不動産投資のローン返済が出来なくなる!?リスクが高い5つの投資パターン

 

ローンを組んで不動産投資をはじめる方の不安は、「きちんとローンを返済できるのかどうか？」という点に集約されると言っても過言ではないでしょう。

特に、ローンの借り入れ金額が大きくなる一棟マンション投資では、自分が長期的にローンを滞らせずに支払うことが可能なのか、自信を持てない方も多いはずです。

 

そこで今回は、不動産投資においてローンが返済できなくなる可能性が高い、危ない5つの投資パターンを取り上げます。

【まずは】不動産投資はローン返済計画をシッカリ練ることが大切

不動産投資において重要なのは、”物件選び”です。

区分マンション・中古アパート・一棟マンションなど、物件の種類に問わず、安定した収益を得られる物件を見極めることが、不動産投資成功の鉄則です。

 

しかし、重要なのは”物件選び”だけではありません。

不動産投資には、空室リスクや修繕リスク、天災リスクなど、看過できない不動産投資ならではのリスクが常に存在し、そのリスクの影響で毎月のローン返済ができなくなるおそれがあります。

 

そのため、“不動産投資のリスクを踏まえたうえでのローン返済計画”をしっかり練ることも、物件選びと同じくらいに重要なのです。

ではいったい、どういったポイントをおさえてローンの返済計画を練った方がいいのでしょうか？以下で詳しく、説明します。

不動産投資のリスクを踏まえたうえで作るローン返済計画

ローン返済の計画を立てるうえで大切な視点は、以下の3つです。

1. その不動産で毎月いくらの収支があるのか？
2. 毎月いくらのローン返済が可能なのか？
3. 金利が上昇するとして、どこまでなら返済に耐えられそうか？

 

基本的にローンは、自分の年収に対しての返済比率がおよそ40～50％を上回らないように組んだほうが良いと言われています。

年収に対する返済比率が50％以上の金額をローンで借り入れてしまうのは、身の丈に合わない”借り入れすぎ”で、不測の事態が起こったとき・マンション経営が思い通りにいかないときに、返済に耐えられなくなるおそれが出てきます。

 

不動産投資ローンに限らず、住宅ローンやオートローン車のローンに関しても同じことが言え、年収から逆算して身の丈に合うローンの借り入れ金額の最大値(年収に対する返済比率が約40％)を把握しておく必要があります。

 

また、常に収支が安定していることを想定した計算ではなく、金利上昇リスクや修繕リスクに備えた余力のある計算をするべきです。

分かりやすく言うと、「何かあった時に使えるお金を残したうえでのローン返済計画を立てましょう」ということですね。

 

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ローン返済ができなくなるおそれがある5つの投資パターン

ではここでこの記事の本題である、不動産投資のローン返済ができなくなる(最悪、破産してしまう)おそれがある5つの投資パターンを見ていきましょう。

1. レバレッジを効かせ過ぎた投資
2. サブリース契約を過信した投資
3. ローンを高く組みすぎた投資
4. 空室リスクを軽視した投資
5. 表面利回りに惑わされた投資

【1】レバレッジを効かせ過ぎた投資

“ローンを使って少ない自己資金で高額の不動産を運用すること”、これが不動産投資におけるレバレッジです。

 

ローン審査さえ通れば、資金が溜まりきらなくても目当ての不動産を購入でき、高額不動産を運用することでしか得られない大きな収益が生まれるため、自己資金のみで小規模の不動産運用を行う方法よりも、メリットが目立ちます。

 

ただし、このレバレッジを効かせ過ぎた、無理な借り入れによる高額不動産の投資は推奨できません。

現在の金利が変わらなければ、毎月のローン返済に余裕がある状況でも、もしも金利が上がった場合、ローンの返済金額が増えてしまって、生活に余裕が無くなる可能性があります。

 

レバレッジを効かせ過ぎた高額不動産投資の場合、金利上昇に伴うローン返済増加額も大きいため、生活に余裕がなくなり、最悪破産してしまうケースが考えられます。

【2】サブリース契約を過信した投資

サブリース契約とは、簡単に言うと「空室の間の家賃を何割か補償しますよ」という契約のことです。

 

補償金額は、サブリースを扱う業者により異なりますが、家賃の80～85％を補償されることが一般的です。

ちなみに当社『グランヴァン』は、査定結果により最大95％まで空室の家賃補償を行うことがあります。

 

このサブリース契約自体はまったく悪いものではないのですが、「サブリースがある＝不動産運用が安定する」と認識してしまうのは危険です。

 

サブリース契約は、ある程度収益性の見込まれた、入居者が集まりやすい物件に対して有効であることが多く、地方の中古アパートなど、入居者が集まりにくく空室リスクが高い物件では、契約できないことが多いです。

また、サブリースで補償される金額は物件の価値、市場の変化によって減額されることがあります。

 

そのため、サブリース契約を過信した不動産投資を行うと、空室が増えるなどしてサブリース契約ができなくなった場合に、ローン返済が行えなくなるリスクが高いのです。

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【3】ローンを高く組みすぎた投資

マンションの価値よりも高い金額の融資を受けると、月々の家賃収入とローン返済額が釣り合わなくなり、貯金を削って補い続けた結果、ついに払えなくなるというケースがあります。

 

仮に、本来5,000万円の価値の物件の購入で、1億円の融資を受けたとします。家賃収入は5,000万円の価値に見合った分しか入ってこないのに、借り入れ額は1億円なので月々のローン返済額が高く、家賃収入だけでは追いつかないのです。

 

また、不動産投資にかかる諸費用ローンを別の金融機関で組むと、金利が跳ね上がるケースがあり、これも家計を圧迫します。

【4】空室リスクを軽視した投資

「空室リスクを軽視しない」こと、これは不動産投資の鉄則です。

先述したように、“空室約3年に1回、30～50日続くこと”を想定したローン返済計画を立てないと、空室が多い時期にローンを返済できなくなる可能性が高くなります。

 

