東京でマンション投資を失敗したくないあなたのための「場所」選びのポイント3つ

マンション投資を成功させるためには、どのような条件が必要でしょうか?

まず第一の条件として、

「空室リスク」が圧倒的に少ない

ことが必須といえます。

空室リスクを限界まで下げるためには、「東京」にマンション投資をすることが有利、とよく言われます。

現在の東京一極集中の産業構造・流入の多い人口動態を考えると当然かのように思えますが、では東京ならどんな場所のマンションに投資をしてもリスクが低いのでしょうか?

やはりマンション投資に有利といわれる東京でも、「こういうポイントをおさえた立地が有利」というポイントは確実にあります。

それでは、東京にマンション投資をする上で、どのような場所を選択すれば、失敗の確率が低いのでしょうか?

この記事では、「東京のマンション投資の失敗をしないための立地選びのポイント」を挙げていきます。

失敗しないポイント1.人気の沿線・駅から選ぶ

東京で空室リスクの少ない投資をするためには、まず、メディアで取り上げられるような一般的に人気の沿線・駅を選ぶのが良いといわれます。それはどのような理由なのでしょうか?以下検証していきます。

人気の街には、毎年大量の移住者がやってくる

例えば、筆者は地方から大学進学で東京に移住したのですが、東京には大学を始め、専門学校など地方の学生があこがれる学校がたくさんあります。

最近首都圏出身者の割合が多くなってきているものの、有名大学はまだまだ全国から人を集める名門です。

その地方の学生が、4月が来るたびに大量に移住してくるのが、東京の特徴です。

(大学の学生数)2019年5月1日現在 ※通信教育課程は除く

  • 日本大学 67,353人
  • 早稲田大学 39,573人
  • 東洋大学 30,826人
  • 明治大学 30,703人
  • 法政大学 28,843人
  • 慶應義塾大学 28,643人
  • 東京大学 27,955名
  • 東海大学 27,638人
  • 中央大学 24,957人
  • 帝京大学 22,245人
  • 立教大学 19,237人

ランキング1位の日本大学は6万人以上の学生を有しており、ランキングを見てみても、地方から多数の学生が上京することがわかります。

また、東京に本社を持つ企業もおびただしい数を誇り、入社のタイミングで東京に移住する人も大量にいます。

(東京に本社機能のある企業の数・社員数・全国全体の会社からの比率)

  • 企業数 約255,400企業
  • 1000人以上の企業の東京都内の立地数(全国から見た比率) 52.1%

大量の入学・入社者が地方から大量にやってくるのが、東京という街の構造的な特徴です。

東京の住みたい街ランキング

それでは、東京で人気の街はどういうところなのでしょうか?
下北沢・吉祥寺といった街はよくドラマの舞台にもなっているように、人気は衰えることは知りません。

SUUMO住みたい街ランキング2020 関東版が出しているランキングでは、このような順位になっています。

  • 1位 恵比寿
  • 2位 吉祥寺
  • 3位 目黒
  • 4位 品川
  • 5位 新宿
  • 6位 池袋
  • 7位 中目黒
  • 8位 渋谷
  • 9位 東京
  • 10位 中野

東京に住んでいない人でも、一度は耳にしたことのある街が多いのではないでしょうか。恵比寿や吉祥寺、目黒などは住みたい街ランキングの常連で、実際に治安や利便性の面でも住環境は良いといえるでしょう。

出典:SUUMO住みたい街ランキング2020 関東版

東京の人気沿線ランキング

東京の特徴は、「ターミナル駅・沿線文化」であるといえます。電車の沿線にカルチャーが形成されやすい、という特徴があり、各沿線にキャラクターがあり、人気もそれぞれなのも特徴です。

ホームメイトが出しているランキングでは、このような順位になっています。

  • 1位 JR山手線
  • 2位 JR総武線
  • 3位 JR中央線
  • 4位 JR京浜東北線
  • 5位 京王線
  • 6位 小田急小田原線
  • 7位 東京メトロ丸の内線
  • 8位 京王井の頭線
  • 9位 都営大江戸線
  • 10位 JR埼京線

上京する学生や社会人にとってもJRは身近な存在でしょう。運行本数や立地などが良いため、利便性の面でも人気となりやすい傾向です。

また、東京の特徴として、私鉄が充実していることがあります。東急・小田急・京王・東京メトロや都営地下鉄など、それぞれで異なる特徴を有するのが東京の電車の特徴でしょう。

