不動産投資で紹介を受けるときに信頼できる営業マンや会社を見抜く方法

 

不動産投資の紹介を受けているけど、信頼できるかどうか不安。

不動産投資を考えている方の中には営業マンが信用できるかどうか、どのように見抜けばいいかわからないという方も多いです。

せっかくリスクを覚悟で投資にチャレンジするのに、まともにサポートしてくれない会社や担当者に出会うと失敗してしまう可能性が増えます。

そこで今回の記事では、不動産投資の紹介を受けるときに気を付けるポイントや信頼できる会社の見分け方、注意点などを紹介します。

記事を読んで、不動産投資がはじめてでも不利にならないよう、大事な点を抑えておきましょう。

不動産投資の紹介を受けたときに信頼できる会社の見分け方

はじめに信頼できる不動産会社を選ぶため、会社を選ぶ上でこれだけは見ておいたほうが良いというポイントを3つ紹介します。

規模が大きくて資本金が多い

ひとつめのチェックポイントは会社規模と資本金の多さです。

資本金が多くて資金が潤沢にある会社は、経営も安定している可能性が高いため、不動産投資のためのサポートなども充実しています。また資金力があるところであれば、銀行などの関係各社から社会的な信用があるため、怪しいことや下手なことはできません。

そしてこのような会社は物件数も豊富であると考えられるので、自分にあった物件を紹介してもらいやすいです。

具体的に会社を選ぶ際は、ホームページで資本金が公開されており、取引している会社がわかるかどうかチェックしてみてください。上場している会社であれば、なお信頼することができます。

実績が紹介されており、客観的な評価がある

ふたつめは利用顧客の実績が紹介されていたり、客観的に評価されていることがわかる会社です。

既に不動産投資を行って、成功しているお客様の事例がある、顧客の声などが顔写真とともに具体的に紹介されている会社は信頼しやすいです。

会社情報やサービス内容を見るときは会社目線で実績があることを謳っているところでなく、顧客とともに成功事例を紹介している点に注目してください。

また名の知れた専門家などからの評価があると、より信頼性が増します。

無料のセミナーや説明会などに参加することができる

不動産投資初心者にとって、最も不安なことは知識や経験が少ないまま、多くの資金をはじめに投資しないといけないことです。

物件によっては何千万円や億を越えるものもあります。それに投資をするわけですから、慎重になるはず。

良い会社はそのような方の不安を取り除くために、無料でセミナーや説明会を行ってくれます。セミナーや説明会に参加して、直接話を聞いて信用できるか判断しましょう。

こんな営業マンや投資会社は避けたほうが良い

続いて不動産投資の紹介を受けるときに避けたほうが良い、投資会社や営業マンを紹介します。

メリットばかり説明してくる

マンションやアパート一棟などの不動産に投資をすると、初期費用やランニングコストなど多額の費用がかかります。そのため利益を出すためには、費用を把握して初期投資や管理などで発生する様々なリスクを回避する必要があります

たとえば空室リスクや自然災害、物件の周辺環境の変化などすべて把握しておくことが望ましいです。

また不動産投資の会社から、リスクなどマイナスな情報もできるだけ集めることも重要になります。

しかしなかには、リスクやデメリットをしっかりと説明せず、メリットのみを中心に紹介し、気を付けたほうが良い点について説明しない会社や営業マンがいます

このような営業マンは顧客に与える情報が偏っているかもしれないので、注意が必要です。

サブリース(家賃保証)を一方的におすすめしてくる

サブリース(家賃保証)とは、一定の手数料を支払うことで、空室期間が発生して家賃収入が得られないときに、保証賃料を受け取れる契約のことです。

たとえば6部屋のアパートを所持していて、入居者に使ってもらっていたところ、そのうち1部屋の住人が急遽引っ越しすることになり、次の住人に入居してもらうまで、時間が空くことがあります。サブリース契約をしていると、この間の家賃収入を保証してもうことが可能です。

しかし契約によっては家賃収入と同額の保証金を受け取れるわけではありません。また不動産の劣化や家賃が下落すると、契約が見直され保証賃料が大幅に減ったり、なくなったりすることもあります

以上のような点を説明せず、一方的にサブリースを進めてくる営業マンからは、投資案件を紹介してもらわないほうが良いです。

表面利回りなど費用などを考慮しない利回りだけを伝えてくる

不動産投資の利回りには、想定利回りや表面利回り、実質利回りなどの種類があります。

物件の収益を正確に計算したいときには、管理費や経費などを考慮した実質利回りで計算をすることが重要です。なぜなら実質利回りは、より現実に即した計算方法になっているからです。

実質利回り=(満室時の年間家賃収入 - 年間の維持管理経費) ÷ (不動産購入価格+不動産購入にかかる経費)× 100

しかしなかには、地方のマンションやアパートなど安く購入できる物件の修理費用を考慮しない表面利回りしか伝えてこない営業マンがいます。

安い物件は何かしら理由があってその価格になっているので注意が必要です。

必ず実質利回りや空室が発生したときのシミュレーションも含めた、利回りを計算しておくようにしてください。

不動産投資の話を聞くときの注意点と質問リスト

最後に不動産投資について実際に話を聞くときに注意しておくべき点や質問したほうが良いことを紹介します。

不動産投資の話を聞くときに注意する点

まずは不動産投資の話を聞くときに注意する点から。

不動産投資を行う目的を明確にする

営業マンの話や不動産投資会社の人に相談するときに、不動産投資を行う目的やおおまかな目標が定まっていないと、紹介してもらう物件によっては目移りしたり、違う方向にそれてしまう可能性があります。

老後のために資産形成を行うのであれば、「老後までにいくら貯める」という目標を立てて、それを達成できるよう、サポートしてくれる方を選ぶようにしましょう。

不安なことや聞きたいことはすべて聞く

不動産はひとつひとつ違うので、決まりきった正解はありません。そのため担当者でも分からないことはありますが、集められる情報はすべて集めたほうが良いです。

成功事例や失敗事例、リスクなど自分で集めきれない情報は会社や担当者を利用して集めるようにしてください。

選んではいけない不動産物件を頭に入れておく

事前に利益が出にくい不動産の特徴を覚えておくと、失敗を避けることができるかもしれません。

たとえば、以下のような物件は避けるべきです。

  • 新耐震基準以前に建てられたマンション
  • 賃貸として入居するのに不向きな立地にある物件
  • 自分だったら住みたくないような内装、外観の不動産

このような物件は不動産を売却するときに売りにくかったり、入居者が入りづらいという特徴があります。

もし仮にこのような物件の紹介を受けるなら、実際に物件を見に行き自分の目で確かめるようにしてください。

紹介を受けるときの質問リスト

最後に不動産投資の紹介を受けるときに、質問をしておくと良いことをまとめました。

 

■不動産投資会社について

  • 会社規模や取引先の企業
  • 顧客の成功事例や実績
  • サポート体制(最後まで手伝ってくれるか)

■不動産について

  • 紹介されている物件の想定利回り、表面利回り、実質利回り
  • 不動産投資のリスク
  • 紹介してくれる物件の難点
  • 成功した方の事例
  • 失敗した方の事例

以上のことは最低限聞いておくべきです。

まとめ

以上、不動産投資の紹介を受けるときに信頼できる営業マンや会社を見抜く方法、注意点などを紹介しました。

はじめての不動産投資では、自分と不動産投資会社側にどうしても知っている情報に偏りが出てしまいますので、気をつけてください。

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