不動産投資の初期費用はいくら必要?トータルコストをすべて公開

 

不動産投資で利益を出して成功するためには、かかる費用を把握することが不可欠です。

しかし不動産投資の費用は初期費用、ランニングコスト、売却時のコストなど非常に多岐にわたり、はじめての方にとって何の費用がどれくらいかかるのか把握するのは骨が折れます。

そこでこの記事では、不動産投資にはじめて挑戦する方にもわかりやすいよう、かかる費用を洗い出し、それぞれの項目でおよそどれくらいの料金になるかまとめてみました。

発生する費用を網羅的に知ることが可能できますので、参考にしてみてください。

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不動産投資は他の投資と比較しても費用の項目が多い

投資の手段はさまざまですが、種類によってかかる費用の項目は異なります。

代表的な投資の費用を表にまとめてみました。

投資信託 外貨預金 FX・仮想通貨 金投資 不動産投資
費用の項目 買付手数料
  • 購入時手数料
  • 運用管理費用
  • 監査報酬
  • 売買委託手数料

など

為替手数料
  • 取引手数料
  • スプレッド
売買手数料 ■初期費用

  • 不動産、土地購入費用
  • 仲介手数料
  • 広告費
  • 印紙代
  • 不動産登記手数料
  • 不動産取得税
  • 不動産登録免許税
  • 固定資産税
  • 火災保険などの保険料

■ランニングコスト

  • 管理費
  • 広告費
  • 修繕費、修繕積立金
  • 賃貸物件の管理委託費
  • ローン保証料
  • リフォーム費用
  • 固定資産税、保険料

■売却時

  • 仲介手数料
  • 印紙代
  • 抵当権抹消登記費用
  • クリーニング費、建物の解体費

など

このように比較してみると、不動産投資にかかる費用は他の投資に比べて非常に多いことがわかります。

不動産投資にかかる費用 | 初期費用・ランニングコスト・売却時のコストすべて紹介

続いて不動産投資にかかる初期費用、ランニングコスト、売却時のコストをすべて紹介していきます。

いつ支払うか 項目
初期費用
  • 不動産、土地費用(頭金・ローン)
  • 仲介手数料
  • 広告費
  • 印紙代
  • 不動産登記手数料
  • 不動産取得税
  • 不動産登録免許税
  • 固定資産税
  • 火災保険などの保険料
ランニングコスト
  • 管理費
  • 広告費
  • 修繕費、修繕積立金
  • 賃貸物件の管理委託費
  • ローン保証料
  • リフォーム費用
  • 固定資産税、保険料
売却時
  • 仲介手数料
  • 印紙代
  • 抵当権抹消登記費用
  • クリーニング費、建物の解体費など

初期費用

不動産投資の初期費用には、不動産や土地の購入費用の他に、仲介手数料や不動産登記手数料、保険料などがあります。

  • 不動産、土地費用(頭金・ローン)
  • 仲介手数料
  • 広告費
  • 印紙代
  • 不動産登記手数料
  • 不動産取得税
  • 不動産登録免許税
  • 固定資産税
  • 火災保険などの保険料

これらの初期費用は不動産購入費用の約10%を見ておくと良いです。以下で具体的にそれぞれの項目を確認しておきましょう。

不動産、土地費用(頭金・ローン)

物件や土地の購入に必要となる費用のことです。

すべて一括で払う場合と頭金を最初に支払い、ローンを組む場合に別れます。

頭金の額は物件によってさまざまで、0円でフルローンを組む場合もあれば、物件価格の30%程度を支払うこともあります。最低限として5-10%を支払う可能性があることは考慮しておくと良いです。

1億円のマンションであれば1,000万円~3,000万円、6,000万円のアパートであれば数百万円~1,000万円程度になるでしょう。

仲介手数料

不動産会社から不動産を購入した場合、仲介手数料がかかります

仲介手数料は法律で上限が決められており、以下の上限を越えなければ仲介会社が自由に設定できるようになっています。

物件金額(税抜き) 仲介手数料
200万円以下の場合 5%以内の額
200万円を越え、400万円以下の場合 4%以内の額
400万円を越える場合 3%以内の額

 

