投資用マンションに自分が住むことは可能？| 不動産投資初心者の疑問を徹底解説
不動産投資(マンション投資)の初心者さんは「将来、自分が購入した投資用マンションに自分が住んでもいいのか？」という疑問をよく持たれているようです。
「マンションの空室が長く続いていて、一向に埋まる気配がないようであれば、自分自身で入居したほうが都合がいい」という案は、言われてみれば的を得ているようにも思えます。
しかし、本当にそれが最善策なのでしょうか？
そこで今回は、投資用マンションに自分(オーナー自身)が住むことは可能なのか、仮に住める場合に考えなくてはいけない問題点も踏まえて、解説しました。
目次
投資用マンションに自分が住むことは可能、しかし…
結論から述べますと、自分で購入した投資用マンションに自分が住むことは、事実上可能ではあります。
ただ、空室対策などとして推奨されている実例はほぼなく、むしろ「投資用マンションに自分が居住することはできるだけ避けるべき」との見解が圧倒的です。
投資用マンションを検討・購入するにあたっては、自分ですら住みたくないようなお部屋は選ばないはずです。
“常に満室稼働”を目指すために、入居者を意識した好条件を相当吟味する人もいらっしゃるでしょう。
住むための空間として、投資用マンションと居住用マンションの間に根本的な違いは無いのに、自分自身は住まないほうがいいのは、一体どうしてなのでしょうか？
その理由は、“投資用として購入したマンションに、自分が居住する問題点・デメリットが多く、それに釣り合うメリットは特に無い”ことにあります。
以下で項を改め、投資用マンションに自分が住む・住もうとすると起こる問題点について、述べていきましょう。
投資用マンションに自分が住む場合の4つの問題点
- 住宅用より不動産投資用ローンのほうが金利が高い
- 入居者がいたら立ち退かせることは難しい
- 家賃収入が0になってしまう
- 減価償却費に計上できず節税できない
投資用マンションに自分が住む場合に発生する問題は、主に上記の4つです。
それぞれ「なぜ、どのように問題なのか？」を、次の項で詳しく説明していきます。
【1】住宅用より不動産投資用ローンのほうが金利が高い
先に結論から述べると、ローンの残債がある状態で投資用マンションに自分で住む場合、金利の高さで損をします。
はじめから自分が住む目的でローンを組み、マンションを購入する場合と比較すると、“ローンの完済まで割高なお金を払い続けなくてはいけない”のです。
上記の問題は、マイホームを購入する時に利用する「住宅ローン」と、投資用不動産を購入する時に利用する「不動産投資ローン(アパートローン)」では、その性質がまったく異なることによって起こります。
◆住宅用ローン⇒金利が比較的低い
住宅ローンは、自分が住む分譲マンションや一戸建てを購入する目的で、組むローンです。
住宅ローンの返済能力は、個人の年収や貯蓄額などを基に審査されます。
ただし、”住宅は生活の基盤である”という観点があるため、後述する不動産投資ローンと比較すると、ローン審査のハードルは低く、金利も低めです。
◆不動産投資ローン⇒金利が比較的高い
一方不動産投資ローン(アパートローン)は、マンション含む投資用不動産を購入・運用する目的で、組むローンです。
不動産投資ローンの審査基準は、基本的に住宅ローンの審査基準よりも厳しく、個人の属性を厳しく見られることはもちろん、“その投資用不動産の価値”もやはり厳しくチェックされます。
これは、ローン対象の投資用不動産に「担保」としての役割もあり、融資した金額に実際の不動産の価値が伴わないと、担保として投資用不動産を回収したところで、融資を行った金融機関が損をしてしまうからです。
そして、”ローンを組む本人が、その住宅を生活基盤にするわけではない”ことが前提にあるため、住宅ローンと比較して不動産投資ローンの金利は高い傾向があります。
◆不動産投資ローンから住宅ローンへの組み替えは大変難しい
ここまでの話をざっくりとまとめると、“住宅ローンの金利は低く、不動産投資ローンの金利は高い”ということになります。
まだ不動産投資ローンの返済途中に、ローン対象の物件に自分で住むことを決めた場合、「金利の安い住宅ローンへの変更をしたい！」と望まれる人が大半だと思われますが、事はそう簡単ではありません。
実際に融資を行った金融機関との要相談になりますが、原則1度不動産投資用として組んだローンを、後から住宅用ローンに組み替えることは、契約上きわめて難しいことが現状です。
特にワンルームマンションの場合、ローン組み替えの難しさは顕著です。
金融機関によっては、住宅ローンの審査基準に「最低面積」の項目が設けられており、例えば“部屋の面積が30㎡はないと、そもそも住宅ローンを組むことはできない”などといった、組み替え以前の問題で申し出を断られるケースがあるのです。
つまり、不動産投資ローンから住宅ローンに組み替えられないままでも、投資用マンションを自分の家にできる(= 住宅ローンよりも高い金利でローン返済を続けることができる)状況でない限り、投資用マンションに自分が住むことは推奨できないのです。
【2】入居者がいたら立ち退かせることは難しい
この問題は当然と言えば当然ですが、まだ入居者がいる状態で、自分が投資用マンションに住むことはできません。
「自分が住みたいから！」というオーナー都合で、入居者を退去させることも、ほとんどできないと思っておいた方がいいでしょう。
つまり、自分の好きなタイミングで、投資用マンションに住むことはできないと、覚えておきましょう。
その事実は、後述する「借地借家法」という法律によっても表されています。
◆ 入居者を守る「借地借家法」とは？
