ボロ物件投資が小規模投資家に人気？経営に向いている大家の特徴
“ボロ物件投資”とは、築古の戸建て・アパートなどを購入して運用する、不動産投資スタイルの1つです。
特に地方には、数十万円単位で購入できるボロ物件も多く、高額なローンを組むことに抵抗がある人や、初期投資費用をできるだけ抑えたい人に注目されています。
今回の記事では、そんなボロ物件投資の基礎知識を、不動産投資の初心者にも分かりやすく解説！
まずは、ボロ物件投資のメリットやデメリットなどについてまとめています。
目次
ボロ物件投資では物件の欠点を解決することで儲かる可能性がある
ボロ物件投資を効果的に進めるためには、物件の欠点を解決していくことが重要です。物件の欠点を潰していくことで付加価値が高まり、入居者にとって需要のある物件となりえるからです。特に立地は良いけど物件がボロいという場合には効果的と言えます。
例えば部屋は広いけど畳が汚いという場合、新しい畳に買い替えたり、床をフローリングにしたりといった修繕が考えられます。特に昨今では、畳よりもフローリングのほうが主流なのでおすすめです。
他にも、水回りをきれいにするという修繕も効果的です。床や壁紙がある程度きれいでも、トイレやキッチン、お風呂場などが汚ければ入居者は敬遠する傾向にあります。水周りだけでも最新のものに買い替えることで、入居率が格段に上がるということは往々にしてあります。
ただし、修繕を行えばそれで解決というわけではない点は注意が必要です。修繕によって本当に入居率が上がるのかという点を十分に分析し、行うようにしましょう。
ボロ物件投資の3つのメリット
- 高額なローンを組まなくてもいい
- 投資元本を回収⇒規模拡大までの流れが早い
- 築古物件に自ら価値を付けることにやりがいがある
【1】高額なローンを組まなくてもいい
築古物件は、新築物件と比較すると破格の値段で市場に出回っています。
単に物件としての価値が低かったり、現・大家が相続でその築古物件を継いだために、運用には全く興味がなく、「いくら安くてもいいから早く売ってしまいたい」と思っていたりするのが、その背景です。
お宝ボロ物件を探す人がよく言う、“200万円以下のアパート”や、“100万円以下の戸建て”も、地方にはあります。
200～300万円の価格であれば、ローンを組まずに現金一括(手持ちのキャッシュ)で、物件を購入することが可能。
「不動産投資に取り組みたいが、高額なローンを組むのは怖い」という人にとっての、大きなメリットです。
【2】投資元本を回収⇒規模拡大までの流れが早い
物件の購入価格が安く、入居者も離れずついている場合、投資元本を回収するまでが早いです。
前述の通り、修繕により物件に付加価値をつけることができれば入居率を上げることが可能だからです。
築年数が経過していても、水回りがキレイだったり、セキュリティがしっかりしていたりすると、割と受け入れられる傾向にあります。
結果的に空室率が下がることで投資費用回収から拡大までがスムーズに進みやすくなるのです。
一般的に不動産投資は、投資元本の回収まで数十年単位の年月がかかりますが、ボロ物件投資の場合、10年未満で投資元本を回収することが可能です。
そして投資元本の回収以降は、キャッシュフローが貯まりだします。
購入から数年後に貯まり始めるキャッシュフローと本業の収入などを元手にすれば、早いスピードで物件を買い進め、不動産投資の規模を拡大することができます。
【3】自由度が高く、自分のアイデアを生かしやすい
一般的に自由度が高く、自分の施策が実行しやすい点もボロ物件投資のメリットです。
近年のリフォームやリノベーションのブームからも分かるように、一般人でも容易に修繕できる時代になりました。これにより新築の注文住宅までとはいかずとも、従来の中古物件を購入するに比べ、圧倒的に自分好みにアレンジすることが可能です。
”築年数が中途半端な物件で自由度もそこそこ”という物件よりも、ボロ物件を購入し、徹底的にアレンジすることで、末永く住んでもらえる物件に変わる可能性もあります。
ボロ物件投資の3つのデメリット
- 修繕対応の手間がかかる
- 空室が出ないようにするための労力がかかる
- 金融機関からの融資がほとんど下りない
【1】修繕対応の手間がかかる
ボロ物件投資で目立つデメリットは、修繕に関する部分です。
その名の通り築古でボロボロの物件であれば、まず人が住める状態にするまでの、初期的な修繕費用が高くつきます(購入費用よりも修繕費用が高くなるかもしれません)。
最初に修繕対応をしていれば安泰なのかというとそうではなく、築古物件であればおそらく、修繕の頻度も高いでしょう。
頻繁に修繕工事の必要性が生じるとして、その1つ1つに迅速に対応する必要があるのは、物件の信頼を損ねないためですが、その手間暇の多さに悪戦苦闘する大家さんは少なくないのです。
