不動産の現地調査で見るべき15のチェックポイント | いい投資物件を選ぶために

 

リスクが少なく、比較的安定した収益を得られそうな投資物件を購入するためには、事前の情報収集は必要不可欠です。

 

情報収集としてやるべきことは様々ありますが、ぜひとも行ってもらいたいのは、購入を検討しているマンションへ実際におもむく”現地調査”です。

「現地調査って、不動産会社がやらないと意味がないんじゃないの？」と思われる方もいらっしゃるかもしれませんが、”自分(投資家自身)がその物件に住むとしたら…”という視点を持って、現場を確認することには大きな意味があります。

 

以下では、参考書やWEBコラムを読むことや、投資不動産会社の担当者から話を聞くことだけでは把握できないことが分かる、投資用不動産の現地調査を行う場合に見るべきポイントを全部で15つピックアップしました。

「投資物件選びに失敗したくない！」という方は、ぜひ参考にしてください。

物件の現地調査で見るべきチェックポイント10項目

1. パッと物件全体を見たときの第一印象
2. 外壁の状態
3. 屋上の状態
4. 廊下や階段の汚れ具合
5. 空室内部の確認
6. 不良入居者の確認
7. 駐車場の様子
8. ゴミ置き場の様子
9. 敷地内の植栽の状態
10. マンションに店舗が入っている場合、どんな店か

上記10つのチェックポイントは、現地調査で“物件そのもの”を見る際に確かめておきたいポイントです。

以下で具体的にどんなことをチェックしておけばいいのか、簡単に説明しました。

【1】パッと物件全体を見たときの第一印象

主観的ではありますが、自分が物件をパッと見た時に思った第一印象は、忘れないようにしましょう。

「明るいイメージ」、「高級感があるイメージ」、「安全そうなイメージ」など、ざっくりした印象で大丈夫です。

 

写真で物件を見た時のイメージとは、ずいぶん異なるイメージを持つこともあるでしょう。

「入居者が内見に来た場合も、同じ第一印象を持つかもしれない…」と想像することが大切です。

【2】外壁の状態

物件の外壁にクラック(ヒビ)が入っていないか、修繕の形跡はあるか、汚れは目立っているのか、しっかり自分の目で見て確かめましょう。

外壁の状態も写真では分かりにくいですし、”築年数が浅い割には汚く見える物件”は、周辺の同程度の経年数の物件と比較された時に選ばれにくくなります。

 

また、外壁を見るだけでなく、実際に触れてみることもオススメします。

外壁に手で触れてみて、手に白っぽい粉がついた場合、外壁塗装の表面が劣化している証です。(これを、チョーキング現象と言います。)

つまり、”近いうちに外壁塗装が必要になる物件だ”と認識していいでしょう。

 

「投資不動産販売会社から、去年外壁を塗り替えしていたと聞いていたのに、全然キレイには見えない」という場合は、その情報が間違っている可能性があります。

“本当に去年塗り替えを行ったのか？”、再度確認してみる必要があるでしょう。

【3】屋上の状態

不動産の管理会社等に許可を得られるなら、ぜひ物件の屋上を自分の目で確認しておくことをオススメします。

例えば屋上に防水シートが張られている場合、その劣化具合を確かめて下さい。

 

「去年防水工事をしたと聞いていたのに、実際はボロボロで、物件購入後すぐに防水工事のやり直しが必要になった」というケースが、まれにあるためです。

【4】廊下や階段の汚れ具合

マンション投資をお考えの方は、廊下や階段、エレベーターなど共用部分の汚れ具合をチェックして下さい。

共用部分の汚れが目立つマンションは、管理が行き届いていないマンションである可能性が高く、入居者が他の物件と比較して選んでくれない、入居してくれたとしても長く住んでもらえないリスクがあります。

【5】空室内部の確認

マンション投資を行う場合、できれば投資不動産販売会社に頼んで、空室を見せてもらいましょう。

日光の入り具合や内装、水回りの清潔感、ベランダからの景色など、見ておくべきところはたくさんあります。

 

