不動産投資の知識を初心者にわかりやすく解説 | 少額で始められる投資も紹介

 

「不動産投資に必要な知識を学びたい」

「不動産投資の利回りなどの仕組みを知りたい」

「セールスされたときに冷静に判断できる知識をつけたい」

不動産投資を始めようとしている方のなかには、このように考えている人もいるでしょう。

この記事では、不動産投資に挑戦しようと考えている初心者が押さえておくべき知識を解説します。

記事を読むことで、冷静な判断を下すための知識を学ぶことができるので、参考にしてみてください。

不動産投資の初心者が押さえておくべき知識

初めに不動産投資初心者がこれだけは押さえておくべきという知識を解説します。

  • 不動産投資で利益を出す仕組み
  • 不動産投資の種類
  • 他の投資との違いや不動産投資のメリット・デメリット
  • 不動産投資のリスク
  • 不動産投資で失敗しやすい例

不動産投資で利益を出す仕組み

不動産投資で利益を出せるのは、キャピタルゲインとインカムゲインの2つの仕組みがあるからです。

キャピタルゲイン

キャピタルゲインとは、安く購入したものを高く売却した際の収益のことです。

不動産には定価がありません。というのも社会情勢や経済、住環境や災害などで需要が常に変化し価格が変動するからです。

不動産投資では価格の変化を利用して、安く購入した不動産を高く売却することが可能です。

例えば、6,000万円でアパート一棟を購入したとします。その周辺地域が開発され、新しい駅や商業施設ができて、9,000万円で購入したいという人に売却すれば3,000万円の利益がでます。反対に、地震などで周りの住環境が悪化し、手放さないといけないときに4,000万円の買い手しかいない場合、売却すると2,000万円損することになります。

これがキャピタルゲインの仕組みです。

インカムゲイン

インカムゲインとは、資産を保有しているときに得ることができる収益のことです。

株式投資なら配当金、債権であれば利子、不動産投資では家賃収入がインカムゲインにあたります。

例えば、マンションを購入しオーナーになって、第三者に物件に入居してもらい毎月10万円の家賃収入を得ることで収益を得ることができます。家賃収入以外にも、共益費や入居時の敷金礼金、更新料などがインカムゲインとして考えられます。

不動産投資できる物件の種類

続いて、投資できる不動産の物件の種類と特徴、メリット・デメリットについて紹介します。

区分マンション

区分マンションは、マンション一棟ではなく、マンションの一室などを個別に購入することです。

例えば、マンション一室だけを購入して、第三者に入居してもらいその家賃収入を得ることができます。

区分マンションのメリットは、

  • 投資する自己資金が少なくて済むこと
  • 地域を分散して投資することができること

です。

一方、区分マンションを所有するデメリットとしては、

  • 空室になったときに次の入居者が決まりにくい
  • 他の部屋の所有者の同意がないと売却などの処分ができない

があります。

他には、投資額が少額で済む一方、投資効率が悪いという特徴もあります。

戸建て住宅

新築や中古の一戸建て住宅を購入して、第三者に貸出してローン収入を得る方法もあります。

例えば、1,000万円で中古の戸建て住宅を購入して、リフォームなどを行い入居したい方に3,000万円で販売します。その場合、住宅購入価格とリフォームなどの諸経費を販売価格から引いた金額が利益になります。

戸建て住宅のメリットは、

  • 入居期間が長く収入が安定しやすい
  • 初期投資の額が比較的安く住む
  • 土地と建物がセットになっているため売却しやすい

などがあります。

一方デメリットとして、

  • 空室や家賃滞納などのリスクがある
  • リフォームや建物の修繕費などがかかる

が考えられます。

アパート一棟

6~10部屋程度のアパート一棟を購入して、部屋を第三者に貸し出します。

物件価格が、6,000万円の6部屋のアパートを所有して、一部屋ごとに入居してもらったり、テナントとして貸し出したりします。家賃収入や共益費、敷金・礼金などインカムゲインで利益を得るのが、アパート一棟の特徴です。

