ワンルームマンション投資は損か?知っておくべきリスク解説

ワンルームマンション投資は、初期費用やリスクを少なく始められる不動産投資です。年金のような不労所得の仕組みづくりができたり、生命保険効果があったり、老後などの将来に向けた資産運用として始める方が多いです。

しかし、ワンルームマンション投資を調べると「やめとけ」「利益が出ない」という話も多く、結局どうなのかわからないと感じている方も多いのではないでしょうか。

ワンルームマンション投資はメリットも多い投資ですが、確かに目的や物件選びを間違えるとリスクの高い投資になりかねません。そこで本記事では、ワンルームマンション投資に関する以下のポイントについて解説していきます。

  • メリットとリスク
  • ワンルームマンション投資が向いている人の条件
  • 失敗しないためのポイント

ワンルームマンション投資があなたの目的に合う投資法か判断する際の参考にしてみてください。

実際に不動産投資を相談するとどんな流れ?

不動産投資は老後の年金対策や生命保険の役割が期待できるため、投資家だけでなくサラリーマンの方にも人気の高い投資です。

「不動産投資が気になるけど、自分でもできるのだろうか」
「始めるとしたら、どういう流れなんだろう。しつこい営業をされたら嫌だな」

不動産投資に興味があるものの、このような不安を抱えてなかなか動き出せない方はいないでしょうか。

そこで今回は弊社・グランヴァンにご相談をいただいた場合の流れを「34歳妻子持ち・貯金300万円の大山さん」を例にストーリーにしてまとめました。

「相談したあと、どのように進んでいくのか知りたい」という方はぜひご覧ください。

不動産投資相談の流れを見てみる

ワンルームマンション投資とは?

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ワンルームマンション投資とは、マンションの1部屋を購入し、賃貸物件として入居者に貸し出すことで家賃収入を得る不動産投資の投資手法です。

区分マンション投資と同義のようにも思えますが、ワンルームマンション投資が指す投資物件は一般に「1R、1K、1DK、1LDK」など単身者向けの4種類です。

専有面積が少なく、好立地の物件でも比較的安く購入できるため、サラリーマンに人気があります。

ワンルームマンション投資のメリット

ワンルームマンション投資の具体的なメリットは下記の通りです。

下記で詳しく解説します。

1. 元手が少なくても始められる

最大のメリットは少ない投資額で始められる点です。不動産投資には、ワンルームマンション投資のほか、一棟投資や戸建て投資など様々な種類がありますが、そのなかでもワンルームマンション投資は数千万円程度で購入できます。

一棟買いでは手の届かない好立地の物件も、1室なら購入可能な場合があります。たとえば、都心の新築ワンルームマンションなら2,000〜3,000万、中古の場合だと安いものであれば数百万円程度の物件があります。

数百万から2,000万円ほどの借入金額の場合、勤続年数の長くない20代から30代前半の若年層も銀行融資が通る可能性が高くなります。

なお、ワンルームマンション1室の購入に必要な頭金は10万円〜程度です。登記費用などの初期費用を含めても自己資金は100万円程度におさえられるため、資金や自身の属性に不安がある方にはおすすめできる投資です。

2. ニーズが高い傾向がある

ワンルームマンションは入居者ニーズが高い傾向があり、さらに今後数十年はニーズが下がらないと考えられます。未婚率の増加や、核家族化の影響で単独世帯の割合が増加しているためです。

人口問題研究所が2018年に発表した「日本の世帯数の将来推計」では、2040年に単独世帯は全世帯の約40%を占めるようになると予想されています。富裕層ではない限り、単独世帯(一人暮らし)の方の多くは1Rや1K、1DKなどに住むでしょう。

特に東京都は、全国的に見て一人暮らしの割合が非常に高い地域です。東京都が2019年に発表した「東京都世帯数の予測」では、2040年には半数を超えると予想されています。東京都のワンルーム物件なら適正な家賃で運営していれば、空室に悩まされる可能性は低いと考えられるでしょう。

