”2件目の不動産投資”のメリットとデメリット | 購入するタイミングや選び方も紹介

不動産投資

 

不動産投資で成功し名を挙げている人の多くが、“2件目の物件”に投資しています。

複数物件への投資が不動産投資のやり方としてメジャーである以上、そこには大きなメリットがあるはずですよね。

 

本記事では複数物件に投資するメリット注意点、そして始めるタイミングなどを解説します。

“2件目の不動産投資”の3つのメリット

  1. 空室や災害のリスクなどを分散できる
  2. 複利効果を得られる
  3. 相続税などの節税効果が大きくなる

以下では、複数の物件で不動産投資を行う具体的なメリットを3つ解説します。

【1】空室や災害のリスクなどを分散できる

リスク分散イメージ

2件目の不動産投資を行う大きなメリットとして、“リスクを分散できること”が挙げられます。

 

不動産投において強大なリスクは空室が続いてしまったり、火災や大地震によって物件に住めない状態になったりすることです。

もし投資用不動産を1件しか所有していない場合、上記のようなリスクに直面すると、問題解決までの期間中は家賃収入がゼロになる覚悟をしなくてはいけません。

ローンの返済は困難になり、長期的な運用の計画が潰えてしまう可能性があるでしょう。

 

ただし、2件以上の投資用不動産を所有していれば、事情が変わります。

もし仮に火災や大地震によって、損失を大きく被る物件が1件出たとしても、別の物件の収益である程度のカバーができるのです。

 

無収益になりかねないリスクを分散させ、万が一そのリスクが生じた時はカバーにも入れる。

中長期的な運用が前提の不動産投資において、上記は大きな安心材料となり得ます。

 

【関連コラム】

不動産の分散投資はどう効果的? | リスクヘッジの基礎知識

【2】複利効果を得られる

2件目以降の不動産投資には、複利効果があります。

「複利(効果)」とは、一定期間に生じた利子を元本に入れ、当初の元本より高い金額で運用することを広義的に指す言葉。

もう少し分かりやすく言うと、“運用で得た収益をふたたび投資し、利息で利息を生む効果”のことです。

 

不動産投資においては、1件目の不動産投資で得た利益で頭金などを準備して、2件目の不動産投資を進めることが可能であり、0⇒1の物件所有よりも1⇒2の物件所有のほうが実は簡単。

複利効果を利用すれば、不動産投資の初心者が想像しているよりも効率的&効果的に、資産を増やすことができます。

【3】相続税などの節税効果が大きくなる

節税

資産を現金のみで所有するよりも、不動産を含んで所有をするほうが、おいおい相続税や贈与税の節税になることは、1件だけの所有においても同様です。

そして、総資産額が大きくなるにつれて所有物件を増やし現金:実物資産(不動産など)の割合を維持していくことが、節税面でさらに優れるのは想像に難くないでしょう。

 

ただ、節税だけが目的の不動産投資は1棟でも2棟以上でもNG。詳しい情報は、下記のコラムからご確認ください。

不動産投資は相続対策にどう有効? | 不動産を相続する利点とリスク

不動産投資の節税効果|節税になる税金の種類と注意点

“2件目の不動産投資”の3つのデメリット

  1. 物件を管理する手間や維持費が増える
  2. キャッシュフローが悪化するおそれがある
  3. 不動産の価値が全体的に下がった場合に大打撃を受ける

複数物件の所有には、メリットだけではなくデメリット・注意点もあります。

以下でそれぞれのデメリット・注意点について解説していきましょう。

【1】物件を管理する手間や維持費が増える

忙しい ビジネスマン

所有する不動産の数が増えれば、当然管理する手間、あるいは維持・管理費も増えてしまいます。

所有物件が増えたせいで、物件の維持管理に気が回らなくなると、入居者から不満の声(クレーム)が増えたり、空室が長引いたりする可能性があります。

 

自主管理主義でも、物件の数が増えていくごとに限界が見えてくるはず。

複数の投資用不動産を適切に管理するには、やはり不動産管理会社への依頼部分を増やすなどして綿密に対策する必要があります。

 

この際、何よりも重要になるのは“良い管理会社を選ぶこと”です。

不動産投資の管理会社の選び方|運用での失敗を防ぐ第一歩

【2】キャッシュフローが悪化するおそれがある

キャッシュフロー

複数の投資用不動産物件を持つためには、加入する不動産投資ローンの数と借入額が増えることが一般的。

これまでは安定的だったキャッシュフローが、一時的に急落するおそれがあります。

 

