不動産の分散投資はどう効果的? | リスクヘッジの基礎知識

分散投資

そもそも不動産投資は分散投資として最適か?

結論から述べますと、分散投資として不動産投資は最適な投資商品だといえます。

その理由は、大きく分けて2つあります。

  1. 比較的、価格変動が少ないから
  2. 長期的に安定した投資商材だから

不動産投資は価格変動が比較的少なく、分散投資先として優秀

株やFX、仮想通貨は短期売買目的で始める方が多いですが、不動産投資の場合は、短期的な利益を追求するキャピタルゲインを得ようとすると利益を出すのはなかなか難しいというのが現状です。

 

しかし、投機的な金融商材と比べると、時価変動などが少ない=不動産自体の価格変動が少ないことが利点です。

分散投資の方法の1つとして選ぶのに、理由は十分であると言えるでしょう。

価格変動が少ないからこそ、長期的に安定した運用ができる

価格変動が大きなFXや仮想通貨などの金融商材の場合、大きく稼げる可能性がある反面、大きく損をするリスクを伴います。

つまりハイリスク・ハイリターンというわけです。

 

一方、不動産投資に関しては、先述した通り価格変動が少なく、ある日突然莫大なリターンが生まれることはないかわりに、長く堅実にリターンを得ることができます。

つまり、不動産投資はローリスク・ミドルリターン(ローリスク・ロングリターン)です。

 

リターンが大きいがリスクの高い投機的商材の運用と、ローリスクだけど長期視点で安定した収益を得られる可能性の高い不動産投資の両方を行うことは、投資リスクのバランスを取る“リスクヘッジ”になります。

 

ただこれはあくまでも、金融商材の投資と不動産投資を掛け合わせた時の考え方です。

もし、不動産投資しか行わない場合はどうでしょうか。

不動産だけの分散投資は効果的なのか?

投資戦略イメージ

結論から述べますと、不動産投資だけを行い、その中で分散投資をすることは効果的な投資戦略の1つです。

 

不動産投資のみをする場合、リスク分散目的に不動産を複数所有することが良くあります。

しかし、ただ複数持てばいいというわけではなく、どのような不動産を所有するのかといった基礎的な考え方を知ることが非常に重要です。

 

不動産投資のリスク分散を効果的に行う場合、場所」「時間」「商品」「通貨」、これら4つの視点から、分散について考える必要があります。

これら4つの項目について、以下でそれぞれ詳しく説明していきましょう。

不動産の分散投資の考え方で大切な4項目

  1. 場所(地域など)
  2. 時間(建築時期・購入時期など)
  3. 商品(マンション、アパート、1R、ファミリーなど)
  4. 通貨(海外不動産など)

【1】場所の分散について

不動産投資で安定した収益を得るには、人口が減っていく日本においても、いまだに需要が中長期で見込みやすい東京、中でも23区内の中心地を選ぶのがリスクが低いと言われています。

 

しかし、何が起こるかわからない世の中において、中心だから安定するとは言い難いものです。

例えば、23区内の城西地区方面の新宿を起点とした、京王線・小田急線・中央線の沿線は、日本のビジネスの中心地なので、不動産は非常に多く、人気のあるエリアといえます。

 

しかし、社会情勢の変化に伴い、多くの企業がこの地区から移転した場合、土地の価値が下がったり、人口の減少が予想されます。そうすると家賃に影響がでて収益が出にくくなる可能性はあります。

 

もし仮に、新宿駅周辺だけに部屋を複数戸もっていた場合、これらのリスクを大きくかぶることになり、収益の安定化は難しくなってしまいます。

 

だからこそ、ビジネスの中心地に物件を所有しているのであれば、次はあえて商業の中心地に物件を持つといった、場所によるリスク分散を考えておくのも大切です。

 

ちなみに、人口に関して厚生労働省が下記のようなデータを公表しているので、ご覧ください。

 

人口統計

 

データを見る限りでは、千代田区・中央区・港区は大きく人口増加をする見通しとなっていますが、足立区・葛飾区・江戸川区は人口が減少する見通しとなっています。

こういった情報を参考にして、物件を購入する場所を選ぶことは大事な投資戦略の1つです。

【2】時間の分散について

不動産投資ローン

投資用不動産の購入時期が違えば、ローン金利や物件価格が違います。

実は、これが非常に重要。

 

同時期にいくつも不動産を購入すると、ほぼ似た金利で購入するはずです。

そのため金利が変動した場合、同時期に購入した投資用不動産の全てで、ローン支払い額の増加リスクを被る可能性があります。

 

投資用不動産を同時に複数持てるほどの資金があるとしても、あえて時期をずらして不動産を所有することで、物件価格の暴落や金利上昇リスクに対応しやすくなると考えられます。

