東京の不動産投資で「中古のワンルームマンション」が有望とされる理由

 

前回の記事で、東京でマンション投資を失敗しないための「場所」の選び方のポイントを解説しました。

「立地」はマンション投資の命なので、需要が供給を上回る立地を見つけるために、複数のチャンネルで総合的に多量に東京の街の情報を手に入れ、戦略的に投資をする大切さをお伝えしました。

また、場所以外にはどのようなポイントをおさえてマンション投資をすれば良いのでしょうか?一口で「マンション投資」と言ってもどのような間取りのマンションに投資をすればよいのでしょうか?古さはどのくらいが良いのでしょうか?

一般的に東京のマンション投資には圧倒的に「中古のワンルームマンションの区分所有投資」が有利と言われます。一般的にはリスクも多いといわれるワンルームマンション投資ですが、東京では事情が少し違うようです。

それはどのような理由なのでしょうか?

この記事では、

  • 何故東京のマンション投資はワンルームマンションが良いのか
  • 新築と中古だと中古が良いのはなぜか

理由を挙げて、ご説明していきます。

何故東京ではファミリー物件ではなくワンルームマンション投資なのか

東京でマンション投資をする上で、何故「ワンルームマンション投資」が良いのか、以下理由を挙げていきます。

  • 理由1.東京は単身者の人口比率が圧倒的に高い
  • 理由2.初期投資が比較的少なく、投資効果が比較的良い

 

理由1.東京は単身者の人口比率が圧倒的に高い

2020年現在、我が国では未だ「東京一極集中」が維持されていて、東京都は何年も転入超過が続いていて今後もそれは変わらないのではないか?と言われています。

東京都の家族類型別世帯数の推移

東京都への人口流入は、リーマンショック・東日本大震災の際に減少したものの、2012年からは増加傾向にあり、2019年には49万7660人もの人が流入しています。

また上の表から分かるように、単身世帯の割合は増加傾向にあります。2015年から2020年までの5年間で15万世帯の増加がみられ、今後も2035年頃をピークに増加していくことが予想されます。

国内の他の都市に比べて、圧倒的に単身者が多く、前回の記事でも書いたように進学や就職で毎年大量に東京に移住してきます。そのため、東京都内の単身者世帯の需要は毎年安定して増え続けます。東京都政策企画局によると、2035年まで単身者世帯は増え続ける、という試算をだしています。

この事実は東京の不動産投資市場では「ワンルームマンション投資」が有望である、という1つの理由になっています。

東京でマンション投資を失敗したくないあなたのための「場所」選びのポイント3つ

理由2.初期投資が比較的少なく、投資効果が比較的良い

こちらも東京ならではのメリットで、他の都市ではデメリットになってしまうようなことですが、「空室期間が少なく、回転率が高い」ことがあります。こちらも、

  • 単身者の比率が高い
  • 東京一極集中で入学・入社など人口流入のきっかけが多い

ことが要因として大きく、他の国内の都市との違いになります。

ただし、繰り返し述べているように、

  • 需要>供給となるような場所を選ぶ
  • 業者のセールストークを鵜呑みにせず、自分で大量の情報を入手・取材してリスクを厳しく判断する

ということは精度高く行なわないと、東京のワンルームマンション投資でも失敗する確率が上がります。

新築ワンルームと中古ワンルーム、どちらが儲かるのか

ここまでは東京でやるなら「ワンルームマンション投資」が良い、という理由を挙げてきました。それでは2つめの論点である、「新築と中古、どちらを買うと儲かるか」というところを見ていきましょう。

中古ワンルームマンション投資のベネフィット

中古ワンルームマンション投資のベネフィットは主に以下の4つです。

  1. 購入金額・初期投資が安く利回りが出やすい
  2. 立地の良いところの場合ある程度の需給データが揃う
  3. 利回りが3~5%でキャッシュフローが安定している
  4. 「築浅」や「リノベで中が綺麗」など掘り出しものの物件を見つければ、安くありながら入居者満足を高めることができる

 