アパート一棟のメリットは、

  • 利回りが良く投資効率が良いこと
  • 複数戸保有するため資産拡大が早い

空室リスクなどを分散することが可能

一方、デメリットは

  • 初期投資額が大きい
  • 修繕工事などの費用が高い
  • 震災被害のリスクが他の物件より大きい

などがあります。

マンション一棟

マンション一棟では、数十部屋以上ある建物に投資して運用します。初期投資の額は億単位になります。

マンション一棟のメリットは、

  • 部屋数が多く空室リスクが少ない
  • 一回の投資で大きな資産を得られるため投資の効率が良い

の2つです。

反対にデメリットは、

  • 初期投資額が億単位と高額になる
  • 高額ゆえ売却したいときに買い手を見つけにくい

があります。

不動産投資の代表的な3種類を比較~マンション1棟所有・マンション区分所有・戸建て所有~

他の投資との違いや不動産投資のメリット、デメリット

続いて、不動産投資が他の投資とどのように異なるのか、比較したときのメリットやデメリットを紹介します。

不動産投資の特徴

不動産投資の特徴はなんといっても、現物資産があることです。

不動産投資を行う場合、戸建て住宅やアパート、マンションなどの建物に加えて土地も保有することが可能です。

一方、株式投資や投資信託などは現物が存在しません。株式投資ですと、企業の倒産や市場価値の下落によって、保有資産が紙きれになってしまうこともあります。

また、金投資などと違って、資産を保有することで得られるインカムゲインがあることも特徴です。

不動産投資はハイリスク・ハイリターンの株式投資、ローリスク・ローリターンの債券投資の中間、ミドルリスク・ミドルリターンに位置づけられます。

土地や建物があるため、株式投資とは違い、価値がゼロになる可能性が少なく、家賃収入で安定的な収益が期待できます。

株式投資や国債との比較

不動産投資 株式投資 債券投資
資産の形 有形資産 無形資産 無形資産
収益の出し方 ・不動産売買の差額

・家賃収入

・株式売買の差額

・配当金

・利子
投資効率 ミドルリスク・ミドルリターン ハイリスク・ハイリターン ローリスク・ローリターン
メリット ・建物や土地の価値が無くならない

・長期的な利益を見込める

・運用の手間が少ないない

・株主優待がある

・運用の手間が少ない

・比較的少額で始められる

デメリット ・運用費用がかかる

・震災や環境などのリスクがある

・価格変動が大きい ・投資効率が悪い

 

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不動産投資のリスク

借金としてのリスク

不動産投資をする際に組むローンは借金と同じです。一括で購入しない限り、ローンが発生します。

1億円のマンション一棟を購入する場合、頭金が1,000万円だと残り9,000万円をローンを組んで返済します。空室や家賃収入の下落で収益がなくなってもローンは返さなければいけませんので、そのことを頭に入れて投資を行いましょう。

リスクを踏まえたうえでしっかりと返済計画を立てて、ローンを組むことをおすすめします。

物件価格の下落リスク

新築物件も一度入居者が入ると中古物件の取り扱いになります。中古物件になると、物件の価値は下がります。

そのほかにも、経年劣化や不動産市場の変化によって、価格が下がる可能性があります。不動産自体を売買することで得られるキャピタルゲインをあてにしていても、売却するときに想定していた価格より下がっていることが多いです。

ですので、物件価格は基本的に下落することを考えておくほうが得策です。

家賃収入の下落リスク

入居者の引っ越しや立地などが原因で空室が出ると、家賃収入は下がります

その他に、家賃の滞納や人口減少などによる家賃相場の下落で収入が減少する可能性があります。インカムゲイン下落のリスクを考慮して、トータルで利益が出るよう管理費用や修繕費用などを抑えることも重要です。

駅前などの好立地にある物件は価値が下がりにくい傾向があります。

換金に関するリスク

不動産を売却してお金になるまでには時間がかかります

例えば、保有している不動産に買い手が見つかって、いざ売却するとなっても銀行の融資や手続きなどが理由で、自分のもとに現金となって入ってくるまでには時間がかかります。

