区分所有オフィスの4つのデメリット | 「賃料を高く取れる」以外のことを知ろう

オフィスビル

 

不動産投資とひと口に言っても、様々な種類があります。

“オフィスを区分所有し、運用していく”スタイルも、数多くある不動産投資の方法の1つ。

 

住居を貸し出すこととは、また違う利点を見出して挑戦されることが多い、区分オフィス投資・運用ですが、今回の記事ではそのデメリットにあえて触れつつ、他の区分投資との違いをまとめていきたいと思います。

不動産投資における「区分所有オフィス」とは?

まず、何らかの建物を所有する場合、一棟まるごと持つ「一棟所有」と、一棟のうち一部を持つ「区分所有」に大きく分けることができます。

 

そして、「区分所有」もさらに分けることができて、それが居住用のマンションであれば「区分所有マンション」事業用のオフィスであれば「区分所有オフィス」となります。

区分オフィスの所有・運用は、「分譲オフィスソリューション」とも別称されます。

 

ちなみに、不動産における「区分」の厳密な定義は、区分所有法という法律で定められています。

“壁・ドアなどで構造上独立している”こと、なおかつ“居住用なのか事業用なのか、用途上でも独立している”ことが要点です。

不動産投資の代表的な3種類を比較~マンション1棟所有・マンション区分所有・戸建て所有~

区分所有オフィスの4つのデメリット

デメリットについて考える

  1. 市場に出回っている物件数が少ない
  2. 金融機関のローン審査が通りにくい可能性がある
  3. 立地の選択を間違えた場合にリスクが固定化しやすい
  4. ワンフロア以上の借り上げをするような企業は入りにくい

区分所有オフィスには、大きく分けて4つのデメリットがあると言われています。

 

以下で、それぞれの区分所有オフィスのデメリットについて、簡潔に説明しましょう。

【1】市場に出回っている物件数が少ない

マンションなどの他の区分所有物件と比較して、区分オフィスはそもそも、市場に出回っている数が少ないことが現状です。

「オフィスのオーナー=ビル一棟のオーナー」という認識のほうがまだ一般的で、同じオフィスビルの中に複数のオーナーが入るようになったのは、割と最近の話。

 

区分オフィスを扱う、投資用不動産販売会社はまだ少なく、「区分で買いたい」と考える人にとって、「選択肢が少ない」・「いい区分オフィスを見つけられる確率が低い」ことが、最初のネックとなります。

【2】金融機関のローン審査が通りにくい可能性がある

「一棟所有ではなく区分所有であれば、自己資金が少なくてもオフィスを運用できる!」と思われるかもしれませんが、必ずしも“買いやすい”とは言えないようです。

 

“区分所有でなくては、オフィスを購入できない人”が、本当に安定したオフィスの運用を行えるのかどうか、多額の融資を行う金融機関としては、厳しい目で見ざるを得ません。

 

そのため、一般的にも厳しいと言われる不動産投資ローンの審査は、区分オフィス購入の融資の場合、さらに厳しい可能性があると、考えたほうがいいでしょう。

不動産投資のローン審査の基礎知識 | 審査の流れも紹介

【3】立地の選択を間違えた場合にリスクが固定化しやすい

区分所有オフィスの運用には、景気の上昇・下降などの様々な要素が、良くも悪くも影響します。

その中で意外にも見逃されやすいのが、「立地の選択を間違えた場合のリスクの固定化(長期化)」です。

 

現状東京のオフィス需要は高く、築年数が古かったり、賃料が高かったりしても、人気エリアのオフィスビルは満室経営であることが珍しくありません。

 

裏を返すと、需要のあるエリアから的を外してしまった場合の、リスクの大きさが不安です。

「築年数が浅い」「設備が充実」「賃料が他のオフィスと比較して安い」など、様々なセールスポイントがあったとしても、エリア選択を間違えた場合の悪影響は相殺しにくいということです。

【4】ワンフロア以上の借り上げをするような企業は入りにくい

同じオフィスビルで、区分所有の体裁がとられているということは、自分を含めて複数人のオーナーが存在するということです。

 

オフィスを探している企業の中には、「ワンフロアまるごと借り上げて使いたい」あるいは「3階と4階を借りたい」という考えの企業も多いはず。

こうした企業は、“広いオフィスを確保するだけの規模がある”と、とらえることができます。

 

いくつかの部屋をまとめて借りたい企業にとって、複数のオーナーと別々に契約することはややこしく、どうしても敬遠されがちです。

つまり区分所有であるが故に、規模が大きい企業との契約が、縁遠くなる可能性は否定できないのです。

区分所有オフィスの4つのメリット

メリットイメージ

  1. 市場に出回っている物件数が少ないため、売却しやすい
  2. 賃料設定の基準が高い
  3. 好景気時の空室リスクが低い
  4. 人口流出の影響を受けにくい

デメリットとメリットは、表裏一体。以下、区分所有オフィスならではのメリットを取り上げます。

【1】市場に出回っている物件数が少ないため、売却しやすい

市場に出回っているオフィスの数が少ないことは、買い手にとっては不都合ですが、売り手にとっては好都合です。

区分オフィスの競争率が高い現状、条件がよほど悪くない限りは、買い手が見つかるのが早いです。

 