また「ローンが多い」「借金が多い」ということに対する、心理的な負担を思った以上に感じてしまう人も、おそらくいるでしょう。

複数のローン返済が滞らないようリスクマネジメントを徹底し、1件目以上に緻密な運用計画を立てることが必須です。

【3】不動産の価値が全体的に下がった場合に大打撃を受ける

もし万が一、不動産の価値が全国的に暴落した場合。

複数の不動産を所有していれば、その打撃を1件所有よりも大きく受けることになります。

 

不動産投資には、銀行預金で見られるような元本保証はありません。

複利効果で効率よく資産が増える可能性があるのと同じように、万が一の事態には大きな損失を被る可能性があることを念頭において、複数所有を検討しなければなりません。

“2件目の不動産投資”で失敗する人の理由

利回りがいいのか考えるイメージ

1件目の不動産投資で上手くいっても、2件目の不動産投資で失敗する人がいる理由は何でしょうか?

簡潔に言うと、“1件目で成功したために油断をしてしまうこと”が大きな原因です。

“1件目の不動産投資”の成功で油断し、事前調査やリスクマネジメントが甘くなるのは危険

「1件目が上手くいったから次も大丈夫だろう」と、物件選びや管理会社選びの基準が甘くなっていることを自覚せず、リスクマネジメントも十分に行わずに、2件目の不動産の購入に至ってしまう人がいます。

こうした人がよく、「2件目の不動産投資には失敗してしまった!」と後悔しているようです。

 

いわずもがな、2件目の不動産投資においても、物件の条件を冷静かつシビアに見なくてはいけません。

「1件目の成功経験を活かすのはいいが、頼り切ってはいけない」ということです。

2件目の不動産投資を始めるタイミング

不動産投資 タイミング

1件目の不動産投資が上手くいっていない人が、2件目の不動産投資に手を出すことはないと思いますが、やはり“1件目が上手くいってから2件目に着手する”ことが望ましいでしょう。

「不動産投資が上手くいく」の判断基準は人により違うでしょうが、ャッシュフローが黒字化していて、運用実績が長期間安定していることがベースです。

 

自分だけの決断に不安があれば、信頼できるファイナンシャルプランナーに相談してみるとよいでしょう。

 

【関連コラム】

不動産投資の専門家ってどんな人?頼れる資格を5つ紹介

“2件目の不動産投資”の物件の選び方

2件目の投資用不動産の選び方は、(1件目と同様に)目的・目標によって変えるべきです。

 

例えば、メリットの項でも説明したリスク分散が目的なら、異なるエリアで築年数も異なる物件を選ぶことが理想的。

自然災害リスクや、特定地域の不動産価格の下落リスクを避けられます。

ちなみに、所有する物件の築年数にバラつきを持たせることは、大規模な修繕のタイミングが重ならないようにするための工夫でもあるのです。

 

また、リスク分散にこだわる場合もこだわらない場合も、重要なのは需要がない物件を選ばないことです。

「2件目だしいいか」と、安さ重視で需要に乏しい物件を選んでしまうと、その物件にかかる維持管理費・修繕費、マイナス運用になった場合の手出し費用などが、堅実に運用している1件目にまで影響を及ぼす危険があります。

2件目の物件でも不動産投資ローンは組めるの?

ローン

結論からいえば、2件目以降でも不動産投資ローンを組むことは可能です。

 

ただし、不動産投資に特有の審査項目の厳しさは、2件目以降の場合でも顕在。

本人の属性やローン対象物件の資産性に加え、1件目の運用実績を考慮されることを踏まえると、決しては簡単ではないという見方が強いです。

 

融資を通すにはやはり、先述した2件目の不動産投資に踏み出すべきタイミングを、しっかり見極めることがポイントです。

不動産投資ローンについて相談する金融機関に対し、2件目以降の不動産投資の将来性がアピールできる運用実績の資料や物件資料を、抜かりなく提出しましょう。

 

【関連コラム】

不動産投資のローン審査の基礎知識 | 審査の流れも紹介

不動産投資で銀行融資を受けるためのコツ|審査前に行う3つの準備

【まとめ】

以上、2件目の不動産投資をはじめるメリットとデメリットについて、まとめました。

 

先述したように2件目以降の不動産投資には、複利効果やリスク分散を始めとする様々なメリットがあります。

資産を効率よく形成したい大家が、1つの物件に固執せず、いくつもの物件を運用するわけです。

 

ただしどんなに1件目でうまくいった大家でも、2件目でうまくいく保証はありません。

情報収集を怠ることなく、よりシビアな目を持って物件を選択することが必要でしょう。

 

そして「今まだ物件を持っていないけど将来的には複数持ちたい」という人は、最初から2件目以降の買い増しを考えた運用計画を立てることを忘れてはいけません。

“行き当たりばったり”で物件を増やしたことで、いつか大失敗をしないように、2件目購入を踏まえた情報収集・勉強が必要です。

 

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