【借地借家法 第28条】
建物の賃貸人による第二十六条第一項の通知又は建物の賃貸借の解約の申入れは、建物の賃貸人及び賃借人（転借人を含む。以下この条において同じ。）が建物の使用を必要とする事情のほか、(中略)、正当の事由があると認められる場合でなければ、することができない。
【借地借家法 第30条】
この節の規定に反する特約で建物の賃借人に不利なものは、無効とする。
日本では、オーナーよりも立場の弱い入居者の権利を守るために、「借地借家法」という法律があります。
もしこの記事を読んでいる貴方が、家賃を払ってマンションに住んでいるなら、貴方自身もきちんとこの借地借家法によって、守られているわけです。
理不尽な追い立てに借主がおびやかされることがないように、上記で引用した借地借家法がありますが、仮にもしこの法律がないとしても、「自分がただ住みたいから」という理由で入居者を強制退去させるのは、モラルに反しますよね。
ちなみに欧米では、比較的オーナーの権限が強い傾向があります。
“家賃を滞納する”などの悪質入居者に対して、迅速・簡単に退去手続きが取れるという、海外らしいというと語弊があるかもしれませんが、バッサリと潔い側面があるようです。
【3】家賃収入が0になってしまう
これもまた当たり前の道理ですが、投資用マンションの月々の家賃について、自分がそこに住んでしまうと”家賃を自分で自分に払う”状況になるため、家賃収入はゼロになってしまいます。
ローンを完済しているならまだしも、完済していない場合は、不動産投資ローンのままなので金利が高い月々のローン返済や修繕積立費など、入用のお金の工面に苦労する可能性が高いです。
【4】減価償却費に計上できず節税できない
投資用マンションに自分自身が住むことになると、確定申告にあたって、減価償却費の計上ができなくなります。
投資用マンションに自分が住むと、節税しにくくなるということです。
ちなみに不動産投資ローンを変更せずにいる場合、実際は自分の居住用にしているとしても、住宅ローン控除を受けることはできないため、その点にも注意が必要です。
「将来自分が住むかも？」という前提で投資用マンションを選ぶことはNG
“自分が住むマンション選び”と、“投資マンション選び”の視点は、本来は完全に「別」で持つべきです。
特に、ファミリー層や富裕層向けではなく、“1人暮らしをする一般的な生活水準のビジネスパーソン”をターゲットにしたマンション選びの場合、自分が長く住むマンション選びをする場合に重視する条件とは、かなりの差異が出てくるかと思います。
例えば、「3年くらいで入居者が入れ替わるな…」と想定される場合、周辺環境よりも利便性(最寄り駅への近さなど)を重視する可能性が高いです。
しかし、もし自分自身が将来、10年単位で住むつもりのマンションなら、静かさや緑の多さなど、周辺環境の良さも捨てがたくなってくるのではないでしょうか？
すべての層に理想的な投資用マンションはほとんどなく、だからこそ念入りなターゲティングを行う必要があります。
もしもすべての部屋のスペックや利便性、周辺環境の良さなど、すべての条件を持つ投資用マンションを探すとしたら、すべての条件をまんべんなく妥協せざるを得ないケースのほうが多いはずです。
◆ すべての条件をまんべんなく妥協した投資用マンションは、入居者がつきにくい
すべての条件をまんべんなく妥協するということは、その投資用マンションに突出した長所がないことの裏返しだと言えます。
「なんとなく悪くはない物件」の注目度は低く、不動産仲介業者からのプッシュアップがされにくいために、新規入居者が決まりにくく、空室が長く続く危険性があります。
また、条件を中途半端なところまで妥協した投資用マンションは、将来的に自分が暮らすにも、満足感を得られない可能性のほうが高いです。
「ローン完済後、空室が長く続いたりして物件を持て余すなら、自分で住むのもアリかもな…」と仮に少し思っているとしても、投資用マンションは100%投資基準で選ぶことを推奨します。
投資用マンションに自分で住むことは、将来それを持て余した時の最終手段に
以上、「購入した投資用マンションに自分で住むのはアリ？」という疑問にお答えしてきました。
- 住宅ローンへの組み替えが非常に難しく、
金利が高いままローン返済を続ける可能性のほうが高い - タイミングよく空室でないと入居はできない
- 自分が住むマンションからの家賃収入は当然ゼロになる
- 節税効果が期待できない
上記のような理由から、「投資用マンションに自分で住むことは可能といえば可能なんだけれども、アリかナシかで言ったらナシ」というのが最終意見です。
また、仮に今は独身でも、近い将来結婚して子どもができたり、親と同居することになったりして、購入した投資用マンションの条件では住めなくなる可能性も、大いにあります。
投資マンションに自分で住むことは、「ローンは完済しているけど住む人がいなくて維持費がもったいないな」とか、「条件的にも自分が住んで問題なさそうだし、スペックも不足ない」というごく限られた条件を兼ね備える中での、空室対策・最終手段にしたほうがいいでしょう。
もしも、将来所有マンションの扱いに困ったら、「住むことは可能ですか？」と専門家に質問するといいです。
ここの記事でも少し触れたような、投資用マンションに自分が住む場合に考えなくてはいけない問題の専門的な見解や、代替案(出口戦略など)の提案を出して、悩めるオーナーの力になってくれるはずです。
東京23区内の投資用区分マンション販売会社『グランヴァン』も「購入したこのマンション、将来扱いに困ったらどうしよう？」というご相談を含めたアフターサポートを行っています。