ただし、オフィスに限らず「売却前提」の不動産投資は、賢明ではないことに注意。

【2】賃料設定が高い

居住用のマンションよりも事業用オフィスのほうが、区分けされている面積が大きく、そのぶん賃料が高めに設定されていることが多いです。

つまりテナントが入っている時の、収入が大きいということ。

 

区分所有なのでいちオーナーの権限が弱く、自由に賃料を上げたり下げたりはできないですが、“基準として賃料が高い”ことは、区分オフィス運用の十分なメリットであると言えるでしょう。

【3】好景気時の空室リスクが低い

好景気時の空室リスクの低さは、区分所有オフィスの1つのメリットでしょう。

 

業績が安定または上昇して、事業規模の拡大をする企業が増えたり、新しく起る企業が増えたりすれば、当然貸しオフィスの需要は高まります。

 

ちなみに、空室リスクの低さに関して言えば、契約相手が規模に差はあれ「個人」ではなく「法人」である以上、夜逃げなどで急に賃料が回収できなくなるリスクも低いです。

マンションやアパートでよくある家賃滞納も、どちらかと言えば企業が相手であるほうが、発生しづらいでしょう。

【4】人口流出の影響を受けにくい

その土地に“住む”ことが前提の区分マンションと比べ、その土地に“通う”ことが前提の区分オフィスは、人口流出による入居希望者の減少などの問題が起きにくいです。

 

ちなみにこれは、一棟・区分に関わらず、“オフィスに投資・運用すること全体”の大きなメリットだとされています。

投資用区分オフィスの選び方

オフィスイメージ

ここまで、区分所有オフィスのデメリット、そしてメリットについて解説してきました。

では実際に、諸々のデメリットとメリットを踏まえて、投資用の区分オフィスを購入する場合は、どんな視点で選べばいいのでしょうか?

 

投資用の区分マンション選びのポイントとは、結構大きく異なることに注意しましょう。

基本は「住みやすいか?(快適か?)」より、「仕事がちゃんとできるか?」に焦点をあてることです。

【1】エリアについて

区分所有オフィスを選ぶ場合、住環境の良さはあまり関係ありません。

「どういう業種の企業に借りてほしいのか?」とイメージを作って、エリアを絞りこむことが基本です。

 

かなり限定的なところまでイメージする場合、「プログラミングスクールの会社に借りてほしいから、小学校の近くにオフィスがあったほうがいい」など。同一エリアに競合が入っていなければ、計画通りに行くかも知れません。

 

もっとシンプルに「人が集まるエリア」「通いやすいエリア」「知名度が高いエリア」で選ぶなら、東京の場合は千代田区・中央区・港区・新宿区・渋谷区などが該当するでしょう。

【2】設備について

設備面が、区分マンション選びとはもっとも大きく異なる点かもしれません。

というのも区分所有オフィスは、簡易的なキッチンと、普通に使えるトイレがあれば、十分機能します。

 

3点ユニットがどう、キッチンの機能がどう……といったところまで、区分所有オフィス選びに含める必要はありません。

ただしその代わりに、以下の設備が重要です。

 

  • セキュリティ全般
    ⇒警備員の配置、オートロックなど
  • 非常用電源
  • 通信環境の良さ
  • 電源の容量

【3】築年数・構造について

区分所有オフィスについて、ビル自体の築年数もあまり重要ではありません。

管理組合によるメンテナンスが行き届いており、外観の印象がよければ、古くても空室率にはそこまで影響しないのです。

 

また、免震構造はもちろん重要ですが、一般的なオフィスビルの場合、鉄筋コンクリート構造で頑丈に造られていることのほうが多いので、「免震構造の良さ」を重視することで、選択肢が大きく狭まることはないと考えられます。

 

高層ビルの所有も1つの憧れですが、個人で運用する場合には現実的ではありません。

基本的には、中規模のビル(目安として10階建て以内)の一室を探すことになるでしょう。

まとめ

メリットデメリット

【区分所有オフィスの4つのデメリット】

  1. 市場に出回っている物件数が少ない
  2. 金融機関のローン審査が通りにくい可能性がある
  3. 立地の選択を間違えた場合にリスクが固定化しやすい
  4. ワンフロア以上の借り上げをするような企業は入りにくい

 

【区分所有オフィスの4つのメリット】

  1. 市場に出回っている物件数が少ないため、売却しやすい
  2. 賃料設定の基準が高い
  3. 好景気時の空室リスクが低い
  4. 人口流出の影響を受けにくい

 

以上、区分所有オフィスのデメリットとデメリット、あわせて区分所有マンションを選ぶ時との違いに関する情報をまとめました。

 

入居時の大きく安定した収入を狙う人は、区分オフィスの投資・運用を検討してみる価値があるでしょう。

 

ただ、記事の後半で述べたように、マンション投資とは物件の選び方が全くと言っていいほど異なるので、これまでマンション投資のことしか勉強した経験がない人は、オフィス運用について改めて情報を収集する必要があります。

 

自分がオーナーとして、居住環境を見極めるのが得意か、それとも働く環境を見極めるのが得意かで、“何を”区分所有するべきか判断できるのかもしれませんね。

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