいえ、“金利が上昇しても5年間は上がらない”という仕組みもあるので、その間にできるだけ繰り上げ返済をすれば、リスクヘッジになることを頭の片隅に入れておいていただければと思います。

ローン返済で失敗する投資パターン

ローンを組んだはいいものの、返済できなければ意味がありません。儲かるどころか「破産する」可能性があるからです。ここでは、ローン返済で失敗してしまう5つのパターンをご紹介します。

1.レバレッジに頼りすぎる投資

ローンの魅力は「自己資金を使わない」ことであり、自己資本比率が高いほどローン審査に通りやすくなります。ですが、増やしすぎるのも注意が必要です。

ローン返済は長期間になるので、その間に「金利」が上昇すれば返済額が増えてしまいます。最悪、破産してしまうケースも考えられるので、現状をよく考えて資産運用を進めましょう。

2.サブリース契約を過信した投資

サブリース契約は、不動産会社がオーナーから物件を借り上げ、入居者から家賃をもらう仕組みのことです。オーナーに対し「空室でも一定の家賃保証」をしてくれます。

一般的には8割ほどの保証をしてくれる業者が多いです。保証があるのは嬉しいことですが、物件が満室になる自信があれば、契約しない方が家賃収入は多くなります。

さらに、賃料の見直しや免責期間は保証がないなどのリスクもあり、家賃収入が減ってローン返済が難しくなるケースもあります。

3.ローンの金額が多い投資

ローンを組む時に「組める金額は多いほうが安心」という考えは危険です。

確かに、金額が多いほうが自由度は増します。ですが、購入した不動産よりも高いローンを組むと、家賃収入に見合わない返済が発生することになります

3,000万円の不動産を購入するのに1億円のローンを組んだとすれば、1億円分の返済額になってしまいます。家賃収入は3,000万円の不動産の家賃収入のみです。

物件価格に見合わないローンを組むと破産を招きかねません。

4.空室リスク度外視の投資

空室リスクを重要視することは不動産投資の基本です。

空室があれば家賃収入が減ってしまうのは当然のことです。不動産初心者であっても、空室リスクも含めた返済計画を立てておく必要があります。

例えば「空室約3年に1回、30~50日続くこと」を想定しておきましょう。空室リスクは正確に予測するのが難しいため、空室が続く時期が長くなってしまうと、思いのほか返済が苦しくなってしまうことがあります。

5.表面利回りを信じた投資

表面利回りは「諸費用などの支出を引いた満室状態」になっている時の、利回りのことです。諸費用抜きの利回りなので、高めの数字になります。

特に不動産初心者は、儲けたい一心で利回りの良さに重きをおきがちです。ですが、本当に気にするべきなのは「実質利回り」です。

実質利回りは、手数料や修繕費用などの支出も計算に入るため、表面利回りより少なくなります。ですから、実質利回りを見ておかないとローン返済が苦しくなる状況に陥る可能性があります。

ローン返済で失敗する投資パターンについて詳しく知りたい方は「不動産投資のローン返済が出来なくなる!?リスクが高い5つの投資パターン」で解説していますので、併せてご覧ください。

資金繰りに不安があるなら少額での不動産投資もおすすめ

不動産投資は「最低でも数百万円ほどの資金がないと行えない」と思っている方もいるかもしれません。ですが「月1万円」ほどでも行える少額不動産投資があります。

それが「REIT」「不動産小口化商材」という投資です。それぞれ解説します。

REIT(不動産投資信託)

REITとは、投資信託の一種です。不動産投資のプロ(不動産投資会社)が投資家から資金を集め、その資金を元に複数の不動産(ビル・ホテル・住宅・商業施設など)を購入し、運用していく金融商品です。

収益は運用した不動産の利益から「配当金」という形で、各投資家に分配される仕組みとなっています。

メリットは「不動産投資のプロが運用するので安心できる」「自分で物件を管理する必要がない」「分散投資するので空室リスクが回避しやすい」「通常の不動産よりも現金化しやすい」という点です。

1万円からでも行える不動産投資として人気なので、少額で不動産投資を経験したい方におすすめです。

不動産小口化商材

不動産小口化商材とは、不動産会社が投資家から集めた資金で「特定の不動産」を購入し運用していくもので、得られた家賃収入や売却益が分配される仕組みです。

REITは複数の不動産に投資するのに対し、不動産小口化商材は「特定の不動産に共同出資する」という点です。こちらも数万円からローンを組むことなく、不動産投資が行えます。

いきなりローンを組んだり、自己資金で頭金を払うのが嫌だという方におすすめです。

少額で行える不動産投資について詳しく知りたい方は「少額不動産投資は月1万円で始められる!初心者もローリスクで安心」で解説していますので、併せてご覧ください。

まとめ

不動産投資ローンの審査イメージ

不動産投資は、金利上昇リスクや長期運用を理解したうえでなら、フルローンでもリスクは軽減しやすいです。

しかしリスクを取りたくない方であれば、少なくとも最初から支払いと家賃収入がトントンになるところまで頭金を入れておくのが望ましいです。

また、収益という目線で考えるのであれば、土地代分は丸々頭金を入れるのがさらに望ましい状態です。

どちらにしても、不動産投資は最適なリスクヘッジを行い、堅実的なマンション経営ができるように戦略を立てることが大切です。

ぜひ、こういった戦略はプロの不動産投資会社の方に聞かれることをオススメいたします。

実際に不動産投資を相談するとどんな流れ?

不動産投資は老後の年金対策や生命保険の役割が期待できるため、投資家だけでなくサラリーマンの方にも人気の高い投資です。

「不動産投資が気になるけど、自分でもできるのだろうか」
「始めるとしたら、どういう流れなんだろう。しつこい営業をされたら嫌だな」

不動産投資に興味があるものの、このような不安を抱えてなかなか動き出せない方はいないでしょうか。

そこで今回は弊社・グランヴァンにご相談をいただいた場合の流れを「34歳妻子持ち・貯金300万円の大山さん」を例にストーリーにしてまとめました。

「相談したあと、どのように進んでいくのか知りたい」という方はぜひご覧ください。

不動産投資相談の流れを見てみる

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