あてにしていた不動産の売却益が下落することも考えられます。キャッシュには余裕を持たせておくと安心です。

災害リスク

不動産投資には災害リスクがついて回ります。

地震や津波、台風などで物件に被害が及び、予想していなかった修繕費用がかかることもあります。

特に日本は自然災害が多い国です。地震保険などに加入して、リスクを軽減しておくようにしましょう。

事件、事故のリスク

火事や事件などもリスクの一つとして考慮しておきましょう。

防ぎようは無いですが、火災保険に入っておいたり、事件や事故などの保険に加入することで、リスクを軽減することが可能です。

災害リスクと同じで予期しない出費などがかかることも、事前に知識として把握しておいてください。

始める前に知っておきたい不動産投資の20のリスク

不動産投資の利回り計算方法と費用

利回りとは、投資することで得られた収益割合を1年に換算して表した数字のことです。

利回りの計算方法

利回りには、3つの種類があります。想定利回り表面利回り実質利回りです。

想定利回りは、年間を通して空室がなく満室状態の利回りのことです。

想定利回り=満室の場合の家賃収入÷不動産購入価格×100

ランニングコストや空室割合などは含まれていません。

続いて、空室割合を含めた利回りを計算するときに使用するのが表面利回りです。

表面利回り=1年間の家賃収入÷不動産購入価格×100

表面利回りを計算することで、空室も考慮した利回りを把握することができます。

さらに物件の収益を正確に知りたいときに使用するのが、実質利回りです。

実質利回り=(満室時の年間家賃収入 - 年間の維持管理経費) ÷ (不動産購入価格+不動産購入にかかる経費)× 100

実質利回りを計算することで、収入だけでなく管理費や修繕費などの支出も考慮した実際の利回りを把握することができます。

知っていますか?不動産投資の2つの利回り計算&高利回り物件のカラクリ

不動産投資で発生する費用

不動産投資では、初期費用やランニングコストとして様々な費用が発生します。

初期費用

  • 投資物件の購入費用(頭金)
  • 融資手数料
  • 火災・地震保険料
  • 不動産登記費用
  • 固定資産税
  • 不動産取得税
  • 手数料
  • 広告費用

ランニングコスト

  • ローン
  • 管理費用・管理委託費用
  • 保険料
  • 修繕費用
  • 固定資産税
  • 修繕積立金

具体的な金額は購入する物件や保険会社、管理会社などによって異なります。

不動産投資で失敗しやすい事例

続いて不動産投資の失敗事例を紹介します。

<勧められるがまま区分マンションを購入して失敗してしまった事例>

新築マンション6部屋を区分マンションとして、営業マンに勧められて購入した男性の事例です。

<物件の特徴>
価格:1億1千万円
自己資金:1千万円
ローン:1億円
手残り:15,000円

家賃月10万円の区分マンションを購入したこの男性は、投資を始めるときに、手残りがない組み立てをしてしまいました。空室が出てしまうと収入がほとんど無くなってしまうにも関わらず営業マンに勧められて購入。家賃設定も周りの家賃相場より少し高かったため、実際に空室が出てしまい、手残り15,000円で運用されています。

不動産投資でよくある3つの失敗例と原因

上記のように営業マンのセールストークに載せられて、失敗してしまう事例があります。

営業マンに限らず不動産投資をするときに売り手からこのような話があったときは、冷静に考えて自分で判断を下すことが大切です。

不動産投資を始める手順と少額でできる投資方法

続いて、不動産投資を始めるための流れと少額でできる投資方法を紹介します。

不動産投資を始めるための手順

不動産投資を始めるには手順があります。

【1】投資をする目的を明確にする
【2】計画を立てる
【3】投資する不動産投資物件を探す
【4】ローンを組んで投資物件を購入する
の4つです。

【1】不動産投資の目的を明確にする

不動産投資を始める前にまずは投資の目的を明らかにします

不動産投資に興味を抱いたときに、投資で何かしらを手に入れたいと考えているはずです。その目的や目標を数字などにします。

不労所得を手に入れる、節税する、老後に備えて資産を持つなど目的を決めます。例えば、不動産投資を通じて不労所得を得るなら、どれくらいの所得にしたいのか、家賃収入(インカムゲイン)で何年後にこれくらいの額を手に入れたいなどを明らかにします。

その後の運用で困らないために投資の狙いを明らかにしておくことをおすすめします。

【2】計画を立てる

目的が決まったら、物件価格や管理費用、ローンなど、物件をどのように管理するかなど計画を立てます

銀行から融資をしてもらって、ローンを組む際に審査で融資金額や融資の期間、金利などを交渉することになります。そのための資金計画や運用などの計画が後々必要になります。

不動産投資をする目的から、どれくらいの資金が必要なのか、ローンをいくらにするのか、物件の管理は自分で行うのか、管理会社に任せるのか等々計画を作成しましょう。

【3】不動産投資物件を探して選ぶ

計画を作成した後は、不動産会社やWebサイトなどを利用して、情報収集を行い投資する不動産物件を選びます

1つの会社やサイトに頼るのではなく、複数の会社・サイトなどから様々な情報を仕入れることが大切です。

初心者の方は売り手に比べて知識の量が少ないので、情報が不足したり、十分な検討ができないことがあります。リスクの洗い出しのためにも、できるだけ多くの経路から情報収集を行うことをおすすめします。

そして、不動産会社に相談などをして、良い物件が見つかったら必ず現地に足を運んで、物件を見てください。

立地や周囲の生活環境、建物の状態、周りの不動産の相場感などを自分の目で確かめることで、入居者の立場からも情報を断することができるようになります。

【4】ローンを組んで投資物件を購入する

投資する物件が決定したら詳細な投資計画を立て投資物件を購入します

不動産投資を行うと決定した段階で、初期投資をどれくらいの額にするのか、年間どれくらいの収益や利益を得たいのか、物件の価格帯などをイメージされているはずです。

そのイメージを実際に投資をしたい物件価格や家賃相場、諸費用などを考慮してさらに細かくして計画を立てます。ローンを組むなら融資してくれる金融機関を探して、試算を行った計画表などを提出して、審査を行ってもらいます。

