不動産投資の代表的な3種類を比較~マンション1棟所有・マンション区分所有・戸建て所有~

不動産投資の種類

「不動産投資っていろいろあるみたいだけど結局どれが一番いいんだろう」

これから不動産投資を始めようかと検討している方にとって、どんな物件に投資すれば良いかはなかなか決めづらいですよね。

今回は代表的な3種類の不動産投資についてそれぞれのメリット・デメリットを紹介し、それぞれ比較してみました。

代表的な3種類の不動産投資のメリット・デメリット

不動産投資には様々な種類がありますが、一般的に人気の高いものは次の3つとなります。

  • マンション1棟所有
  • マンション区分所有
  • 戸建て所有

まずはそれぞれのメリットとデメリットを見ていきましょう。

部屋数が多く空室リスクが少ないマンション1棟所有

マンション1棟全てを運用するので、部屋数が多く空室リスクが分散できる反面、立地のリスクヘッジができないというデメリットがあります。

資金面では大きな融資を受けることができる、レバレッジ効果を得やすいなど、大きな利益を得たいという方におすすめです。

※構造が大きく異なるアパート(木造)はここに含まれません。

  • 部屋数が多い分家賃収入が多い
  • 管理について色々な決議を自分でできるため自由度が高い
  • 部屋数が多いので空室で収入がなくなるリスクが少ない
  • 建物が建っている土地全てを所有できるため土地活用ができる
  • 建物が建っている土地全てを所有できるため金融機関から大きな融資を得やすい
  • 区分よりレバレッジが効きやすい
  • 区分より利回りが高い
  • 5棟もしくは10室以上の場合、法人化ができるので税制面の恩恵を多く受けられる可能性がある
  • 金額が高いため負債リスクが大きい
  • 立地によるリスクヘッジがしづらい(複数所有すれば回避可能)
  • 自分で管理することになるので修繕などにかかる時間や手間が増える
  • 規模が大きいので修繕など維持管理費も高くなる
  • 規模が大きいので天災リスクも大きい
  • 建てる土地が少ないため良い立地の物件が手に入りづらい
  • 区分マンションより中古市場の流動性が低く換金性が低い

初心者でも始めやすいマンション区分所有

マンションの1部屋のみを買うので他の不動産投資より低い金額で始められますが、その分得られる収益も少ないです。

規模が小さいので比較的運用が簡単で手間があまりかかりません。

  • 金額が他の2つに比べて安いので始めやすい
  • 1部屋だけなので管理がしやすい
  • 複数のマンションを区分所有することで立地のリスクヘッジがしやすい
  • 規模が小さいので修繕などの維持管理費が安い
  • 良い立地の物件が手に入りやすい
  • 収入は少ない
  • 1部屋だけの所有なら空室の場合収入がゼロになる
  • 共有部分の管理については、管理組合の決議が必要のため自由度が低い

自由度が高い戸建て所有

戸建て住宅なので借主は家族が多く、家賃収入も高いですが、1度空室になると次の借主を見つけるのが難しいです。

土地含め自由度の高い運用ができます。

  • ファミリー向け物件のため家賃が比較的高め
  • 土地活用ができる
  • 自分で決められる
  • 単身者用の物件よりリフォーム費用は高くなる
  • 単身者用の物件より設備の劣化速度が速くなる
  • 場所が良くないと空室リスクが高い

3つの不動産投資を4つの切り口から比較

3つの不動産投資、マンション1棟所有・区分所有・戸建て所有を4つの切り口から比較してみました。

投資難易度

  1. マンション区分所有(ローリスクロングリターン)
    手間があまりかからないので初心者向け。
  2. マンション1棟所有(ミドルリスクミドルロングリターン)
    設備の修繕などマンション全体のことに関して、自分で決めなければいけないことが多い。
  3. 戸建て所有(ミドルリスクローリターン)
    立地や物件の魅力に左右されるためリスクは大きい

運用・管理の自由度

  1. 戸建て所有
    土地含めて自由度が高い。
  2. マンション1棟所有
    管理組合=自分なので方針を全て決められる。
  3. マンション区分所有
    管理組合との協議が必要で自由に決められない

空室や立地リスク回避のしやすさ

  1. マンション区分所有
    別の場所に複数持つことで空室・立地リスク共に回避しやすい。
  2. マンション1棟所有
    部屋数が多いので空室リスクは分散できるが、立地リスクは高い。
  3. 戸建て所有
    空室・立地リスク共に高く回避しにくい。

家賃収入の多さ

  1. マンション1棟所有
    部屋数が多い分収入も多くなる。
  2. 戸建て所有
    ファミリー向けの物件なので収入は多めとなりやすい。
  3. マンション区分所有
    1部屋だけだと少ない。

他の金融商品との比較したときの不動産投資のメリット・デメリット

不動産投資とあわせて他の投資・金融商品も検討されているかもしれません。

ここでは不動産投資と他の金融商品を比較したときの不動産投資のメリットとデメリットを紹介します。

  • 株やFXに比べてマーケット変動リスクが少ない
  • 預貯金に比べて長期で見たときに利益が出やすい
  • 団体信用生命保険がつく(死亡・高度障害状態になった場合ローン返済しなくて良い)
  • 相続税対策に有効(現金相続よりも節税)
  • 都心部の物件だと安定的な収入が得られる可能性が非常に高い
  • 基本的に、短期で儲からない
  • 修繕費など突発的な費用が掛かるリスクがある
  • 換金性が低くすぐに現金化できない

最初に始める不動産投資はマンション区分所有がおすすめ

不動産投資の比較をしてみていかがでしたか?

ご自身の目的に合った投資を行うのが一番ですが、もしこれから不動産投資を始めたいという方におすすめなのはマンション区分所有です。

比較的少額でローリスクな区分所有で、不動産投資の基本を習得してから、1棟所有や戸建て所有にチャレンジしてみるのもアリだと思います。

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