投資マンション運用中のリスクにはどう備える?6つのリスクとその対策

不動産投資運用

投資マンションを購入し、最初は順調…と思いきや、想定外のトラブルや経済難に陥る可能性もあります。

事故や災害、景気のように予測できないリスク要因もありますが、どのようなリスクがあるか把握して対策を知っておくことでまさかの事態に備えることができます。

今回は投資マンション運用中の代表的な6つのリスクとその対策についてご紹介します。

1.長期的な空室・収入減リスク対策

  • 家賃を見直す
  • リフォーム・改装などを行う
  • 広告・キャンペーンを行う
  • 賃貸形態を変えてみる

購入当初はすぐに入居者が決まったものの、その人が退去した後なかなか次の借り手が見つからないこともあります。

人気エリアや駅近物件の場合、すぐに新しい入居者が見つかるかもしれませんが、そのエリアの情勢が変わるほか、一度退去されるとなかなか新しい入居者が見つからない6~8月ごろの異動による急な転勤などで退去された場合、長期間空室になる可能性があります。

空室になると、家賃収入がなくなりますし、家賃を下げると入居者が決まっても家賃収入は減ってしまいますよね。

そのような事態への対策を4つ紹介します。

□家賃を見直す

多少家賃が下がっても、空室が続くよりは入居者が決まる方が長期的に考えると良い場合も多いです。

周囲の同じグレードの物件に比べて高すぎないかなど、その時の周囲の家賃相場を調べてそれに見合った賃料で募集することが大切です。

□リフォーム・改装などを行う

古くなったアパート

周囲のマンションや他お部屋に比べて古くなっていませんか?今風の壁紙にしたり、エアコンを最新のものにするなど、物件の価値を高める工夫が必要かもしれません。

□広告・キャンペーンを行う

業者に依頼して、広告を出すほか、敷金や礼金を0円にしたり、数ヶ月間家賃無料のフリーレントを行ったりと入居者がつきやすいキャンペーンを行うという方法もあります。

フリーレントの場合は、無料期間があるものの契約年数内は家賃を下げることなく運用できます。

□賃貸形態を変えてみる

立地が良い場合、ウィークリー・マンスリーマンションとして短期間でも割高で貸し出し収益を上げるという方法もあります。

また、外国人観光客が増えている地域の場合、民泊という手もありますが、民泊に使えるかどうかは購入時の契約で決まることがほとんどですので、どうしても途中からやりたい場合は、まずマンションの管理組合に問い合わせる必要があります。

2.地震大国日本で天災リスクに備えるには?

  • 地震保険に加入する

埋立地の建物は倒壊まではせずとも液状化の影響で傾くなどのリスクがあります。

また、いくら地盤がしっかりしている土地を選んだからといって、日本で起こる地震によるリスクを完全に避けることは難しいです。

新しい耐震基準(新耐震基準)が適用されている1981年6月以降に建てられた物件を選ぶことはまず重要です。

購入後にできる対策は少ないですが、地震保険への加入で備えることは可能です。

□地震保険に加入する

補償額は少ないけれど、掛け金も少ないので入っておくことがおすすめです。

途中からでも加入が可能ですので不安がある場合は早めに加入するとよいかもしれません。

3.事件・自殺・滞納・夜逃げ…入居者が原因で起こるトラブルはどう防ぐ?

入居者トラブル

  • 空室が困るから入居者は誰でもいいはNG
  • 保証会社の契約内容を確認

入居者による事件・事故・自殺等が起きた場合、原状回復費用が多くかかるほか、重要事項説明書への記載が必要となり、空室・家賃下落等のリスクがあります。

また、せっかく入居者が決まっても、その人が家賃を滞納したり、未払いのまま夜逃げしたりした場合、収入を得られないほか部屋の処置に困りますよね。

正直なところ、防ぐのは難しいですが、2つの対策を紹介します。

□空室が困るから入居者は誰でもいいはNG

運用期間中に空室になった場合、「とりあえず誰でもいいから入居してほしい!」と、きちんと審査せず入居者を決めることは避けましょう。

藁にもすがる思いで入居者を見つけたかもしれませんが、もしかすると、素性がわからないままですとその人が原因でせっかくの物件が台無しになってしまう可能性もありますよ。

□保証会社の契約内容を確認

保証会社が連帯保証人代わりとなっている場合は、その会社が事故などによる原状回復費用や空室期間中の家賃などの損害を補償してくれるほか、家賃滞納や夜逃げの際に対処してくれる場合がありますので、契約内容を確認しておきましょう。

ただ、保証会社は販売会社や物件の管理会社と連携していることがほとんどで、ご自身で決めたり途中で変更したりすることは難しいと考えられます。

もし選べるのであれば、社歴などを見ておくと良いかもしれません。

4.販売と管理の会社間、部門間で連携が取れておらず一貫した運用ができないリスク

  • 購入前に、管理会社(部門)の担当者に会わせてもらう
  • 購入前に、販売会社の既存のお客様に話を聞かせてもらう

管理会社(担当者)は高く売りたいと思っているので高い家賃設定で販売しますが、管理会社(担当者)は入居者がつきやすくするため家賃を引き下げたいと思っています。

中古の場合は、購入時には修繕費用があまりかからないと言うけれど、運用段階ではリフォームして物件をより良い状態にするように言われることもあるようです。

ですので、のちのち「言った・言ってない」のトラブルになることを避け、一貫した運用を行うためにも、2つの会社・部門がきちんと連携を取れているかどうかが重要です。

小さい会社だと販売部門と管理部門の間で連携が取れていない場合もありますし、大きい会社の場合は販売会社と管理会社が分かれていて、同じ場所にないことすらあり連携の実態がわからないので、会社の規模で判断することは難しいといえます。