自分が家探しをしている時の気持ちで、部屋中をくまなく確かめてみましょう。

早急なリフォームが必要そうかどうかの判断材料にもなります。

 

また、早く物件を購入してもらいたいからこそ、入居率を実際数よりも多く報告している会社があるかもしれませんので、マンションの外からざっと窓辺を見渡し、「話に聞いていたよりも空室が多すぎる印象がないか？」も確かめて下さい。

入居者に不審な印象を与え、プライバシーの侵害にもあたってしまうので、じろじろ部屋の中まで見るのは厳禁です。

【6】不良入居者の確認

不良入居者が住むマンション・アパートからは、普通の入居者がすぐに引っ越してしまいます。

現地調査の段階で投資家が見られる部分は限られていますが、下記の3つは確認できるでしょう。

• ある一室の前だけ異常にゴミが散らかっているか
• 怪しい張り紙が大量にドアに貼り付けられていないか
• ベランダにゴミ袋が大量に積み上がっていないか

後に何らかのトラブルを招きそうな部屋は、素人目でもすぐに分かります。

 

“今現在の段階で不良入居者が見られる”物件は、空室リスクが高いと考えてもいいでしょう。

【7】駐車場の様子

マンションに駐車場が付いているなら、様子を確認しましょう。

例えば単身向けマンションに住む入居者は、マイカーを持っていない場合が増えているので、「駐車場が満杯に使われているかどうか？」はそこまで重要視しなくてもいいです。

 

それよりも駐車場周りの植栽を見て物件の管理状態の良し悪しを確認すること、駐車されている車の停め方を見て、明らかにマナー違反の入居者がいるかどうか等に着目したほうがいいでしょう。

【8】ゴミ置き場の様子

ゴミ置き場は、現在の入居者のモラルや物件の管理状態が分かりやすい部分です。

「ゴミ置き場が見てはおけないほど乱雑！」、そんな物件にはゴミ出しルールを守らない入居者がいるか、管理会社が機能していないか、あるいはそのどちらでもある可能性がとても高いです。

 

ゴミ置き場の様子は、内見に来る方も比較的気にされるポイントですので、”ゴミ置き場が汚い物件は入居者が決まりにくい(空室が続きやすい)”と捉えてもいいでしょう。

【9】敷地内の植栽の状態

駐車場の項でも植栽の状態は確認すべきと述べましたが、駐車場に限らず、物件敷地内の植栽の状態はひと通り確かめておいた方がいいです。

植栽が枯れたまま放置されていたり、植え込みにゴミが投げ込まれているのにそのままになっている様子が見て取れたら、管理状態のよくない物件なのだと考えていいでしょう。

 

繰り返しになりますが、パッと見た時に貧相な印象を与える外観の物件は、”家賃が相場よりもかなり低い”などのメリットがない限り、入居者が決まりにくいです。

【10】マンションに店舗が入っている場合、どんな店か

物件の1階や2階部分が店舗になっている、いわゆる”下駄履きマンション”の場合、どんなお店が入っているのかどうか確かめることもポイントです。

 

「飲食店であれば火災や害虫(ゴキブリ)の発生リスクがあって嫌がられるかも」、「コンビニであれば夜中でも人が集まってうるさく嫌がられるかも」といった想像をめぐらせてみて下さい。

不動産の現地調査で見るべき周辺環境のチェックポイント5項目

1. 物件周辺のニオイ
2. 物件周辺の騒音
3. 嫌悪施設があることで、入居率に影響が出そうか
4. 最寄り駅までの道のり
5. 物件周辺に新しい施設・マンションが立ちそうか

購入を検討している物件を訪れるなら、物件だけを見るのではなく周辺環境も様々な視点からチェックしていきましょう。

いい投資物件を選び抜くためには、厳しい目を持って“その辺りに住みたくない理由”を探してみて下さい。

 