【3】商品の分散について

ここの項目における商品というのは、物件のシリーズや種類(単身物件、ファミリー物件など)のことを指すこととします。

 

長期的な視点で考えると、地域の住人の属性が変わる可能性があることは、容易に想定できることと思います。

例えば、学校ができたり大手企業の本社の移転、天災等の何らかの現象により、ファミリーが増えることもあれば、その逆にサラリーマンの単身者や学生の一人暮らしが増えることもあるでしょう。

 

購入を検討する前に、地域や駅の開発情報などを調べることは必須として、住む人の層が変わることを前提に、同一地区内でも属性の違う投資用不動産を複数運用すれば、リスクの分散になります。

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【4】通貨の分散について

通貨の分散は、世界経済を想定したリスク分散といえます。

仮に円の価値が大幅に下落し、米ドルの価値が大幅に向上した場合、日本の不動産の資産価値はアメリカからすると非常に低くなってしまいます。

 

しかし、アメリカの不動産を所有しているとしたらどうでしょうか。

日本の不動産の価値が減少しても、日本から見た場合のアメリカの不動産の価値は向上するので、結果的にはイーブンとなり、リスク分散できたことになります。

もちろんこれは、FXをしている場合でも同じことがいえます。

分散投資の4つの大切な項目を知れば、リスク分散はそう難しくない

「場所」「時間」「商品」「通貨」、それぞれの視点で分散に対する考え方を知っておくことにより、今所有している投資用不動産、もしくはこれから所有する投資用不動産がどれに当てはまるのかがわかります。

 

そして、2件目以降の不動産を購入する場合、どこの不動産を購入すればリスク分散ができるのかが、見えてくるようになるでしょう。

 

ただこれには、時間をかけた調査が必要です。

もし自分での調査が難しい場合は、信用できる不動産投資会社、あるいは投資用不動産に関するコンサルタントなど、「プロ」の知恵を大いに借りましょう。

不動産の分散投資として向いているもの、向いていないもの

分散投資イメージ

一言で不動産投資とはいっても、いくつも種類があります。

 

  • REIT(不動産投資信託)
  • 区分所有
  • 一棟所有
  • 戸建て所有
  • 小口化商品
  • 海外不動産  ……etc

いずれの不動産もリスクヘッジをすることは可能ですが、その“しやすさ”、すなわち分散投資対象として向き・不向きが多少はあることは否めません。

 

以下で、詳しく解説していきましょう。

分散投資に向いていない不動産の種類

結論からいうと下記3つの不動産はリスクヘッジには向いていない可能性が高いです。

  1. REIT
  2. 地方の戸建て
  3. 地方のマンション・アパート

 

基本的に分散投資の対象としては、スキャルピング、デイトレなどの短期スパンによるハイリスク・ハイリターン型の投資は向いていないといえます。

 

また、日本の今後の人口減少を考えたときに、地方物件では空室リスクがかなり大きいため、分散投資先・リスクヘッジとしては向いていないものだと言えます。

分散投資に向いている不動産の種類

分散投資でリスクヘッジをするのに向いている不動産投資は、下記の2種類でしょう。

  • 都内23区での区分所有
  • 都内23区での一棟所有

 

やはり、リスクの少ない投資用不動産の代表格は、東京都の23区内でも新宿・渋谷などの商業やビジネスの中心地ではないでしょうか。

その理由は、ビジネスの中心でもあり人口減少が起きている日本の状況を加味しても、地方に比べると人口が減少しづらい地域だからです。

 

どうしても「分散投資」と聞くと、株やFX、金や個人年金など他の投資商材に目が行きがちかと思います。

実際に、これら他の投資手段に目を向けることも大切かと思いますが、今投資している不動産という商材の中で視点を変えて分散を試みることで、また違ったリスクヘッジも可能なのです。

まとめ

不動産投資ローンの審査イメージ

不動産投資は、比較的ローリスクで資産形成ができる投資商材ではありますが、全くリスクが無いわけではありません。

だからこそ「分散する」、「リスクヘッジをする」ことが、非常に重要なのです。

 

  • ハイリスク・ハイリターン型
  • ローリスク・ローリターン型
  • ミドルリスク・ローリターン型」
  • ローリスク・ミドルリターン型  ……etc

もし今、投資用不動産をお持ちの方は、自分の不動産がどの“型”に当てはまるのかを知り、分散投資のためにどんな不動産を選ぶのが良いのか、1度検討してみてください。

実際に2件目以降の投資用不動産を購入するのかどうかはさておき、その考察はどこかで役に立つことと想定できます。

 

「自分ではなかなか答えが出ない」という人は、しっかりとした情報を提供してくれる信頼できる不動産投資会社に聞いていただくことを推奨します。

 

もし、どこの不動産会社が良いのか悩まれている方は、当社『グランヴァン』のご提案もぜひ1度、聞きにいらしてください。

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