できれば契約段階で、その会社を見極めるため以下の事に注意しておくと良いでしょう。

□購入前に、管理会社(部門)の担当者に会わせてもらう

販売担当者に、運用時の説明を受ける際に、運用担当者にも同席してもらうことができるか依頼してみましょう。

連携の取れている会社の場合、引き受けてくれると思いますが、関係の薄い会社間であると渋られたり、セッティングに時間がかかったりする可能性があります。

また、実際に会うことで2社間に信頼関係があるかどうかも垣間見えるかもしれません。

購入時の担当者とは相性がよく何でも相談できたけど、運用時の担当者とは馬が合わず相談しづらい…ということもありますので、1度会っておく事は大切かと思われます。

□購入前に、販売会社の既存のお客様に話を聞かせてもらう

販売会社の既存のお客様を紹介してもらい、生の話を聞いてみると良いでしょう。購入前後で話が変わっていない等確認できます。
また、それが叶わない場合は、販売担当者に、管理会社(部門)との連携体制をきいてみましょう。

さらに安心できる要素として、同じ会社で部門同士のデスクが近い場合は、部門ごとに建物やフロアが異なる会社よりも連携が取りやすいかと考えられますので、確認してみても良いかもしれません。

5.ローンにまつわるリスク~金利高騰の対策と借り換えの注意点~

  • なるべく早く繰り上げ返済できるように準備しておく
  • 借り換えはリスクが多く怪しい話も多いので慎重に検討を
  • 難しい!怪しい!と感じたら税理士・FPなどお金に詳しい人に相談を

ローンを組んでマンションを購入した場合、運用期間中に金利を乗せた額を返済していく事になります。

ローン金利が一定の固定金利の場合はありませんが、ローン金利が金利動向によって左右される変動金利の場合、ローン金利が高騰し、返済額が想定を大幅に上回る可能性もあります。

また、運用状況により月々のローン返済額が厳しくなった場合、年数や返済額を変更できる、借り換えという手段もありますがここにもリスクが潜んでいます。

ローンに関係するリスク対策を3つ紹介します。

□なるべく早く繰り上げ返済できるように準備しておく

ローン金利が高騰した場合に、繰上げ返済できるように資金を準備しておくことが安定した運用につながります。

変動金利のみならず、固定金利の場合も繰り上げ返済できるように、計画的に資金を貯めておくことがおすすめです。

□借り換えはリスクが多く怪しい話も多いので慎重に検討を

借り換えリスク

月々の返済額に苦しんでいる場合、借り換えで少しでも負担を減らしたいと思われているかもしれませんが、その分リスクもあります。

月々の返済額は安くなるけど、返済期間が伸び、結果的に金利・返済額が増えて、さらに金融機関からは、返済の猶予を行ったとみなされ、信用がなくなり、他の融資を受けられなくなる可能性もあります。

その上、月々の浮いた返済額でもう1件物件購入するなら、さらに月々の返済額を安くするという会社もあるようですが、無計画に不動産を購入すると自分の首を絞める事になる可能性が高いかと思われます。

目先のことだけを考えて判断しないように気をつけましょう。

□難しい!怪しい!と感じたら税理士・FPなどお金に詳しい人に相談を

ローンの返済計画や、借り換えについて迷った時は、1つの業者や金融機関だけの意見を聞いてご自身だけで判断するのではなく、税理士やFPなどお金の専門家に1度相談した方が良いかもしれません。

6.謄本を使ったセールスへの対処法

  • 電話番号は104登録しなければわからない
  • 将来的にもセールスしてほしくないことを明言して会社名と担当者を聞く

マンションを購入すると不動産登記簿に載り、申請さえすれば誰でも入手可能な状態になります。

物件を買ったと推測できる資料なので、別の不動産を買わないかというセールス・物件を売って欲しいというセールス・ネットや有料テレビのセールスなどが増えることがあり、NPO法人を名乗ったり、取引した販売会社の悪口を吹き込んだり手口は多岐にわたるようです。

手段は電話や直接訪問、DMなどですが、迷惑に感じる場合はどう対処すればよいでしょうか。

□電話番号は104登録しなければわからない

謄本には氏名と住所の記載だけで良いので、それ以外の方法で電話番号を特定される104(電話番号案内サービス)への登録はしないようにしましょう。

□将来的にもセールスしてほしくないことを明言して会社名と担当者を聞く

忙しいときに来られるとわずらわしいかもしれませんが「結構です」など簡潔に断るだけでなく、将来的にもセールスしてほしくないことをしっかりと伝えることが大切です。

迷惑だといっているのにも関わらずしつこく営業してくる場合は、法的にも問題になることがありますので、会社名と担当者の名前は都度しっかり聞いておきましょう。

マンション運用期間は長い!臨機応変にリスク対策を

投資マンションを買うのはすぐですが、その後の人生は物件を売却しない限り運用期間となります。

今回挙げたリスク対策は、マンション運用においてとても重要なことばかりですが、10年でも世の中は大きく変わってしまいますので、新しいリスクが出現した場合は都度対策が必要になってくるかと思います。

業者にまかせっきりではなく、定期的にマンションや業界の状況を確認し、毎月・毎年の収支計算などもしっかり行っておきましょう。

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