ちなみに、事前に自分で確認した地図が古く、実際の町の様子とは異なるケースがあるので、時間に余裕があるなら、地図と照らし合わせつつエリア一帯を歩いてみることをオススメします。

【1】物件周辺のニオイ

• 飲食店が多く、食べ物のニオイが強い
• 工場が近く、煙たいニオイがする
• 汚い溜め池が近くにあり、生臭い　…etc

上記のように、実際に物件の周りを歩いてみてはじめて、イヤなニオイに気付くことがあります。

ニオイに敏感な方は意外と多く、どんなに物件自体の条件が良くても、変なニオイがする地域には絶対に住みたくないと考える方もいらっしゃいます。

【2】物件周辺の騒音

想像しやすいことですが、「うるさい部屋には住みたくない」と考える方がほとんどです。

「駅近ならある程度、電車の通過音がするだろうな」とまでは思うかもしれませんが、物件付近を歩いてみて初めて、想像以上に車や電車の音がうるさい、あるいは踏切の音がひっきりなしに響いてうるさい、ということに気付くケースもあります。

【3】嫌悪施設があることで、入居率に影響が出そうか

• 煙が出ている工場
• 下水処理場
• ゴミ処分場
• 火葬場
• 墓地
• ギャンブル店
• 風俗店　…etc

上記は、“嫌悪施設”と呼ばれ「できるなら家の近くにないほうがいい」と捉えられている施設です。

そのため自分が実際にその物件に住むことを想定して、上記のような施設が付近にあることで生活に支障が出そうかどうかを基準に、考えてみるといいでしょう。

 

「近くにギャンブル店はあるけど治安が悪いわけではなさそう」、または「工場の煙突が遠くに見えているが、煙はさほど出ていないな」など、入居率に影響が少なそうなら、嫌悪施設がゼロであることにこだわりすぎなくてもいいと思われます。

【4】最寄り駅までの道のり

最寄り駅までの道のりは、ぜひ1度実際に歩いてみて下さい。

データ上で”最寄り駅から徒歩5分”とされていても、平坦な道を真っすぐ行くのと、階段や坂道が多い道を行くのでは違いがあり、体感的に早く付いたような気がしたり、逆にもっと時間がかかったような気がしたりします。

 

• 帰り道に日用品の買い物ができそうかどうか
• 夜間、誤って落ちそうなフタ無しの溝があるかどうか
• 外灯の数はどれくらいか(夜道が暗くならないか)
• 道路が渋滞しているかどうか　…etc

上記のように、最寄り駅まで歩いている時に、チェックしておくべき点はたくさんあります。

 

加えて、学校やコンビニ・バス停・交番があるかどうかも、「あれば投資に向いた物件！」と判断できる訳ではないですが、追々投資物件を比較・検討するときの参考にはなるはずですので、よく見ておいてください。

入居者視点を持って、住みやすさに繋がる要素・住みにくさに繋がる要素を見つけることが大切です。

 

また、最寄り駅までたどり着いたら、どんな様子でにぎわっているのか、観察してみましょう。

仮に「ガラが悪い感じがする」と直感した場合は、治安面を重視する入居者からは不人気なエリアかもしれないと考察できます。

さらに最寄り駅周辺にどんな商業施設があるのか、そして中はどんな雰囲気なのかも、見ておきたいところです。

 

例えば、駅前のスーパー1つにしても、高級志向スーパーなのか、庶民派向けスーパーなのかという違いがあります。

“倹約して一人暮らしをしたい”という方にとって、駅前に高級志向スーパーがあったところで、それほど便利とは言えません。

よって”倹約して一人暮らしをしたい”方をターゲットにしているなら、そこはベストエリアではないかも知れないと考察できます。

 

