不動産投資は頭金を入れたほうが良い?フルローンにする方が良い?

不動産投資の頭金

 

不動産投資をする場合、頭金を入れたほうがいいのか、それともレバレッジを利かせるためにフルローンを組んだ方がいいのか……。

悩んでいる方に向けた内容となっております。

フルローンは年収の何倍まで可能なのか?(目安)

ローンを組める金額の目安は、およそ年収の8倍とされています。

ただこの倍率は、会社の属性・年収・役職・借り入れ状況・年齢により異なるので、確実に8倍まででるとはいえるものではありません。あくまで目安です

 

例えば、20代前半で400万円後半の年収の場合は8倍まで届かない場合もあったりします。ただ、傾向として年収500万円をこえている場合は、8倍以上の借入を行うことができる可能性がある。

副業をしている場合は、継続している年数や売り上げも加味して加算される場合もあります。

 

繰り返し述べるようですが、一般的な数字はあくまでも目安であり、金融機関による審査が行われてからフルローンの限度額が決まります。

不動産投資は頭金は入れた方が良いのか?

結論をいえば、土地代だけは頭金を入れたほうが良いです。

なぜなら、建物代のローン金利は経費にできる科目とされていますが、土地代の利息は経費にならないため、無駄な支払いが増えることになるからです。

 

だからこそ、土地代の利息を無くすか減らすことにより、健全なマンション経営をしやすくなります。

 

また今後は、徐々にローン金利が高くなることが予想されます。

そういった意味でも、無駄な支払いを増やさないための対策やリスクヘッジは、ある程度必要でしょう。

 

更に何らかの理由で、投資用不動産を手放す場合、ローン残高が少ない方が手放しやすくなります。

しかし、今の低金利な状態であれば、あえて頭金を入れずに「キャッシュを手元においておく」、もしくは「キャッシュを別の投資に使って資産運用をする」という視点を持つのもよいでしょう。

頭金はいくらぐらい入れたほうが良いか?

土地代分を頭金として入れたほうが良いとお伝えしましたが、結局のところは好きな金額を入れれば良いです。

ただ、参考程度にお伝えすると、土地代は物件価格の4割程で、都内の2500万円のマンションであれば1000万円程が土地代となります。

※土地代は場所により大きく変わるため目安とお考え下さい。

 

ただ、「1000万円も貯金はない」という方も多いのではないかと思いますが、必ず土地代全てを頭金として入れなければならないわけではないのでご安心ください。

土地代を支払うのは、あくまでも無駄な支払いを省いて、投資として収益が出やすい状態に持っていくためです。

 

実際、フルローンを組んだ場合、毎月の支払が家賃収入より1万円程多めに……。

はみ出した分をよく「手出し費用」と言いますが、毎月1万円の貯金をしていると35年後にはマンションが手に入るイメージです。

 

ただ、頭金を少しでも入れることで、この手出し費用を減らせます。

例えば、2500万円のマンションの場合は300~400万円ほど頭金を入れれば、毎月の収支でトントンぐらいになるので、支払いの負担は軽減されます。

 

しかし、頭金を入れる金額は、“他の投資にキャッシュを利用したほうが利回りが良い”という条件をふまえて、決めることを推奨します。

頭金を入れた場合とフルローンを組んだ場合の違い

比較

頭金を入れた場合とフルローンにした場合の違いは、無駄な経費が増えることにあるかどうかにあります。

 

頭金を入れた場合 フルローン
土地代全て 400万程
返済年数 早めやすい 少し早めやすい 遅くなりがち
毎月の負担
レバレッジ効果
無駄な出費

通常の住宅ローン同様に不動産投資も最初は元金が減りにくいため、少しでも元金が少ない方が毎月の支払額が安く済む傾向にあります。

 

よって、頭金を入れる方が、繰り上げ返済をしやすく、毎月の支払金額は少なくすむので、健全なマンション経営ができます。

 

また、キャッシュがある状態で不動産投資をするとしても、フルローンを組んでレバレッジを最大に活かし、手元に残ったキャッシュを別の投資に利用して、最大のリターンを得られるように資産運用を考えることも大切です。

フルローンで不動産投資を始める戦略もある

フルローンを組まれる方は割と多いのはご存知ですか?

実際のところ、「頭金を入れたほうがトクなのは知っているが、やはり急に数百万円もなくなるのは不安……」だと感じる方は多いです。

 

ただフルローンにして、後にローン金利が上昇した場合、支払い金額が増える可能性があり、経費にならない土地代に対する利子も増えてしまいます。

 

そのため、フルローンで初めても、毎月の負担を軽減もしくはリスクヘッジをするために、様子をみて繰り上げ返済を行う方も少なくありません。

自己資金ゼロ(フルローン)で不動産投資を始める前に知っておいた方が良いこと

  • 金利の上昇を考えておくこと
  • 長い年数持っておかないとマイナスになる場合がある

不動産投資は売買差益(キャピタルゲイン)を得ることを目的にする方もおられますが、基本的には長期運用による家賃収入と資産形成が最も一般的な投資方法です。

 

売買差益のでる物件は、なかなか出回らないため、見つけることは容易ではありません。

それに、不動産投資の専門知識だけでなく、その土地の情報など予め仕入れておかなければ、売買差益を出すことは難しいです。

だからこそ長期運用という考え方のもと、家賃収入と資産形成をするのがセオリーなのです。

 

また、最低でも十数年は持っておかないと、マンションを手放す時にプラスにならない場合があります。

ただ長期間運用するとなると、金利上昇リスクは少なからずあり、ローン金利が高くなると単純に毎月の返済額も増加します。

 

とはいえ、“金利が上昇しても5年間は上がらない”という仕組みもあるので、その間にできるだけ繰り上げ返済をすれば、リスクヘッジになることを頭の片隅に入れておいていただければと思います。

まとめ

不動産投資ローンの審査イメージ

不動産投資は、金利上昇リスクや長期運用を理解したうえでなら、フルローンでもリスクは軽減しやすいです。

 

しかし、最初からリスクを取りたくない方であれば、頭金を少なくとも、支払いと家賃収入がトントンになるところまで入れておくのが望ましいです。

収益という目線で考えるのであれば、土地代分は丸々頭金を入れるのがさらに望ましい状態です。

 

どちらにしても、不動産投資は最適なリスクヘッジを行い、健全なマンション経営ができるように戦略を立てることが大切です。

ぜひ、こういった戦略はプロの不動産投資会社の方に聞かれることをオススメいたします。

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