ワンルーム投資のよくある失敗例から見る成功のコツとは?

ワンルーム投資

 

初心者でも始めやすい投資として人気の、ワンルームマンションへの投資

いくら初心者向けとはいえ、ネット上で検索すると「失敗談」「危ない」などネガティブな記事が溢れていて、なかなか一歩を踏み出せないという方もいらっしゃるのではないでしょうか。

 

しかし、そのような失敗やリスクはしっかりと対策をすれば、防げることが多いのが事実です。

今回は、ワンルーム投資の失敗例をみながら、その対策と成功へのコツを紹介します。この内容を読むのと読まないのでは、失敗のリスクが大きく変わってくると思いますよ!

ワンルーム投資でよくある7つの失敗例

ワンルーム投資の失敗例

  1. 売却益目的で購入するも想定していた額で売れない
  2. 立地が悪いマンションを買ってしまった
  3. サブリース(家賃保証)に安心しきっていた
  4. 利回りの良さだけに注目して購入した
  5. 節税だけを目的に購入した
  6. 借り換え時に返済の猶予を延ばしてしまった
  7. 長期的にみると成功しているのに短期的な判断で売却した

まずは、ワンルーム投資にまつわる失敗でよくあるものを7つ紹介します。

「えっ!何でダメなの?」と思われた項目もあるかもしれません。それぞれどんな失敗なのか、気をつけるべき点を見ていきましょう。

1.売却益目的で購入するも想定していた額で売れない

ワンルーム投資は、長期的に保有し、家賃収入を得ることを目的とした場合、初心者向けとして始めやすく成功しやすい投資と言われており、売買目的には向かない投資です。

よほどの条件が揃わない限り、購入価格よりも高く売れることはないので、気をつけておきましょう。

 

世の中には、土地や物件の売買で儲ける投資家もいますが、まず初心者ではなく専門知識を持っている方が多いです。

2.立地が悪いマンションを買ってしまった

マンション投資で重要なのは立地です。

なぜ立地が重要かと言うと、入居者が駅や人気エリアへのアクセスを重視し、入居率に影響するからです。

 

「駅から遠い」、または「人気エリアへのアクセスが悪い」……など、立地の悪いマンションでは空室が続き、思っていた収益が得られない可能性が高いです。

特に、都会の単身世帯の場合、利便性のいい場所が人気ですので、安いからと言って駅から遠いマンションはリスキーです。

不動産の現地調査で見るべき15のチェックポイント | いい投資物件を選ぶために

3.サブリース(家賃保証)に安心しきっていた

マンション投資を始める際、心配なのは空室ですよね。

そんな不安を解消できる「サブリース契約」は、便利ですが落とし穴もあります。

 

それは、サブリース契約は空室についての保証であり家賃額を保証する契約でないという点です。

例えば、入居者がなかなかつかないマンションでサブリース契約を結んでしまうと、業者は当初の家賃を払い続けてくれるわけではなく、値下げを要求してきます。

 

結果的に、想定していた収益を得られなくなってしまうので、しっかりと入居者がつく物件かどうかを見極めてから購入・サブリース契約をしましょう。

不動産投資のサブリース契約とは?メリット・デメリットと注意点

4.利回りの良さだけに注目してマンションを購入した

不動産投資のポータルサイトをご覧になると、ほとんどの物件で利回りが強調されているかと思います。

その中から、高利回りという理由だけで物件を選んでしまうと思わぬ失敗が待っています。

 

そもそも利回りを簡潔に説明すると、(得られる想定利益)÷(物件価格)という式で算出されており、初期に表示されている利回りが高い要因は「満室時の想定利益が大きい」または「物件が安い」のどちらかです。

しかし、よく聞こえがちなこの2つですが、大きな穴があります。

  • 家賃を相場より高く設定して、利益を大きく見せているだけの可能性がある。
  • 物件が安い場合、老朽化や立地が悪いという可能性がある。

 

利回りのいい物件を選ぶに越したことはありませんが、それだけで判断すると痛い目にあうので、しっかりとその根拠を見極めましょう。

5.節税だけを目的に購入した

不動産投資のメリットとしてよく聞く「節税」。

節税できるといわれている税金は、所得税・住民税・相続税・贈与税の4種類ですが、いつでも・誰でも・どんな条件でも、節税できるというわけではありません。

 

また、そもそもワンルームマンションの節税効果はあまりありません。

しっかりと収益化できるマンションを選んだ場合は、1~2年程度で節税できなくなります。

そのため、節税そのものを目的として始めることはおすすめできません。

不動産投資の節税効果|節税になる税金の種類と注意点

6.借り換え時に返済の猶予を延ばしてしまった

ローンを組んで長期間にわたりマンション投資を行う場合、毎月の返済が大変になることもあるかもしれません。

そういった場合に、収支改善提案といって月々の返済額が少ないローンへの借り換えをすすめられる事があります。

 

結果的に返済がラクになるプランもあるかもしれませんが、注意していただきたいのは「毎月の返済額が減る=ローン返済猶予の延長」という事です。

金融機関からは「ローンの返済が出来ずに伸ばしてもらっている」とみなされますので、新たな融資や借り換えが難しくなる可能性があります。

 