  1. 購入金額・初期投資が安く利回りが出やすい・・中古ワンルームマンションは、新築マンションや1LDKマンションなどと比較し購入金額が安くなります。購入金額が安ければ当然、初期投資額も安くなりますよね。先に紹介したように単身世帯の割合は増加傾向。そのため単身用の中古ワンルームマンション需要は伸びていくことが予想されます。結果的に利回りがよくなります。
  2. 立地の良いところの場合ある程度の需給データが揃う・・立地が良い場所では、すでにいくつかのマンションが建設されています。ある程度のマンション数があれば、需要と供給のデータを取ることができます。これらのデータをもとに中古ワンルームマンション投資ができる点は大きなメリットといえそうです。まったく情報がない状態からの投資は大きなリスク。データが集まっていれば安心して投資できるでしょう。
  3. 利回りが3~6%でキャッシュフローが安定している・・中古ワンルームマンションは利回りが出やすいという特徴もあります。立地などの条件にもよりますが、おおよそ3~6%程の利回りといわれており、新築利回りの2~3%と比べても大きなリターンが期待できます。これは新築物件は販売による人件費や販促費がかかりますが、中古ワンルームマンションではかからないためです。
  4. 「築浅」や「リノベで中が綺麗」など掘り出しものの物件を見つければ、安くありながら入居者満足を高めることができる・・中古物件であっても状態の良いマンションは多くありますよね。特に築浅マンションやリノベーション済マンションは状態がよい傾向。このように対策次第で新築マンションの清潔感に対抗することは可能です。様々な対策により、入居者の満足度を上げていきましょう。

つまり、購入金額が比較的安いことから、中古の方が安定した利回りを出すことができます。こちらは東京に限らずワンルームマンション全般に言えることでもあります。

ただし、築年数が古すぎるものは入居者が定着しないリスクで、資金の借り入れがしにくくなるリスクを含むため、中古でも「築年数が浅い」物件が投資効果が高くなります。

新築ワンルームマンション投資の主なリスク

新築ワンルームマンション投資の主なリスクは主に以下の3つです。

  1. 物件価格に販売会社の利益が入っているため取得価格が高い
  2. 最初に高めに家賃設定をしても家賃の下落率が高い
  3. 初期投資金額が高いので、キャッシュフローで大きく儲けることはできない

 

  1. 物件価格に販売会社の利益が入っているため取得価格が高い・・新築ワンルームマンションは中古ワンルームマンションに比べ取得費用が高くなります。これは物件価格に販売会社の利益が入っているため。利益以外にも広告費や営業活動費なども含まれるため、中古マンションよりも高額となるのです。諸条件により異なりますが、購入した瞬間に価格が約2~3割下落するといわれています。
  2. 最初に高めに家賃設定をしても家賃の下落率が高い・・新築時から何年か経つと、入居者の入れ替わりが発生します。その際、新築時の家賃で再び貸し出すのは難しいといえるでしょう。新築はそれだけで価値があり、同じ条件の物件でも新築は高い家賃を設定することができます。いわゆる新築プレミアムというもので、築年数が経ってしまうと通常の家賃相場に落ち着きます。
  3. 初期投資金額が高いので、キャッシュフローで大きく儲けることはできない・・新築ワンルームマンションは取得費用が高額となることは前述の通り。取得費用が高額になれば、ローンの返済もあるためキャッシュフローで大きく儲けることは難しくなります。

新築ワンルームマンションは、最初こそ入居者の引きは良いものの、取得した価格の価値はすぐに落ちてしまうし、取得価格の高さゆえに、月々の利回りのキャッシュフローも非常に悪くなりがちです。

まとめ:「東京」に投資するなら、築浅の中古ワンルームマンションにするのがよい

ここまで、東京でマンション投資をするには、

  • 「ワンルームマンション投資」or「ファミリー物件」
  • 「新築ワンルームマンション投資」or「中古ワンルームマンション投資」

を比較しながら、どちらが良いのか振り返ってまいりました。

東京でマンション投資をするにあたって、「どのような立地を選ぶか」「中古でもいかに修繕費がかからない築浅の物件を選ぶか」ということが、利回りを増やすこと、投資の成功に直結します。

良質な中古ワンルームマンション投資先を選ぶポイントは以下の3点です。

  1. 修繕費や管理費が比較的安い築浅(築15年以内)の物件を選ぶこと
  2. 空室リスクが低い、人気の街や大学に近い街を選ぶこと
  3. 過去の入居状況や近隣状況、建物の管理状況から成功率を見極めること

この3点をしっかり意識すること、またそれが意識できている業者とお付き合いをすることが大切です。

東京で「中古ワンルームマンション投資」をすることは、一般的にリスクが低いといわれますが、それは「積極的な街の情報収集と過去の状況をいかに見極めて成功率の高い物件を買えるか」という経営判断をしっかりできる、という条件付きです。

情報収集と戦略をキチンと練り行動して、東京のワンルームマンション投資を成功させましょう。

 

【オススメ関連コラム】

マンション投資を始めるサラリーマンが知っておくべきポイントと注意点

マンション投資にかかる初期費用|安くする方法はある?

区分マンション投資を選ぶ5つのメリット | どんな人に向いている?

⇒ 『グランヴァンタイム』の不動産投資初心者向けコラムをもっと読む

関連記事