【東京23区】墨田区での不動産投資に興味ある貴方に！どんなところか丸わかりガイド

 

スカイツリーや両国国技館などの、観光スポットが有名な東京都墨田区は、一人暮らしや働き盛りの居住ニーズが高く、不動産投資に向いた街です。

 

そこで今回は、墨田区での不動産投資が気になる人に向け、墨田区がどんなところでどんな人が住む街なのかを特集しました。

墨田区でいい投資用不動産を見つけるための、手掛かりになるはずです。

墨田区ってどんなところ？　各エリアの特徴

墨田区は、昔ながらの雰囲気を残す場所が多い区で、再開発が進んだ近年では「住みやすい町」とのイメージも付きつつあります。

新宿区・渋谷区・港区など、23区の中心地への交通アクセスがよいことから、通学・通勤重視の単身世帯からは特に人気が高いです。

 

次の項目では、墨田区のなかでも特に居住に人気のエリアを5つピックアップし、それぞれの特徴を詳しく見ていきます。

1. 「押上」エリア
2. 「浅草」エリア
3. 「曳舟」エリア
4. 「両国」エリア
5. 「八広」エリア

【1】「押上(おしあげ)」エリア

「押上(おしあげ)」は、東京スカイツリーがあるエリアです。

観光客が多く、“下町グルメ”をはじめとした飲食店の種類が豊富なことから、一人暮らしで外食が多い人からの住居ニーズが見込まれます。

 

少々賑やかですが、そのぶん息抜きできる場所が多いことがメリットです。

【2】「浅草」エリア

※浅草寺　雷門前

「浅草」は、雷門で有名な浅草寺があるエリアです。

墨田区内においては比較的家賃相場が安く、若い単身世帯から人気を集めています。

 

ただし観光客の多さから、「治安が悪い」とイメージされてしまうことがあるためか、治安重視で住まいを探している人からは、あまり需要がありません。

【3】「曳舟(ひきふね)」エリア

「曳舟(ひきふね)」は、大型スーパーやファミリーレストランが多く、ファミリー向けの再開発が進むエリアです。

 

東京で子育てをしたい層が、物件をこの「曳舟」エリアで探すことがあります。

自然が少ない東京23区内において、「曳舟」は比較的自然が残っていることが、その理由の1つでしょう。

【4】「両国」エリア

※両国国技館

「両国」は、両国国技館や江戸博物館があるエリア。“相撲の町”とも言われます。

墨田区内においての家賃相場は少々高めで、生活資金に余裕のある家族連れが住まう印象です。

 

若者向けの娯楽施設が少なく、買い物の利便性もそこまでよくないために、単身世帯からはそこまで需要がないようです。

いっぽう「古き良き江戸文化を感じたい」、あるいは「隅田川沿いを散歩したい」などと、具体的かつ独特なニーズが見込まれます。

【5】「八広」エリア

「八広」は、スカイツリーの建設以降で小規模な店が増え、一人暮らしに向いてきたエリアです。

比較的閑静な場所が多く、利便さよりも落ち着いた暮らしを求める人に人気があります。

 

また、JR上野駅に徒歩で行ける距離なので、新幹線出張が多いビジネスパーソンからの需要もあります。

墨田区にはどんな人が住んでいるのか？

『LIFULL HOME’s　住まいインデックス』のデータによると、墨田区に住む人の平均世帯年収は551万円です。東京都全体で市町村は62あり、そのなかで22番目の高さとなります。

ざっくりと、墨田区には平均～平均より少し余裕のある暮らしをしている人(年収300～700万円程度？)が多いといえるでしょう。

 

また、墨田区に住む人の平均年齢は45歳ですが、近年はクリエイティブな志をもった若い層の居住も多いです。

例えば、クリエイター・デザイナーを中心とした『すみだクリエイターズクラブ』という集団が、墨田区のシティプロモーションにおおいに貢献しています。

 

こうしたクリエイターたちの活動に触れるおかげで、若年層の墨田区への居住ニーズは、今後いっそう増えるかもしれません。

墨田区の不動産投資の利回り

同じ墨田区の不動産でも、その種類(築○年・○階建て・駅から○分など、様々な条件)によって、利回りは異なります。

 

よってあくまで平均・推定ですが、新築～築5年未満の墨田区マンションの利回りは、4.5％前後です。

東京の新築マンションの投資目安が、3％前後であることを考えると、決して悪くはない数値でしょう。

 

次の「墨田区の不動産投資の将来性」の項目で詳述しますが、現状は墨田区の不動産の利回りが下落する要素も見当たらないようです。

墨田区の不動産投資の将来性

一時期は、いわゆる“スカイツリーバブル”があって、地価が勢いよく上昇したものの、近年は流石に落ち着き、地価はゆるやかな上昇へと転じています。

 

2015年の国勢調査によれば、墨田区の総人口は25万6,274人です。これは、前回調査(2010年度)よりも、3.5%ほど増加しています。

東京都全体の人口増加率が2.7%であることを踏まえると、墨田区の人口増加率は高いと考えてよいでしょう。

総務省は、「墨田区の人口は2030年までは増加し続けるだろう」と見通しています。

 

その後は日本全体として、人口が減少する可能性が高いですが、通勤・通学に使う駅がなくならない限り、墨田区が過疎化する可能性は極めて低く、不動産投資先として不足ありません。

今後、若年層向けの再開発がさらに進むとすれば、将来性は明るいでしょう。

墨田区で投資用の不動産を選ぶ時のポイント

墨田区で賃貸物件を探している人のうち半数以上が、ワンルーム・1K・1DKなどの単身用物件を希望していると言われています。

家賃の希望は7～8万円で、「駅徒歩10分圏内であれば嬉しい」という人が多いため、これらの条件を満たして運用できる投資用不動産を選ぶといいでしょう。

 

ちなみに、近年増えている外国人入居者を受け入れると、空室リスクが少なくなります。

墨田区でも特に観光客が多い「浅草」エリアの物件を選ぶなら、前向きに検討するとよいです。

【例】グランヴァン　ミッドイースト押上

所在地：東京都墨田区業平3丁目6-4

交通　：東京メトロ半蔵門線 / 押上駅 徒歩2分、都営浅草線 / 本所吾妻橋駅 徒歩11分、東武伊勢崎線 / とうきょうスカイツリー駅 徒歩12分　など

築年月：2010年6月 (2021年現在、築11年)

構造　：RC(鉄筋コンクリート)

階建　：地上12階

 

【まとめ】

以上、不動産投資の視点から東京都墨田区はどんな街であるのか、どんな投資用不動産を見つけたらいいのかなどの情報を、お伝えしました。

 

墨田区にかぎらず、不動産投資で成功するためには、時間をかけて不動産投資を勉強すること、そして東京の土地情報を収集することが不可欠です。

東京の情報に詳しいセミナーに参加するなどして、知識を深めましょう。

 

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