不動産投資が生命保険代わりになるかシミュレーションしてみた結果

生命保険

不動産投資は生命保険より利回りが良い?悪い?

結論をお伝えすると、「不動産投資の方が利回りが良い」です。

その理由は、不動産投資の長期運用メリットにあり、生命保険と同様に長期間の運用をすることで、家賃収入売却益の2つを受け取ることができるようになります。

 

生命保険で受け取ることができるお金は、死亡保険金か満期保険金の場合が多く、終身保険(積立型)の場合は利回りが100%を超えるまで、商品によっては20年ほどかかります。

ただ、不動産投資は10年ほどの投資でも300%の利回りになる可能性が高いです。

 

当然、購入する物件やエリアによりますが、手堅く東京23区内の人気エリアであれば、物件価格の低下リスク・未入居リスクが少ないため、比較的安定した投資効果が得られます。

後にシミュレーションをしているので、その理由がお分かりいただけるでしょう。

 

ただ、「不動産投資の方が利回りが良い」ということを一旦置き、生命保険と比較する場合、利回りだけでなく“死亡保障”などを視野に入れていく必要があります。

実はこの視点でも、不動産投資は「生命保険代わりになる」と言われているのです。その理由を、次で見ていきましょう。

代表的な2種類の生命保険について

ここでご説明している生命保険は、「【1】定期保険」「【2】終身保険」の2つに分けています。

まずは、それぞれの違いを簡単にご説明します。

【1】定期保険(掛け捨て型)

定期保険は、保険期間が決まっていて、満期保険金のない「掛け捨て」型の保険です。

契約期間中の死亡や高度障害状態になった場合は、死亡保障金が、受取人に振り込まれます。

 

終身保険(積立型)のように貯蓄性はありませんが、保険料は割安となっています。

【2】終身保険(積立型)

“保障される期間が一生涯=終身”だからこそ、終身保険と言われています。

契約者の死亡時や高度障害状態になった場合、受取人に死亡保障金が振り込まれるのは変わりませんが、その期間は一生涯続きます。

 

終身保険は掛け捨てでなく貯蓄性のある保険のため、契約年数に応じて利回りが設定されています。

終身保険の保険料自体は、定期保険と比べると割高です。

「不動産投資が生命保険代わり」と言われる理由

理由

不動産投資を始めるにあたって、債務者が死亡した場合にローン残債免除となる「団体信用生命保険」に加入します。

その結果、遺された家族に支払い義務が発生することなく、さらには遺族が不動産の所有権を相続できるようになります。

 

要するに、“生命保険の死亡保障金の代わりに、不動産という現物資産を遺すことができる”というわけです。

 

生命保険の場合、1000万円の死亡保障を得ようとすると、終身型なら毎月15000円程の掛け金、掛け捨て型なら1500円程度は支払う必要があります。

一方不動産投資の場合は、月に1万円ほどの持ち出し費用で、相場2500万円のワンルームマンションを区分所有することができます。

 

そのため毎月の実質負担額は、「終身保険(積立型)>不動産投資>定期保険(掛け捨て型)」の順になります。

さらに保証額だけでいうなら「不動産投資(2500万円※変動します)>>定期保険(1000万円)=終身保険(1000万円)」の順になり、不動産投資は実にバランスの取れた保険ともいえるわけです。

【用語解説】団体信用生命保険とは?

住宅ローンを組んだ方が死亡または所定の高度障害状態になられたとき、その保険金で住宅ローンを返済するための生命保険です。

住宅ローンを組む時に、ほとんどの金融機関で団体信用生命保険の加入が義務付けられています。

引用元:lify.jp

不動産投資でメリットを得るために必要な考え方とは?

不動産投資ローンの重要ポイント

不動産投資で最も成功しやすい考え方は、長期的なスパンで投資をすることです。

不動産投資ときくと、“安く買って高く売ることによる売買差益によって利益を出す”ことを考える人もいますが、中長期ならともかく、短期間で売買差益を出すことは非常に難しいです。

 

なぜなら、物件を購入するときや売却するときにかかる手数料が意外にも大きいからです。

仮に物件価格が購入時より100万円高く売れたとしても、諸々の諸費用を考えるとマイナスになってしまうことは、十分にあり得ます。

 

不動産の短期的な売買差益で利益を出している人は、情報収集が非常にうまく、市場に出回る前に良い物件を購入できる才能を備えた、その道の“プロ”。

こういった理由から、プロでない人に売買益が出るほどの良い不動産情報は巡ってこないわけです。

 

だからこそ、不動産投資では、売買差益ではなく長期運用による「家賃収入」と「運用後の売買益」を得ることを目的として行うのが理想なのです。

不動産投資と生命保険の保証額の違いをシミュレーションしてみよう

シミュレーションイメージ

以下のシミュレーションに持ち出す、マンションの条件は下記の想定です。

  • 場所:東京23区内
  • 間取:ワンルーム
  • 価格:2500万円
  • ローン:35年
  • 金利:1.9%
  • 家賃:80000円/月
  • 支払い:90000円/月

15年間運用した場合のシミュレーション

不動産投資 終身保険
(積立型)
定期保険
(掛け捨て型)
物件価格
(保証額)
2,500万円
(※売却時の金額になる)
1,000万円 1,000万円
掛け金
(月々の支払い額)
10,000円
(家賃収入-ローン返済額)
15,000円程 1,500円~3,000円程
その他経費 約50万円
合計
(15年後の掛け金)
230万円 270万円 27~54万円
想定保証額
(15年後の想定)
2,000万円
2000万円で売れた想定
1,000万円 1,000万円
保証額の利回り 約870% 約370% 約1,850~3,700%

