不動産投資とは|基本情報とメリット・デメリット

不動産投資とは

近年サラリーマンでも始めやすい投資として人気が高まってきた不動産投資ですが、「家を買って儲けるの?」「どうやって始めるのかイマイチわからない」など疑問を抱いている方も多いのではないでしょうか。

今回は不動産投資の基本的な情報を紹介したいと思います。

不動産投資は不動産を運用して利益を得る投資

不動産投資は、基本的に賃料収入を得るための不動産を購入・運用する投資ですが、中には、安く買った物件を高く売って売買益を得るという方法もあります。

そもそも不動産は、土地やそれの上に建った建物などその所在を変えることが出来ないものを指し、不動産投資に使われる不動産には以下のようなものがあります。

  • 区分(マンション・オフィス等)
  • 一棟(アパート・マンション・ビル等)
  • 戸建て
  • 倉庫
  • 駐車場

…など

中でも区分マンションは初心者でも始めやすい投資として人気です。

近年サラリーマンを中心に認知度が上がってきている

不動産投資は世間一般でどのように認識され、どんな人が行っているのでしょうか。

不動産投資の認知度

以前は「お金持ちがやる」「高そう」「騙されそう」「怪しい」といったイメージが先行しがちでしたが、ここ5~10年ほどで、株や保険などと同列の認知度になってきており、金融商品の一つとして本や雑誌などでも取り上げられるようになっています。

不動産投資をしている人は公務員・サラリーマンが多い

不動産投資を行っている人は公務員や大手企業のサラリーマンが多いです。

その理由としては、大手企業のサラリーマンや公務員は安定した収入があるため信用があり、融資が受けやすいからです。

物件価格の100%の融資を受けられるのはサラリーマンや公務員の強みです。

老後の収入や保険代わりに不動産投資を始める人が多い

不動産投資の目的

不動産投資を始める方の目的は様々ですが、以下の順で多いと見受けられます。

  • 1位 老後の収入
  • 2位 保険の代わり
  • 3位 売却益を得ること
  • 4位 相続税対策
  • 5位 ステータス

1位2位の目的は、他の金融商品と比べて不動産投資の方がメリットが大きいと思って始められる方が多いようです。

例えば東京都内の区分マンション投資の場合で、中古ですと表面利回りが4%~4.5%、新築ですと表面利回りが3.5%前後が多く、銀行に現金を預けるよりも利率が良く、さらに長生きすることを踏まえると、長期的に安定した収入を得られます。

売買で利益を得たいという方や、相続税対策を目的とする方のほか、ステータスとして始める方もいらっしゃいます。

ステータスを気にする高収入の方々の中には、所得税・住民税の還付を目的で不動産投資を始める方も見られます。

不動産投資のメリットとデメリット

不動産投資のメリットとデメリットは以下のような点が挙げられます。

  • 安定した収入が得られる
  • 売却益を得られる
  • 他の長期的な貯蓄・資産形成商品より利回りが良い
  • 現物資産としての強み
  • インフレに強い
  • 生命保険の代わりになる(団体信用生命保険)
  • 融資を受けられるので、レバレッジがきく
  • 投資商品の中では手間がかからない

…など

  • 空室リスク
  • 金利上昇・変動
  • 天災
  • 資産価値の下落
  • 建物の老朽化
  • 流動性が低い(換金性が低い)
  • 維持管理費がかる(株や為替は手数料がかかるが)

…など

不動産投資を始める際の流れ

不動産投資の流れ

不動産投資をする際の流れは以下のようになります。

  1. 不動産投資についての調査
  2. 対象となる物件や販売会社・管理会社についての調査
  3. 購入の申し込み
  4. 重要事項説明書の説明
  5. 売買契約締結
  6. 金融機関にローンの申し込み
  7. 金融機関とローン契約締結
  8. 家賃収入の権利選択
  9. 物件の引渡し(所有権の移転)
  10. 運用

不動産投資の基本情報と対象となる物件や販売会社・管理会社についての調査

上記一覧の1~2にあたる部分です。

まずは自分で資料請求やセミナーに行くなど、不動産投資全般の調査や勉強を始めます。

イメージがつくようになったら、実際にどのような物件を買うのか検討を始め、利回りや、家賃収入などの具体的なシミュレーションを行っておくとよいでしょう。

また、販売会社・管理会社について信用できるかどうか今までの実績やアフターサービスを調べて置きます。

この調査段階でどれだけの時間と労力をかけるかは人それぞれかなり異なり、即決する人もいれば、納得するまでじっくり比較検討する人もいます。

販売会社での購入の手続きとローン審査

一覧の3~9にあたる部分です。

購入したい物件が決まったら、販売会社に申し込みを行います。

その後、金融機関に不動産投資ローンの申し込みも行います。電話や対面での本人確認、信用情報に基づく審査が行われ、審査に通ればローン契約が締結できます。

その後、借主との直接契約やサブリースなど、家賃収入の権利選択をし、書類等、所定の手続きを経て物件が引き渡されます。

購入の手続きの一連の流れは、早くて1週間~10日ほどで終わります。この手続きは自分で住む家を買うときよりも早く済みます

長期にわたる運用

物件を取得したあとは不動産投資の運用が始まります。

家賃収入の受取方法は、賃貸管理契約によりますが、住人が管理会社に支払った家賃が、管理会社からオーナーに振り込まれることが多いです。

その後の人生の中で長期的に運用することになりますので、空室対策や修繕などを適宜行う必要がありますが、ここは管理会社との契約内容によってかかる手間が変わります。

不動産投資を始めるなら東京23区の物件がおすすめ

今回は不動産投資とは何か、簡単に紹介いたしました。

ここにある情報だけですと、どんな物件がいいのかわかりづらいと思いますが、ずばり不動産投資をするならば、東京23区内の駅近物件にしたほうが良いです。

東京の中でも、23区はマンションの価格が高いものの、人口増加率は高く、マンション供給率が低いため、需要が高まることが想定され、比較的空室リスクが低く始めやすいからです。

まずはどんな物件があるか見て、運用イメージを膨らませてみてくださいね。

関連記事