最寄り駅周辺、および物件までの道のりのチェックは、”どんな入居者が住みたいと思うエリアなのか”をイメージすることに、とても役立ちます。

【5】物件周辺に新しい施設・マンションが立ちそうか

不動産を紹介してもらった会社から情報をもらえるかもしれませんが、物件の周囲を調査される際には、建設中の建物がないかチェックしてみてください。

 

例えば大きなマンションがすぐ側に建つようであれば、自分の物件の日当たりに影響しますし、入居率にも関わります。

大型商業施設が近くに建つようなら、人口の流入が見込めるかもしれません。ただし、家族向けの施設であれば、単身向けマンションの需要には大きく影響しないと考えられます。

物件の近くに大学が開校される予定なら、1人暮らし用の家を探す学生が大量に流れ込むと想定でき、入居時期・退去時期も読みやすいです。

 

上記のように、様々な考察の参考になりますので、建設工事現場に立つ「お知らせ看板」を見つけたら内容に目を通すようにしましょう。

ポイントをおさえた現地調査を行うことで得られる2つのメリット

1. 入居者目線で物件の魅力が分かる
2. 入居者をイメージしやすい

ここまで、投資用不動産の現地調査を行うときに見るべきチェックポイントを15項目ご紹介しました。

「こんなに色々と確かめることがあるのか！」と驚かれた方もいらっしゃるのではないでしょうか？

 

現地調査をしっかり行おうとすると、それなりに労力がかかりますが、その分得られるメリットは大きいです。

以下では、投資用不動産の現地調査をしっかり行うことで得られるメリットを2つ、取り上げました。

【1】入居者目線で物件の魅力が分かる

表面利回りや実質利回り、空室率や平均入居期間など、数値で分かるものは投資家視点での物件の魅力です。

一方、“暮らしやすさ”や”清潔感”、”安心感”などは、数値化することができない入居者視点での物件の魅力であり、これは実際に現地調査をしてみないと、感じ取ることができないものです。

 

投資家視点と入居者視点の2つを持ち合せるからこそ、”本当に必要とされる物件”が見定められるのだと思われます。

【2】入居者をイメージしやすい

現地調査として町を歩いていると、“どんな人が多く、そのエリアで暮らしているのか”、漠然とではありますが掴み取れると思います。

入居者募集の広告をかけるのでも、お部屋の内装リフォームを行うのでも、ターゲットのイメージが明確であるほど、成功率は高くなります。

 

入居者をイメージし、エリアと物件の相性を確かめられることも、現地調査の大きなメリットです。

多方面から集めた情報と現地調査を合わせれば、投資物件選びの失敗は少なくなる

以上、不動産投資で本当にいい物件を選ぶために欠かせない、現地調査のポイントについてお伝えしました。

できれば曜日(平日か休日)や、時間帯(昼間か夜間)を変えて、何度か現地調査をしてみることをオススメします。

 

「自宅から遠い」、あるいは「仕事が忙しい」などの理由で、現地調査をする時間がとれない場合でも、投資不動産販売業者に追加で写真を貰えないか頼んでみたり、Googleストリートビューを活用するなどすれば、有益な情報は集められます。

何も手を打たないよりはずっといいので、ぜひお試しください。

 

ただ、もちろん現地調査だけしていれば、不動産投資に成功するという訳ではありません。

現地調査で得た”自分の直感”も大事ですが、やはり”専門家の意見”もしっかりおさえておくべきでしょう。

 

• 不動産投資についての本を読む
• 不動産投資に関するコラムを読む
• 投資不動産販売会社の担当者から話を聞く
• 不動産投資セミナーに参加する

上記のような方法で、多方面から情報を集めたうえで現地調査を行い、投資物件を購入すれば「そもそも物件選びから間違っていた！」という致命的な失敗は避けられるのではないでしょうか。

 

当社「グランヴァン」では初心者向けの無料不動産投資セミナーを、東京都内で定期的に開催しておりますので、不動産の現地調査前に知っておくべき情報を集めたいという方はぜひ、お気軽にご参加ください。