後述する表面利回りにも関連してきますが、「常にマンションが満室であることを想定したローン返済計画」を立てるのではなく、「空室期間や急な修繕費用を考慮したローン返済計画」を立てましょう。

【5】表面利回りに惑わされた投資

“表面利回り”がいい物件は、決して儲かりやすい物件ということではありません。

表面利回りは購入時の入居率と家賃、満室想定といった条件を基に算出されているので、単純に「儲けがどれだけ出るのか？」という基準にはならないのです。

 

修繕費用など諸々の支出の他、空室期間(家賃収入が入らない期間)や購入当初との家賃設定の差額など、現実的な収支を想定した利回りを基準にしなくてはいけません。

想定される支出を家賃収入から差し引いて算出した現実的な利回りのことを、表面利回りと対照的に“実質利回り”と呼びます。

 

表面利回り	年間家賃(家賃×12カ月分) ÷ 物件購入価格
実質利回り	(年間家賃－支出) ÷ 物件購入価格

上記が、不動産の表面利回り・実質利回りの計算方法です。

 

表面利回りが良くても実質利回りが悪ければ、ローン返済が苦しくなる可能性が高いので、表面利回りの高さだけに惑わされないことが重要です。

特に地方物件はローン返済できない可能性に注意

ローン返済ができなくなるおそれが特に高いのは、地方にある物件です。

 

地方中古アパートなどは価格が安く、表面利回りも高い傾向にあり、「区分マンション投資よりも儲けが大きくて、新築一棟マンション投資よりも手軽」と安易に思われている方も多いのですが、実際はそうではありません。

 

地方物件は空室リスクが高く(※1)、サブリース契約がつきにくいことから、実質利回りが低くなる傾向があるため、ローンが払えなくなる可能性が高めなのです。

※1　地方物件は人が集まらない地域に建っているため、住人の退去後、次の入居者が決まるまでの期間が長い傾向にあります。

 

「地方物件は購入価格が安いから、ローンの返済も大丈夫！」とは、考えない方がいいでしょう。

そもそも儲かる物件なら、安く買えるはずはありません。

成功しやすいリスクを踏まえた不動産投資の考え方

単身用マンションの平均居住年数は約3年と言われており、退去した後、次の入居者が決まるまでの期間は、30～50日くらいが平均です。（35年の間の未入居期間は、合計1年半ほどくらい。）

 

また単身マンションの場合、都内に購入するのであれば2400万円ほどで、35年ローンで支払うのが一般的です。

金利2％で計算すると毎月の返済額は8万円ほどとなり、家賃収入は8万円が目安となるでしょう。

 

管理費などを支払うとすると、家賃収入だけですべての支払いができないため、毎月1万円ほど追加で払うようなイメージになり、総支払額で9万円程になることが想定されます。

 

ここでサブリースにするべきか、サブリースにしないべきかを選ぶ場合、簡単な収益計算をします。

35年のうちの1年半が空室になる想定で稼働率を出すと96％と悪くはないですね。ただ、念のため空室になるのは2年分ぐらいと余裕を見ておいた方が良いでしょう。

 

計算をするときに使う数字は下記の4つです。

1. ローン総額：3339万1287円
2. 入居者のいる期間：33年（396ヶ月）
3. 返済額：8万円（420回）
4. サブリースの家賃保証：90%

 

サブリースを使う場合	396×8万円×0.9= 2851万2000円(2851万円と略す)
サブリースを使わない場合	396×8万円= 3168万円

サブリースを使う場合と使わない場合の差額は、3168万円-2851万円=317万円となります。

ではここで、更にもう少し悪化したマンション経営環境も想定しましょう。

 

35年中5年間は空室期間がある場合、サブリースを使わないとすると家賃収入はいくらになるのか。

30年（360ヶ月）×8万円＝2880万円

 

これでかろうじてサブリース契約をした場合と近しい数字となります。ということはサブリースの家賃保証率90%だと5年以上空室になることが想定された場合、保険として機能することになります。

もしサブリースの家賃保証率が92%なら、4年ほどの空室期間分と同等になることも想定できますね。

 

これなら万が一、入れ替わりが激しかったり、少し空室期間が長くなったりした場合をふまえてサブリースの方が安心でき、何より家賃収入がなくてもローンの返済がしやすいということが分かります。

 

このようにその物件の収益性を踏まえ、またある一定以上のリスクを想定したうえで、どの形で投資をするのが良いのかを計算するのが非常に大切です。

 

ちなみに、地方物件の場合サブリースの保証額は80％台であることがほとんどです。

東京23区内のマンションなら空室リスクが低いため、サブリースの賃貸保証率も高く、会社によっては90％を超えるところもあり、サブリース契約を結んでおけば、空室時のローン返済も安定しそうであることがわかります。

ローン返済が不安なら、安定した都心型マンションに投資すべき

以上、ローン返済ができなくなる投資パターンを、5つ取り上げました。

逆に言えば、ここで挙げた投資パターンすべてに気を付ければ、よほど運が悪くない限りローン返済ができなくなる可能性は低いと言えます。

 

またローンを返済できるか不安な方は、綿密な返済計画を練るだけでなく、投資先の選び方も重要です。

• サブリースがつきやすく、条件も悪くなりにくい
• 空室リスクが低い

上記のようなメリットを持つ東京23区内の区分マンションは、ローン返済が不安な方に向いた投資先です。

 

“無理なく借り入れ、無理なく返せる”、安定した不動産運用を目指しましょう。

 

 

東京23区で区分マンション投資を行うなら当社『グランヴァン』にご相談ください。