マンション投資でリフォームを行って成功するには?費用相場も紹介

 

中古マンションに投資をする場合、物件によってはリフォームをすることで、付加価値があがり、成功しやすくなることがあります。

ただ不動産投資などが初めての方は、どんな場合にリフォームをするとマンションの価値が高まるのか、実際にリフォームをするときの流れや費用相場などについて知らない方も多いはず。

この記事では中古マンションに投資をしてリフォームを行うことで、成功できるためのポイントを紹介します。

マンション投資でリフォームを行うと付加価値があがる場合

中古マンションに投資をして不動産収入を得たいなら、リフォームをするのは

  • 物件価値が高まり収益があがる可能性がある
  • 投資効率が上がる見込みがある

このような場合が良いです。

マンションの価値が高まる見込みがないのに、リフォームを行うと当たり前ですが費用がかかりその分利益が減ります。

リフォームをした費用が回収できるよう、家賃アップを見込める場合にリフォームをしましょう

たとえばエントランスをオートロックにする、お風呂に追い炊き機能をつける、浴室乾燥機をつけるなどです。その結果入居者にとって魅力が増え、住みたいと思ってもらえたり、また賃料が高くても良いと思ってもらうことが重要です。

それに加えて物件に手をかけることで、価値が高まるマンションを選んでおくことも大切です。

中古マンションを選ぶのは、新築マンションほど自己資金が用意できないなど資金的な問題が多いはず。

そこで価値が上がる見込みのあるマンションを購入して、なるべく費用を抑えてリフォームを行ったり、入居者が求めている機能を追加することで、レバレッジをかけることが可能になります。

反対に以下のような場合はリフォームを行わないほうが良いです。

  • リフォーム費用を回収できない利回り
  • 入居したい人が求めていない機能や設備のリフォーム

リフォームするのに家賃をあげると、ライバル物件や市場価格と釣り合わない場合、入居者が集まらず、空室リスクが増えることもあります。

のちほど紹介しますが、リフォームするなら物件の魅力があがるような機能や設備を充実させるのがおすすめです。

マンション投資でリフォームをする際の流れ

リフォームを視野に入れて、マンション投資を成功させるための流れを紹介します。

  1. 投資計画を立てる
  2. 物件情報を集めて、不動産を選ぶ
  3. 物件を評価する
  4. マンションを購入する
  5. リフォームを実施
  6. 入居開始

1. 投資計画を立てる

まずは投資の目的と目標を設定します。

不動産投資を行う際、はじめに物件情報を集めて比較検討をしてしまう方が多いですが、なぜ投資を行うのか、どうなれば成功なのかを決めておきましょう。

そうすることで実際に投資をはじめて、管理運営していくなかで問題やトラブルがあっても、目標が定まっているとそれに向けた意思決定がしやすいです。

たとえば老後に安定した生活を送るために、年金に加えて不労所得が欲しい、資産を拡大したいという目的を決めて、年間いくら収入を得て利益はこれくらいにしたい。いつまでにどれくらいの資産をためたいかという数字目標も立てておきましょう。