400万円を越える物件を売買するときには、下記の式で計算することが可能です。

仲介手数料=売買代金の3%+6万円(税抜き)

1,000万円の物件であれば、仲介手数料の上限は36万円となります。

なかには仲介手数料がかからない物件もあります。仲介会社が決算に向けて在庫を減らしたい場合など、薄利でも物件を売りたい場合です。

仲介手数料がかからない物件を選ぶ際には注意する必要がありますが、良い物件を狙っても問題ありません。

広告費

不動産を購入して入居者を募集する際には、広告のための費用がかかります

こちらはどのような広告を打つかよって料金が変わります。自ら広告を行わない方は仲介会社に依頼することで、入居者募集をすることが可能です。

印紙代(印紙税)

不動産の売買契約書を交わす際には、印紙を貼る必要があります。

印紙代は法律に基づいており、印紙税が課税される文書にあたる場合は必ず印紙を貼付しなければなりません

(参考:印紙税|国税庁

印紙代は売買の額によって異なり、たとえば1,000万円を越え、5,000万円以下のものであれば1万円の印紙が必要となります。

加えて同じ契約書を複数作ると1通ごとに印紙を貼ることになります。

不動産登記手数料

不動産登記手数料とは不動産の登記をするために、司法書士に支払う手数料のことです。

所有権移転の登記や抵当権の設定などは、5-10万円ほどが相場となっています。

費用目安は司法書士の報酬という、日本司法書士会連合会のサイトにあるので参考にしてみてください。

不動産取得税

不動産取得税は、物件の種類に関わらず不動産を購入した人に課せられる税金です。

税額は下記の式で計算することができます。

不動産取得税=固定資産税評価額×税率3% ※2021年3月31日までは3%、原則4%

固定資産税評価額は法律上の不動産の価格のことで、土地は企業が取り扱う時価の7割、建物は5-6割程度となります。また2021年3月31日までに宅地を取得した場合、土地の固定資産税額×2分の1を評価額とします。