 

保証額だけで考えると、定期保険(掛け捨て型)が一番お得ですが、金額だけで見てみると不動産投資の方が保証額は大きいですね。

30年間運用した場合のシミュレーション

不動産投資 終身保険
(積立型)
定期保険
(掛け捨て型)
物件価格
(保証額)
2,500万円
(※売却時の金額になる)
1,000万円 1,000万円
掛け金
(月々の支払い額)
10,000円
(家賃収入-ローン返済額)
15,000円程 1,500円~3,000円程
その他経費 約100万円
合計
(30年後の掛け金)
460万円 540万円 54~108万円
想定保証額
(30年後の想定)
1,500万円 1,000万円 1,000万円
保証額の利回り 約326% 約185% 約925~1,850%

 

保証額の利回りだけで考えると、30年間でも定期保険(掛け捨て型)が一番お得です。

ここで、不動産投資と終身保険(積立型)に差が出てきました。

40年間運用した場合のシミュレーション

不動産投資 終身保険
(積立型)
定期保険
(掛け捨て型)
物件価格
(保証額)
2,500万円
(※売却時の金額になる)
1,000万円 1,000万円
掛け金
(月々の支払い額)
10,000円
(家賃収入-ローン返済額)
※35年間まで
15,000円程 1,500円~3,000円程
その他経費 約150万円
合計
(40年まで掛け金)
570万円
(35年まで)
720万円 72~144万円
家賃収入
(35年後~)
合計390万円
(月65,000円×5年)
想定保証額
(40年後の想定)
1,300円 1,000万円 1,000万円
保証額の利回り 約722%
約139%~ 694~1,389%

 

40年後には、区分マンションのローン支払いが無くなりました。

新築時より家賃を下がっているとしても、そこからローン支払いをしない家賃収入が大きいことは間違いないです。

 

また、物件価格が下がったために売却を決めたとしても、東京23区内のマンションですから、高額で売れる可能性が高いでしょう。

つまり、家賃収入も含めて保証額とした場合の不動産投資の利回りは優れているのです。

 

終身保険(積立型)の場合、解約返戻金がどのくらいの利回りになっているのかで変わってくるため、保証額としてみたときの割合を出すのが難しくなりました。

ただ、そこまで大きな利回りは期待できないことは、上記の表でお分かりいただけているかと思います。

 

定期保険(掛け捨て型)に関しては、契約時に定めた期間中に死亡、もしくは高度障害状態になった場合に保険金が支払われる商品です。

満期まで生存した場合の満期保険金の支払いはありません。

また貯蓄機能もないため、途中で解約した場合の解約返戻金の支払いも原則ありません。

 

つまり、定期保険は契約期間中に死亡、または高度障害になった場合の保証は手厚いですが、満期を超えると保証はなくなってしまいます。

さらに途中解約による返戻金もないため、その保証をあてに人生設計はできません。

シミュレーション結果から言えること

納得

不動産投資は、団体信用生命保険に加入するため、万が一購入してから早い段階で亡くなっても、物件価格を丸々支払う必要がなく、結果的な補償額はとても大きいです。

 

一方、定期保険(掛け捨て型)の場合、契約期間中に死亡もしくは高度障害状態になった際には大きな保証を得ることができますが、年々少しずつ損をしていくことになります。

また、終身保険(積立型)の場合もある程度の保証額に近い掛け金になると一度利回りは低くなり、ある所から利回りが増えていく仕組みといえます。

 

家族がいる人は、自分にもしものことがあった時のために、何らかの保険に加入している人がほとんどのはずです。

様々なパターンで、なるべく多くの保証額を受け取れたほうが安心なのは言うまでもないですが、大きな保証額を得ようとすればするほど、毎月の掛け金も上がっていき、今度は“何もないとき”の支払いが厳しくなってきます。

 

しかし、不動産投資は物件金額相当の保証を得られるにもかかわらず、手出し費用は少なくて済むので、非常に保証額の大きな保険に変わるものだと言えるでしょう。

将来に向けての資産形成は「分散」が重要

分散投資イメージ

ここまで様々な年数でシミュレーションしてきましたが、いかがでしたでしょうか?

不動産投資は生命保険の代わりになることがお分かりいただけたかと思います。しかし、あえて言わせていただくならば、「不動産投資だけにこだわる必要はない」です。

 

生命保険には生命保険の良さがあり、不動産投資には不動産投資の良さがあります。

だからこそ、どちらも併せて持っておくことで、より豊かな将来を描けるようになるのではないでしょうか。

 

例えば、毎月保険料を30,000円払っている場合、保険料を15000円に抑えて、浮いたお金で不動産投資をすることにより、更に大きな保証を得ることができます。

もちろん、保証だけでなく、不動産投資は将来、年金としても活用できるので死亡保障を得ながら将来への資産形成ができるようになります。

 

不動産投資と生命保険、一概にどちらが優れているというものではないので、柔軟に比較し場合によって併用することを考えるといいと思います。

もしも長年、生命保険の見直しをしておらず、「どうも保険料を払いすぎている……」と感じる人は、不動産投資をうまく使って万が一の保障を適正化できないか、検討してみてくださいね。

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