【2】空室が出ないようにするための労力がかかる
安い物件には、安いだけの理由があります。やはり新築や築浅の物件と比べると、空室率が高い物件も多いです。
競合物件よりも不利な条件で、入居者を誘致するためには、建物管理会社・賃貸管理会社と連携を取りつつ、大家自身も時間をかけた情報収集をする必要が常にあります。
不動産投資全体として、楽に儲けが出るようなものではないですが、ボロ物件投資に挑む場合は、並み以上の労力が不可欠と考えるべきでしょう。
【3】金融機関からの融資がほとんど下りない
先ほど、ボロ物件投資のメリットの項目で、「(ボロ物件は)高いローンを組まなくても済む」ことを述べました。
ただ、そもそもボロ物件の場合は、金融機関からの融資を受けようと思っても、下りないことがほとんどなのです。
その理由は、物件に担保としての価値がないからです。「現金で一括購入できる」という利点は、“購入する”立場だからこそ生まれます。
逆の立場、すなわち“売る立場”になると、ローンを組めないことは少々厄介。
物件を手放したい場合も、「現金で一括購入できる人」を待つ必要があるので、なかなか買い手がつかなかったり、買い手を何とかつけるために売却価格を下げなくてはいけなかったりします。
ボロ物件投資で才能が活かせる大家とはどんな人？
ここまでのボロ物件投資のメリットやデメリットを総合的に考えてみると、ボロ物件投資で才能が活かせる大家がどんな人なのか、思い浮かんできます。
新築物件投資の場合、1％の利回りの差が非常に大きいのですが、ボロ物件投資の場合、1％の利回りの差よりも、大家のアイデアが収益に反映される傾向があります。
ボロ物件のDIY・リフォームを最小限にするアイデアや、地域の入居者層の行動パターン・思考パターンから考えた物件の差別化のアイデアなどで、同じ物件でも利回りが大きく変わるのです。
アイデアが豊富で修繕などに活かせる
リフォームやリノベーションが好きで、さまざまなアイデアが浮かぶような人はボロ物件投資に向いています。
修繕などに手間はかかるものの、それさえも楽しんで行えるような人にはおすすめの投資手法です。
反対に、時間がない人や修繕など「めんどくさいことはしたくないという人は向いていない」と言えるでしょう。
修繕が前提となるボロ物件投資では、少なからず時間が必要だからです。こうした方は普通の不動産に投資したほうが良い結果が出る可能性があります。
情報収集や知識を付けることに余念がない
情報収集や知識を付けることが苦にならないことも必須です。
築年数が古いこともあり、頻繁に修繕する可能性があります。その際に適切に情報を調べ、最適な施策を行うことはボロ物件投資に必要不可欠な能力です。
ある程度ほったらかしで投資したいという方は避けたほうが良いかもしれません。以下の記事で、具体的に向いている人を紹介しています。
関連記事：不動産投資が成功する人に共通？ | 5つの性格と3つの行動
ボロ物件投資でよくある失敗とそれを避けるための方法
ボロアパートにおけるよくある失敗として以下が挙げられます。
- 利回りの計算に修繕費を含め忘れ、収支の予測が狂う
- リフォーム・修理・修繕工事の優先順位を間違う
- DIYに失敗する
ボロ物件投資は金融機関の融資が下りないため、基本的に実費で行うことになります。そのため正確な収支計画ができなければ、赤字が続いてしまうこととなるのです。
また修繕における優先順位を間違うこともあります。入居率に直結するような修繕から優先して行わなければ、費用だけが膨れ上がることになりかねません。
その他、純粋にDIYに失敗することも考えられます。
こうした事態にならないためには、日々の情報収集と物件の正しい選定が必要不可欠です。詳しくは以下の記事で紹介していますので、参考にしてください。
関連記事：ボロアパート投資でよくある3つの失敗と、それを防ぐためのボロアパートの選び方
【まとめ】「安いから」でボロ物件投資は始めず、他の投資方法のメリット・デメリットと比較するべき！
以上、ボロ物件投資のメリット・デメリットについて解説しました。
ボロ物件は「安く買える」ことが大きなメリットですが、「運用の仕方が難しい」「手間がかかる」というデメリットも有しているので、別の種類の不動産投資のメリットやデメリットと、しっかり比較しておくべきだと考えます。
【様々な種類の不動産投資のメリット・デメリットに関するコラム】
また、本記事と同時公開のコラムでは、ボロアパート投資によくある失敗や、ボロアパートの選び方についても紹介しています。ぜひ併せてご覧ください！
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