さらに悪いケースだと、「減った返済額で新たな物件に投資しませんか」という営業です。

結果的に更なるローン返済に苦しむ事が多いのですが、「月々●万円も安くなるならもう1件くらい…」という甘い考えで失敗する方もいます。

7.長期的にみると成功しているのに短期的な判断で売却した

最後に一番もったいないケースを紹介します。

それは、「実際はうまく行っているのにその体感がないからすぐ手放す」というケースです。

 

マンション投資は長期間運用して初めて、安定的な収益が得られる投資です。

最初は、ローンを返済し終わるまでは、収益という収益は得られず、管理会社とのやり取りがあるだけで、「本当にうまく行っているのかな…」「持ってても意味ない気がする…」と思って、購入価格よりも低い価格で手放してしまう方がいらっしゃいます。

 

空室が続いている・入居者トラブルが耐えない等、よほどのマイナス要因がない限り、長い目で見て運用しましょう。

失敗例から見るワンルーム投資成功のコツ

失敗例の中でも触れた、失敗しないための注意点・コツについてまとめました。

サブリースや節税など専門的な内容については関連記事へのリンクを貼っていますので、そちらもご参考にしていただければと思います。

  • ワンルーム投資は長い目で見て考える
  • 物件(立地)はしっかり選ぶ
  • 家賃相場を把握しておく
  • 節税効果の正しい知識
  • 利回り・節税などの甘い言葉に注意
  • サブリースの役割を知っておく
  • 良い業者を見つける

ワンルーム投資を始めるときの業者選び

ワンルーム投資で気をつけるべきこととして、物件の立地や目先の利益にとらわれないことを挙げましたが、業者選びも非常に大切です。

ここでは、信用しない方がいい業者の特徴と、いい業者の見極め方を紹介します。

信用してはいけない業者の特徴

  • 節税・短期の売却益の話をする業者
  • オーバーローンや脱税など違法行為を指南する業者
  • アフターサービスがない業者

節税・高利回り・短期の売却益など目先の利益の話をする業者

節税や利回り、短期の売却益など、長期的な運用ではなくて、目先の利益をメリットとして物件購入を促す業者には要注意です。

 

特に「●年後に開発が進んでいるので絶対に価値が上がります!」「●年後もこの利回りを保てます!」など5年10年先のことでも断定的に話す営業マンにはご注意ください。

この業界では将来的に確かなことは、ほとんどありません。

のってはいけない!怪しい不動産投資のセールストーク

オーバーローンや脱税の指南など違法行為を促す業者

顧客の信用状況をうまく利用し、物件価格以上のローンを組ませて、その分をキャッシュバックしたり、初期費用に充てたりするオーバーローンや、確定申告時の脱税方法を指南するような会社は危険です。

 

そのような会社の多くは、内部告発などで営業停止や倒産に追い込まれ、将来的にサポートを受けられなくなる可能性があります。

アフターサービスがない業者

販売業者でよくあるのが、売るだけでそれ以外のことをしてくれないという業者です。

売ったらそれっきりで、なんの責任も持ってくれない業者の場合、運用中のサポートをしてくれる管理会社や、手放すときの販売代理店や仲介業者探しなどを自分でしなければならなくなります。

信頼できる業者はどう見極める?

良い会社

  • リスクについてしっかり説明してくれるかどうか
  • 購入から管理・出口戦略までトータルでのサポートがあるか
  • まずはセミナーに行ってみる!

リスクについてしっかり説明してくれるかどうか

目先の利益だけではなく、長期的に運用が必要なことや、その中でどのようなリスクがあるか、どのように対策するかをしっかりと説明してくれる会社が安心です。

購入から管理・出口戦略までトータルでのサポートがあるか

一番良いのは、販売・管理をトータルで行っている会社で、手放すときも力になってくれるようなところでしょう。

そうでない場合も、提携している業者を責任もって紹介してくれる業者が安心かと思います。

まずはセミナーに行ってみる!

ネット上には様々な口コミがありますが、一番良いのはまずご自身でセミナーに行って、どういう会社なのか見てみることです。

 

もうひとつ、セミナーに行くメリットは、同じく情報収集をしている方や実際にワンルーム投資を行っている人と交流できることです。

ぜひ1度足を運んでみてください。

 

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結局ワンルーム投資は良いの?悪いの?-長期的な資産形成に◎

ここまで読んでいただいて、「失敗する要因も多いみたいだし、ワンルーム投資って本当に良いの?」と思われた方もいらっしゃるかもしれません。

 

その答えはズバリ「目的による」です。

  • 短期的には儲からない
  • 長期的には安定的な収益が得られる

というのがワンルーム投資の特徴ですので、正直なところ「すぐにお金を儲けたい!」という方にはオススメできません。

 

しかし、貯金や個人年金よりも長期的に見た場合は収益率が高く、一般的な生命保険の死亡保障と団体信用生命保険を比較しても、掛け捨てではなくて貯蓄性があるので有利です。

 

ワンルーム投資は、「貯めて増やす攻めの部分」「団信の死亡保障という守りの部分」を兼ね備えた、長期的な資産形成の土台として最適の投資と言えるのではないでしょうか。

 

リスクを抑えた安定的な運用のために、こちらの記事もぜひご参考になさってください。

不動産投資の始め方|リスクを下げて成功率を上げる

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