【初心者向け】不動産投資のデッドクロスとは? | 原因と対策を分かりやすく解説

破綻イメージ

 

「デッドクロス」という言葉は不動産投資をしていない方にとって、あまり馴染みのある言葉ではありません。

しかし、不動産投資を成功させるうえで、デッドクロスの十分な理解は必要不可欠なものです。

 

そこで本記事では、不動産投資初心者向けに、(不動産投資における)デッドクロスの概念発生原因デッドクロスの回避策などを解説していきます。

不動産投資のデッドクロスとは?

デッドクロスとは、ローンの元金返済額が減価償却費を上回ってしまうことを指します。

もう少し分かりやすく言うなら、“帳簿のうえでは黒字運用できているのに、その黒字に課せられる税によって赤字運用になっている状態”です。

 

元金返済額とは、金融機関からの融資金のこと。そして減価償却費とは、不動産取得時に一括して経費計上されず、数年に分けて計上する経費をいいます。

例えば不動産には、鉄筋鉄骨構造や木造がありますが、これらも減価償却として経費計上されます。購入したタイミングで資産として計上し、利用期間に応じて経費計上していくのです。

 

不動産投資でデッドクロスに陥ると、最悪の場合黒字破産してしまうことがあります。

では一体、どうしてデッドクロスになってしまうのでしょうか? その原因を、次の項目で説明します。

不動産投資でデッドクロスに陥る主な3つの原因

疑問

不動産投資でデッドクロスが発生する原因とはどのようなものか。主に下記3つの原因を取り上げて解説します。

  1. 不動産の減価償却が進み、減価償却費が減って経費計上できなくなるから
  2. 借入金返済の中で、経費にすることが可能な金利返済の割合が減少するから
  3. 築年数が経つことで家賃収入が減るから

【1】不動産の償却が進み、減価償却費が減って経費計上できなくなるから

減価償却費が減ることで経費計上できなくなり、デッドクロスに陥ることがあります。

 

減価償却には「定額法」「定率法」、これら2つの方法があります。

定額法とはその名の通り、毎年同じ額を定額で計上すること。定率法は不動産購入初期に多額の減価償却をし、年数が経つにつれて減らしていく方法です。

 

定額法は一定に減価償却できますが、定率法は減価償却できる割合が次第に減っていきます

つまり運用初期は、減価償却を多く計上でき余裕を持って運用していたものの、後半になるにつれて減価償却費が減り、税金負担が大きくなってしまうのです。

その結果、デッドクロスに陥ることがあります。

【2】借入金返済の中で、経費にすることが可能な金利返済の割合が減少する

経費

不動産投資ローンのうち、経費にできる金利返済の割合が減ることもデッドクロスの原因の1つです。

借入金返済(ローン返済)を行うにあたり、必要経費にできる部分は利息部分のみ。借入金はあくまで借金であり、これを必要経費に入れることはできません。

 

ローン返済には毎月の返済額が一定の「元利均等返済」と、毎月の返済額に対して元金のみが一定となる「元金均等返済」があります。どちらの方法を取るにせよ、利息部分は年々減少します。

減価償却費の減少と同時に金利返済割合が減る場合には、デッドクロスのリスクをより強く孕むことになります。

【3】築年数が経つことで家賃収入が減る

不動産物件は、築年数が経過するとともに資産価値が下がります。

一般的には築年数が経つほど入居者が入りにくくなり、適切に補修・修繕工事を行っているとしても、新築時よりは家賃を下げざるを得ないケースは多いです。

 

結果的に家賃収入が減ることで、デッドクロスに陥ることがあります。

不動産投資のデッドクロスを回避する3つの方法

リスク回避

  1. 返済方法として「元金均等返済」を選択
  2. 自己資金をなるべく多く入れる
  3. 減価償却可能な期間が短い物件は購入しない

デッドクロスを回避する方法として、上記3つの方法を紹介します。続く項目で、それぞれ詳しく見ていきましょう。

【1】返済方法として「元金均等返済」を選択

日本のローン返済事情として、元利均等返済が一般的。

元利均等返済は、初期は利息部分が大きく経費割合が増えますが、後半になるにつれ利息部分が減り元金割合が増えます。

経費計上できる利息が減り、経費計上できない元金が増えるため負担は多くなります。

 

そこで、元金均等返済を選択するのです。

利息部分は減っていくものの元金返済額が変動しないため、元利均等返済に比べデッドクロスが起こる可能性は低く、支払いは安定します。

【2】自己資金をなるべく多く入れる

自己資金

頭金など、投入する自己資金をなるべく増やすことで、借入額を減らすことが可能。

借入額が減れば月々の返済が減る、あるいは借入期間が短縮されるため、“デッドクロスにしない運営”は楽になります。

【3】減価償却可能な期間が短い物件は購入しない

購入費用が抑えられる中古物件ですが、新築に比べ減価償却できる期間が短いというデメリットもあります。

先の『デッドクロスの主な3つの原因』の項目でも述べたように、減価償却できる期間が短いぶん、デッドクロスに陥る可能性は高いといえるでしょう。

 

そのため、そもそも築年数の経った中古物件を購入しないという方針が、デッドクロス回避の観点からは的確です。

まとめ

納得イメージ

もしも不動産投資でデッドクロスに陥ってしまえば、借入期間を延長したり、余裕のない状況から繰り上げ返済をしたりと、当初の計画よりも厳しい返済となります

不動産投資初心者は、デッドクロスに陥る原因と回避するための方法を今一度確認した上で、計画を立てるようにしましょう。

 

なお、綿密なシミュレーションを行うにあたり専門家のサポートや予備知識は必要不可欠。まずは不動産投資に関して、さらなる知識を増やしていきましょう。

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