不動産投資ローンの個人属性｜金融機関から融資を受けるには？

 

不動産投資を始めたく、融資について調べたばかりの人のなかには、「属性とは何だろう？」という疑問を抱く人が少なからずいらっしゃるでしょう。

「自分には属性があるのか？」「属性が不動産投資の融資とどう関係するのか？」といった具合にです。

 

そこで今回のコラムでは、不動産投資初心者向けに、「“属性”とは何の事柄を指し、融資にどう影響しているのか？」を、分かりやすく解説しました。

金融機関が見ている“属性”とは何のこと？

不動産投資の融資に関連し、金融機関が重要視もしている「属性」とは、結論的に言うと「融資の返済に影響しうる事柄・条件」のことです。

詳しくは後述しますが、この属性が不動産投資のための融資の可否、および可能な場合の融資条件に大きく影響を及ぼします。

 

銀行から融資を引き出すためには、属性の種類の理解・自分の属性の理解、およびそれに応じたアプローチが必要なのですが、各金融機関の重視する属性について、明言があるわけではありません。

そのうえで一般的に推し量られる範囲では、以下の項目が“個人属性”に数えられます。

1. 個人識別情報
2. 個人信用情報
3. 勤務先の情報
4. 収入
5. 家族構成
6. 住居状況
7. 資産状況

【1】個人識別情報

本人が本人であることを識別する、前提情報のことです。

氏名・生年月日・住所・電話番号などが該当します。

【2】個人信用情報

過去の借入履歴・返済状況(残債の有無や程度)・支払の遅延の事実などが、個人信用情報に該当します。

金融機関は個人信用情報を共有しており、もし悪質な支払遅延などが確認された場合には、融資を受けることが大変難しくなります。

【3】勤務先の情報

会社名・会社住所・会社TEL・職種・部署・役職・勤続年数などが、勤務先の情報に該当します。

 

• 有名企業であるほうが有利
• 役職が高いほうが有利
• 高所作業など危険性を伴わない業務のほうが有利　……etc.

金融機関によって、判断要素に微妙な差はあると思いますが、要は収入が安定しているかどうかや、返済が滞る可能性があるかどうかの推測を、勤務先の情報で立てているようです。

【4】収入

「直近3年・それぞれの年収」など、1番最近の年収以外も比較検討されることが多いです。

金融機関によって、本人以外の家族(多くは妻)の収入も、融資の可否に考慮してくれる場合があります。

【5】家族構成

家族の氏名・融資申込者との続柄・生年月日・同居か別居か・別居の場合はその住所など、家族構成についても、細かく見られることが多いです。

家族構成によって生活費が大きく異なることや、子どもがいる場合その年齢によって今後の教育費がやはり大きく異なることが、ローンの返済能力に関係しうるためでしょう。

【6】住居状況

融資申込者の住居が持ち家なのか、それとも賃貸なのか、おそらく金融機関は重要視しています。

そして賃貸の場合、その家賃が本人の月収の何割を占めているのかも、ローン審査をする立場としては欲しい情報でしょう。

【7】資産状況

預金・株・保険・確定拠出型年金など、保有している資産の種類や金額も、個人の属性に含まれます。

たくさん資産があることより、本人の財務管理能力の高さに焦点が当てられているとの意見もあり、大変興味深いです。

低属性・高属性とは？

融資に関わる属性について、「低属性」または「高属性」と表現されることがあります。

先述した属性の細かい項目と同様に、どこからが低くてどこからが高いのか、明確に決まっているわけではないのですが、よく見られるのは以下のような意見です。

「低属性」に影響しやすい属性は……

低属性に影響しやすい属性は、安定した仕事のイメージを損ねるものや、単純に返済が滞るリスクを感じさせるものです。

 

《例》

• 無職
• 非正規雇用
• 安定した収益をあげていない自営業種
• 平均給与が低い業種
• 転職回数が多い
• 勤続3年未満

「高属性」に影響しやすい属性は……

高属性に影響しやすい属性は、先ほどの低属性とは逆に、安定した仕事のイメージを感じるものや、返済が滞りにくい高収入なイメージを感じるものです。

具体的な職業でいうと、医師や弁護士、公務員や大企業の社員などが該当するといわれています。

 

《例》

• 将来性が期待される業種
• 安定性が認められている業種
• 平均収入が高い業種
• 安定した収益をあげている自営業
• 社内で高い地位に就いている
• キャリアを地道にコツコツ積み重ねている

属性が不動産投資の融資にどう影響する？

個人属性の高い・低いは、不動産投資の融資の可否に加え、借入限度額や金利に影響します。

属性が高ければ借入限度額が高くなり、属性が低ければ金利の条件が悪くなる(一般的には金利が高くなる)傾向があるといわれています。

 

ざっくりといえば、低属性の融資申込者に対しては返済が滞るリスクを考えて、どうしても慎重な融資を行わざるを得ないというわけです。

不動産投資の融資に影響する、属性“以外”の3要素

ここまで述べてきた個人の属性で100％、不動産投資の融資のあれこれが判断されるわけではもちろんありません。

不動産投資の融資には、属性以外にもたくさんの要素が関係しています。大きなものでは、以下の3つです。

1. 購入する投資用不動産の資産価値
2. 借入をする金融機関の種類
3. 不動産投資そのものへの金融機関の考え方

【1】購入する投資用不動産の資産価値

不動産投資の融資の可否には、購入する投資用不動産そのものの収益性・資産価値も、大きく影響します。

物件に価値がなく赤字運用になれば、いくら個人の属性が高くても、ローンの返済が滞るかもしれないからです。

【2】借入をする金融機関の種類

金融機関にはメガバンクやノンバンク、地方銀行など、いくつかの種類が存在します。

 

全国規模で展開されている通称「メガバンク」は、個人の属性が低い場合、融資が非常に通りにくい銀行だといわれています。だだし、通った場合の融資条件は良好です。

そのいっぽうで、地域に密着した「地方銀行」は、メガバンクと比較して金利の条件が悪い傾向はあるものの、メガバンクほどの高い個人属性は求められにくいという見解が有力です。

 

ちなみに、事業として不動産投資を成立させる気合いと労力があれば、女性や自営業の方に向いた「日本政策金融公庫」での融資も検討できますが、そこにはいくつかの注意事項があります。

【関連コラム】

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【3】不動産投資そのものへの金融機関の考え方

その時々で、各金融機関が不動産投資に対してどんな考え方を持っているか、より具体的にいえば「不動産投資家への融資に積極的になっているかどうか？」という部分に、融資申込者個人の属性は関与できません。

 

不正融資問題が起きたことで、個人の属性を問わずに融資に慎重になるケースがあるでしょうし、最新の経済状況を考慮して、一斉引き締めの判断を早く下す金融機関もあると想定できます。

まとめ

以上、不動産投資の融資に関する属性とは何なのか、それが融資にどう影響するのかについて、解説しました。

最初の「属性とは？」の項では、職場や家族など、個人の属性は簡単に変化させられないことをご理解いただけたと思います。

 

だからといって悲観するのではなく、個人の属性＝個人の返済能力の範囲の物件を見つけること、そして何よりも、金融機関に対し「何のために不動産投資を行うのか？」「そのためにどんな物件が必要なのか？」を、的確にあらわすことが大事です。

まずは自分自身の属性を分析し、無理のない不動産投資のやり方を考えるところから始めましょう！

 

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