たとえば土地が600万円、建物が400万円の不動産を取得した場合、

  • 600万円×1/2×3%=9万円
  • 400万円×3%=12万円

合計21万円となります。

不動産登録免許税

不動産登録免許税は、購入した不動産の登記を行う際にかかる税金です。

計算式は非常に複雑なので、ここでは割愛しますが、1,000万円程度の物件であれば、10数万円ほどかかります。

固定資産税

不動産には固定資産税がかかります。

毎年1月1日時点で土地や家屋などの固定資産を所有している人に課される税金です。

土地と建物の固定資産税評価額の1.4%を支払います。

1年の途中で固定資産を取得した方は、12月31日までの日割り料金を支払います。

火災保険料などの保険料

万が一、地震や火災などがあって損害を受けた場合、不動産投資で得られる収益が減ることもあります。

そのようなリスクを見越して、火災保険に加入しておくことがおすすめです。費用は保険会社やプランによって異なります。

以上が初期費用としてかかるものになります。

ランニングコスト

続いてランニングコストについて紹介します。初期費用と被っているものは割愛します。

  • 管理費
  • 広告費
  • 修繕積立金・修繕費
  • 賃貸物件の管理委託費
  • ローン保証料
  • リフォーム費用
  • 固定資産税、保険料

管理費

管理費は入居者が物件を利用するうえで、必要になる費用のことです。

たとえば共用部分の電気やエレベーター、窓口業務、清掃など日常的にこれらの費用がかかります。

そのほかに光熱水道費なども支払うことになります。

修繕積立金・修繕費

修繕積立金は外壁の補修や、防水工事など大規模修繕工事等で建物を維持するために使う費用のことです。

こちらもマンションやアパートの規模などによってその金額は変わります。

区分マンションの場合、修繕積立金の額は決められているため、購入の際に確認することができます。

マンション一棟を所有する場合、劣化や破損がある部分を約12年に一度、大規模修繕工事を行うことが一般的です。

修繕費は一戸あたり100万円前後を想定しておくと良いでしょう。

賃貸物件の管理委託費

マンションやアパートなどを賃貸物件として貸し出す際、仲介会社を利用して入居者を募集したり、家賃の集金、契約更新などの作業を行ってもらうことができます

管理委託費用は月額賃料の3-5%が相場です。

ローン保証料

ローン保証料は金融機関から融資を受ける場合に、保証会社に支払う費用です。

ローンの額が大きな不動産投資では、保証会社をたてることが通例となっています。

保証料の相場は一括の場合、融資額の2%、金利を上乗せする場合、一年あたり0.2〜0.3%程度です。

リフォーム費用

経年劣化など価値が下落した物件を元の状態に戻すため、リフォームを行うことも必要になります。

料金は劣化や破損の具合によって異なるため、一概にこれくらい必要になるとは言えませんが、家賃収入とリフォーム費用のコストパフォーマンスを考慮して行うと良いです。

以上がランニングコストとしてかかる費用となります。

売却時のコスト

続いて不動産を売却するときにかかる費用を紹介します。

  • 仲介手数料
  • 印紙代
  • 抵当権抹消登記費用
  • クリーニング費、建物の解体費など

抵当権抹消登記費用

不動産を売却するときには、抵当権を抹消する必要があります。

抵当権とは簡単に言えば、土地や住宅のローンを支払えなくなった(債務不履行)場合、その土地や住宅を金融機関が差し押さえることができる権利のことです。

不動産を売却すると、抵当権は不要になるためその手続きを司法書士に依頼します。

その際の費用が抵当権抹消登記費用で、相場価格は1-2万円程度となっています。

クリーニング費、建物の解体費など

売却の際、クリーニングを行い建物の価値をあげることでより高く売ることができます。そのためのクリーニング費用を出すことにはなりますが、その分上乗せして売ることができれば、売買差益も増えるので、予めクリーニング費は頭に入れておきましょう。

また売却をせず、建物の解体を行い土地だけを売却することも考えられます。

その際は建物の解体費が必要です。

以上、不動産投資にかかる初期費用、ランニングコスト、売却費用を紹介しました。

不動産投資で費用を抑える方法

最後に解説した費用を抑える方法を紹介します。

不動産投資の費用を抑える方法は、頭金を少なくすること、諸費用を抑えることの2つです。

頭金の額を減らす

初期費用としてかかる不動産購入のための頭金を減らすことができれば、投入する自己資金が少なくて済みます。

不動産投資の目的を達成できる物件で、頭金が少なくて済むものを選ぶことで、費用を減らすことが可能です。

しかし頭金が少なくて済む物件には限りがありますし、ローンの審査も厳しくなることも考えられます。

そこで頭金を減らす以外の方法が諸費用を抑える方法です。

諸費用を抑える

こちらは税金など減らすことができない費用をできるだけ抑えるという方法です。

以下の費用はサービスを見比べたり、交渉を行うことで減額できます

  • 仲介手数料
  • 広告費
  • 不動産登記手数料
  • 保険料
  • 管理費
  • 賃貸物件の委託管理費
  • ローン保証料
  • リフォーム費用
  • 抵当権抹消登記費用
  • 金融機関への手数料
  • クリーニング費、建物の解体費など

たとえば仲介手数料については、不動産販売会社から直接購入することで仲介料が不要になります。また既に紹介したように、仲介手数料なしの物件を購入することも一つの手です。

不動産登記手数料や抵当権抹消登記費用などの司法書士に依頼するサービスも、依頼する人によって費用が抑えられることもあります。それ以外の広告費や管理費、リフォーム費用なども会社やサービスによって、費用を減らすことが可能です。

うまく相見積もりをしたり、交渉をしてみてください。

まとめ

不動産投資にかかる費用まとめと、費用を抑える方法について紹介しました。

費用については自分で本を読んだり、インターネットで調べるだけではわからないこともあります。

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