出典:東京都の賃貸物件 人気の地域・沿線・駅ランキング

これらの移住者を考え、人気の街・沿線に物件を買うようにすれば、「供給量<マンション需要量」になるため、空室率は低くおさえられる可能性が高いです。

不動産投資は情報収集の質がものをいいます。あまり東京の街の事情に明るくない方は、知人やコンサルなど、街の情報源を確保することが大切になります。

失敗しないポイント2.大学の近くに立地している

先程取り上げたように、大学進学をきっかけに東京にやってくる人はおびただしい数になります東京の大学は、地方から移住してくる率が高いので、1年に一度必ずまとまった人数が東京にやってきます。

となると、大学に通いやすい、大学の周辺の物件は空室率は低く、また、卒業生の解約があったとしても、最低1年に1度新入生の引き合いがあるので、長期間の空室状態になりにくく、安定したマンション経営が可能です。

例えば、

  • 地下鉄東西線 早稲田駅(東京都新宿区)
  • 東急東横線 日吉駅(横浜市港北区)
  • 京王井の頭線 駒場東大前駅(東京都目黒区)
  • 京王線 明大前駅(東京都世田谷区)
  • JR中央線 御茶ノ水駅(東京都千代田区)
  • JR中央線 四ツ谷駅(東京都千代田区)
  • 東急田園都市線 駒澤大学駅(東京都千代田区)
  • 東京メトロ丸の内線 本郷三丁目駅(東京都文京区)
  • JR総武線 市ヶ谷駅(東京都千代田区)
  • 都営三田線 白山駅(東京都文京区)
  • 都営三田線 三田駅(東京都港区)
  • 東京メトロ丸の内線 後楽園駅(東京都文京区)

東京大学や早慶(早稲田・慶應)やMARCH(明治・青山学院・立教・中央・法政)などの人気大学群の所在エリアは人気があるといえるでしょう。

上記の街には、4月になるたびに何千人の学生がワンルームマンションを探すことになるので、東京のマンション投資初心者の方は、大学の近くの立地の物件にされると安全です。

失敗しないポイント3.「意外な利便性」に注目する

上記の2つのポイントから考えると、東京のマンション投資は人気の街や大学が多い「東京の西部側」の「目黒区・世田谷区・新宿区・渋谷区・中野区・杉並区」にしか注目するべきではないのでしょうか?

東京の東部地域の「江東区・墨田区・台東区」といった区には大学の立地も少ないし、一般的な街の人気も少ないので、マンション投資には不向きなのでしょうか?

答えはNOです。一概にはそうはいえないのが東京のマンション投資の面白いところです。

墨田区といえば、近年「東京スカイツリー」が開業したところです。また、この3区は都心に近接しており、鉄道網も郊外よりも発達しているので、もともと都心への利便性は高い土地でした。

そのポテンシャルに加えて、2003年に、渋谷・表参道・青山を通る東京メトロ半蔵門線が水天宮前から押上まで延伸されました。この延伸によって、清澄白河・住吉・錦糸町・押上が半蔵門線の駅になり、墨田区・江東区の都心へのアクセスはさらに良くなりました。

錦糸町が渋谷と一本で結ばれるようになり、この2区の人気は現在高まっております。

現在では、

  • 錦糸町(東京都墨田区)
  • 清澄白河(東京都江東区)

は、この半蔵門線の延伸によって特に人気がUPした街なので、マンション投資の人気も比例して上がっています。

出典:世界の資産運用ガイド

このように、根強い一般的な人気だけではなく、

  1. 近年の交通機関・アクセスの変化
  2. 開発やイメージアップの状況

なども見ながら、投資先を決定していきましょう。

まとめ:安定的に稼げる「土地」の見極めには多岐に渡る情報収集。東京の街を歩いて、勉強して「街博士」になりましょう

ここまで、東京でマンション投資を失敗したくない方のための「場所」選びのポイントを主に3つ振り返ってまいりました。

マンション投資には「立地」は命です。「どのような立地のマンションを選ぶか」ということが投資の成功・失敗に直結します。

あらためて、東京でマンション投資の立地を失敗しないポイントをまとめていくと、以下になります。

  1. メディアなどでよく取り上げられる「一般的に人気な街」であるかどうか
  2. 「有名で学生数の多い大学」が近くにあるかどうか
  3. インフラの変化により「意外な利便性」が発生して「買い」のタイミングが生まれているかどうか

つまり、マンション需要が供給を常に上回る状態でありつづける立地を発見することが大切です。

東京は、街の情報が多く、非常に多様で複雑です。デジタルな情報収集だけではなく、人から取材する、自分で歩いてみるなどアナログな情報収集をして「街の実像」を把握するのが大切です。多様なチャンネルで「東京博士」と言えるレベルまで情報収集をしてみましょう。

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