そのほかには自分の属性や資産から、どれくらいの金額のマンションが購入できるのか、借りられるローンの上限などを確かめて整理しておくことが大切です。

年収や資産、すでに組んでいるローンなどの情報を集めてください。

2. 物件情報を集めて、不動産を探す

計画をたてた後、インターネットを使って投資する不動産を探します。

はじめは投資の目的や目標と照らし合わせて、どのような物件が良いのか自分自身の目で確かめることをおすすめします。

知識や情報を集めておくことで、不動産投資会社に相談に行ったときや営業を受ける際に、的確な判断を下せます。また怪しいセールストークに乗らずに済みます。

のってはいけない!怪しい不動産投資のセールストーク

自分で物件情報を集めたら、不動産会社に問い合わせたり、資料請求したりして、詳細な物件情報を手に入れましょう

物件の概要、現状の賃貸条件や維持費を確認できる資料、そのほかに物件を評価するために必要な資料を請求します。

3. リフォームを含めた利回りなどをシミュレーション、現地調査をして物件を評価する

一通り評価に必要な資料を揃えたら、投資の収益と費用、利回りなどをシミュレーションします。

不動産投資における利回りには、表面利回りや実質利回りなどがあります。

不動産運用に関わる諸経費を含めた利回りを計算できる実質利回りをチェックして、より現実に即した数字を確認しましょう。

知っていますか?不動産投資の2つの利回り計算&高利回り物件のカラクリ

また書類上だけでなく、現地にいって周辺環境を調査したり物件の内覧を行うしましょう。

自分が入居するつもりで、周辺エリアや設備、室内の状況を確認してみてください。

そのほかには地元の不動産会社を訪れて、現地にいる不動産会社にしかわからない情報を集めておくと良いです。

4. 物件を購入する

投資するマンションを決めたら、申込書を提出して不動産会社に購入意思を示し、金融機関に融資の申し込みも行います。

金融機関の事前審査に通ったあと、不動産会社と売買契約を交わすことで物件を購入することができます。

その後、金融機関に本審査を申し込んでローン契約を結びます。

5. リフォームを行う

物件を購入したら、登記や引き渡しを行うことでマンションの所有権を第三者に正当に主張できるようになります。そしてリフォームを行います。

投資から得られる利益をあげるためには、マンションを所有してからできるだけ速やかに入居者に居住してもらうことが必要です。

そのためリフォームを行う場合には、あらかじめ業者を選定しておき物件購入が確定した段階で発注しておくと、無駄なく実施することができます

契約を結ぶ準備をするとともに、業者を選んで段取りをたてておくようにしましょう。

6. 入居開始

リフォームや修繕、清掃などが完了したら、入居開始です。

以上が不動産投資の流れのなかでリフォームをする手順となります。

マンションのリフォームにかかる費用相場

続いてマンションのリフォームにかかる費用相場を紹介しますが、その前に全国賃貸住宅新聞によって調査された、住宅設備人気ランキングを紹介します。

この調査を見ることで入居者が住宅設備に何を求めているかがわかります。

単身者向け 2019 2020
インターネット無料 1位 1位
オートロック 2位 2位
宅配ボックス 3位 3位
浴室換気乾燥機 4位 4位
ホームセキュリティ 5位 5位

 

ファミリー向け 2019 2020
インターネット無料 1位 1位
宅配ボックス 6位 2位
オートロック 3位 3位
追い焚き機能 2位 4位
システムキッチン 5位 5位

 

そのほかにリフォームする箇所として、壁や天井のクロス張り替え、床の張り替え、独立洗面台の設置などがあります。

リフォーム箇所別の費用相場は以下です。

リフォーム箇所 費用相場(マンション・アパート1戸あたり)
インターネット無料 1万円-5万円
オートロック 10万円-15万円
宅配ボックス 10万円
浴室換気乾燥機 5万円-10万円
追い焚き機能 5万円-20万円※ガスの場合
独立洗面台設置 10-20万円
タンクレストイレ 15-30万円
天井や壁クロスの張り替え 5-10万円
床張り替え 10万円

 

できるだけたくさんの箇所をリフォームすることで、居住者の満足度はあがりますが、追求しだすときりがありません。また冒頭で紹介したように、マンション投資におけるリフォームの目的は収益を増加させたり、投資効率をあげることにあります。

建物と土地の費用や初期費用に加えて、リフォーム費用、ランニングコストなどをすべて考慮にいれて、利益を出せる利回りになるようにリフォームを計画しましょう。

リフォームをしてマンション投資を成功させるためのポイント

リフォームを行ってマンション投資を成功させるためのポイントは以下の3つ。

  • 需要に応じてリフォームを行う
  • ライバル物件を参考にする
  • リフォーム費用の相場を把握してコストの低い業者に依頼する

需要に応じてリフォームを行う

そのエリアでどんな人が住んでいるのか傾向を把握して、実施するリフォームの優先順位をつけて絞り込みます。

そうすることでターゲットになる人の需要に応じたリフォームを行うことができ、物件の価値が高まって、魅力的な物件に変わります。

ライバル物件を参考にする

近くにあるライバルとなるマンションやアパートにある機能や設備、デザインを参考にします。

そうすることでその地域の住民が求める機能・設備を把握することができ、優先順位をつけやすくなります。

独立洗面台なのか、Wi-Fiがあるのか、オートロックがあるのかなど調査をして、自分の物件を他の物件に比べて、人を惹きつけることができるリフォームを行うことが可能です。

リフォーム費用の相場を把握してコストの低い業者に依頼する

リフォーム業者の依頼する前に、相場を把握してコストの低い業者に依頼するようにしましょう。

このとき管理会社にリフォームを依頼するよりも、自分でリフォーム会社に依頼するほうが、コストを抑えることができます

理由としては中間コストが抑えられるからです。その分、自分が発注するなどの手間がかかりますが、そうしたほうが費用自体は安くすることができます。

そのほかには閑散期に業者に依頼することで、コストを下げることもできます。

まとめ

マンション投資でリフォームをする流れや相場費用、成功するためのポイントを紹介しました。

マンション投資で成功するための戦略や方法はさまざまですが、初心者の方は不動産会社が行うセミナーなどに参加することで手法を学ぶことが可能です。

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