不動産投資の始め方|リスクを下げて成功率を上げる

少額の自己資金で始められる不動産投資

不動産投資の始め方を紹介しましたが、いきなり不動産投資を始めるのが不安な方もいるでしょう。

少額から投資を始める方法がありますので、まずは勉強や知識を仕入れることを目標にして試してみることもおすすめです。

月1万円からできる少額投資は、REIT(リート)小口化した不動産投資商材です。

REITとは不動産投資信託のことです。不動産投資の会社が扱っている金融商品を、投資家の出資金で複合的に運用して、得た利益を投資家に配当として分配する仕組みです。

ビルやホテル、住宅、商業施設など様々な投資対象があります。

不動産小口化商材とは、不動産会社が特定の物件の運用資金を多数の投資家から集めて運用するものです。

複数人で1つの物件を所有するため、1人ひとりの出資が少額で済むことが不動産小口化商材の特徴です。得られる利益もそこまで大きなものではありませんが、ローンを組まずに少額で始めることができ、不動産投資について学ぶことが可能です。

少額でできる不動産投資の実態|月1万円でホントに儲かるのか!?

書籍やセミナーで不動産投資のプロから知識を得る

不動産投資についてまとまった知識を初めに学ぶなら、書籍やセミナーで学ぶことがおすすめです。

インターネットにも情報はありますが、正確性に欠けるものもあります。お金をかけることで得られることもあるので、勉強代として惜しまずに投資しましょう。

初心者におすすめの不動産投資に関する書籍3冊

何冊か初心者用の書籍を購入して学びましょう。初心者におすすめの書籍は以下です。

初心者から経験者まですべての段階で差がつく!不動産投資 最強の教科書――投資家100人に聞いた!不動産投資をはじめる前に知りたかった100の疑問と答え

不動産投資本はほぼ全て読んでますが、何より読みやすい。さらに、通帳の写しを公開したり、フルレバレッジが必ずしも危険でない理由等他の本ではない内容もあり、とても面白かったです。また、本の構成が、注意点等も綺麗に強調されていて良かった。
私にとって間違いなく、今年オススメの不動産投資本ベスト1です。
今回は、初級編だったので、次回は中級編の出版を期待してます。

(出典:Amazonレビュー

知りたいことが全部わかる!不動産の教科書

今まであるようでなかったのが、不動産の調査の基本について書いてある本です。調査のこと、そのものずばりの本がなく、以前からあったらいいな、と思っていました。
まさに私の知りたかった内容がすべて書いてありました。

例えば、「ライフラインの調べ方」ですが、上水道は口径13mmの引込管に注意が必要。担当部署は「上下水道課」どこで調べていいのかまで書いてあり、とても助かります。

不動産業者さんに向けての実務の本だということですが、不動産投資家にとってこそ、役に立つ読むべき本だと思いました。

(出典:Amazonレビュー)

「世界一やさしい不動産投資の教科書1年生(ソーテック社)」

不動産投資に必要な知識が、順を追って分かりやすく書かれています。有能な講師の授業は、内容が濃くて情報量が多くてもすっと頭に入ってくるものですが、ちょうどそのような授業を受けているような感じです。物件探しから購入、運用まで、各ステージで必要な知識が図や表、囲みを使って上手くまとめられているため、疑問が湧いた時に、辞書をめくるような感覚で回答を見つけることができます。真似のできないメガ大家さんの成功体験談と違って、初心者にも再現しやすい堅実な内容です。不動産投資の本は沢山読みましたが、一番手元に置いておきたい「教科書」です。

(出典:Amazonレビュー

紹介した3つの本は全て、Amazonで星4つ以上のレビューを獲得している本で、初心者におすすめです。

不動産投資セミナー

不動産投資を学ぶために無料でセミナーを受けることもおすすめです。

書籍やインターネット検索では、自分が収集する情報が中心になってしまいます。しかしセミナーに参加することで、不動産投資のプロや経験者から情報を知ることができます。

オンラインの無料セミナー等も実施されていますので、一度参加してみてください。

まとめ

以上、不動産投資初心者が押さえるべき知識について解説しました。

初めて不動産投資を行う場合、どのような物件を購入するか比較検討したり、不動産会社と相談をして、悩むことが多いです。

可能な限りセミナーに出たり、現地に足を運んだりして自分で見て聞いて判断することが大切です。

営業も受けるかと思いますが、冷静に客観的な数字などを用いて判断することをおすすめします。

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