家賃は不況やインフレに陥っても、大幅に変動することは少ないものです。入居者さえいれば、安定して収入を得られるため、ニーズが高いことはワンルームマンション投資の大きなメリットです。

3. 投資用不動産としては買い手がつきやすい

ワンルームマンションは以下の理由から買い手がつきやすく、出口戦略を立てやすいのがメリットです。

  • 入居者ニーズが高い
  • 物件としては安価

 状況が変わり、やむをえず売却を考えたとき、一棟マンションだと億を超える売買になることもあるため、なかなか買い手が見つからない可能性があります。

一方、ワンルームマンション投資なら数千万円なので、比較的早く買い手が見つかりやすいと言えるでしょう。

4. ローンを完済すれば、将来の生活の支えとなる

人生100年時代といわれ老後の年金不安が叫ばれる中、ワンルームマンション投資は老後の資産形成や個人年金としても有効です。

ローンを完済すればマンションを資産として保有できるため、そのまま家賃収入を得たり、売却益を得たりとさまざまな方法で老後の生活資金を作れます。なお、70歳で退職すると考えた場合、36歳以降に35年ローンを組むと退職後も支払いが生じてしまいますが、繰り上げ返済をしておけば老後の支払い負担はありません。

また生命保険代わりに考えるケースもあります。銀行から融資を受ける際に団体信用生命保険に加入すれば、契約者に万が一が起きた場合、ローンの残債は完済されます。ローンがなくなっても不動産は相続できるため、家賃収入がなくなることはありません。これにより、生命保険の代わりとして家族が路頭に迷う心配を拭えます。

5. 節税対策になる

不動産投資は以下2点から節税対策としても有効です。

  • 減価償却が可能
  • 相続時に有利

やや複雑な話になるので、一つずつわかりやすく解説していきます。

1)減価償却が可能

不動産投資では「減価償却」という税制上の仕組みを利用して、所得税・住民税を節税できます。減価償却とは、価格が大きく何年も使えるモノ(不動産など)について、購入した年に全額を費用計上するのではなく、何年かにわけて費用計上ができる仕組みです。

分けて費用計上ができる期間を減価償却期間と呼びます。種類や構造によって決定され、一般的に堅固で寿命が長いものほど長くなります。

例えば、土地を除く建物価格3,000万円のマンションを購入したとき、それを購入した年に計上すると3,000万円の赤字が出てしまいます。こうした場合に、たとえば減価償却期間が40年間であれば、40年間毎年約75万円の経費を計上できます。

通常の経費の場合は利益を小さくできるとはいえ、実際にお金が出ていっています。一方、減価償却の場合は、実際にその年に出ていない経費を計上できるため、正しく使えば課税対象の利益を減らすことが可能です。

2)相続時に有利

不動産投資は現金に比べ、相続時に資産にかかる税をおさえられます。相続税の税額を決定するのは、資産の評価額です。

現金の場合は1億円なら1億円がそのまま課税対象になりますが、不動産は評価額を50〜80%程度に下げられます。

相続した場合

賃貸用の物件であれば、相続してまた賃貸事業を続けていくことで物件の価格以上の価値を生み出せます。相続のために残す資産としてもおすすめです。

不動産投資の節税効果について詳しく知りたい方は「不動産投資で節税できる税金は4種類|節税効果の大きさと注意点」をご覧ください。

ワンルームマンション投資のデメリットやリスク

 

ワンルームマンション投資にもデメリットがあります。デメリットについても十分に理解して投資しなければ失敗となる可能性があります。主なデメリットは下記の通りです。

詳しく見ていきます。

1. 空室時や家賃滞納時などに収入がゼロになる

一室のみのワンルームマンション投資をすると、その部屋が空室になったとき、家賃収入がゼロになります。家賃収入からローンを返済している場合、返済できなくなるリスクもあるのです。

一般にワンルームマンション投資は一棟マンション投資に比べ、リスクが低いと言われていますが、収入は0か100かになるため、安定性は低いと言えます。

常に満室であることが非常に重要になるので、入居者募集が得意な管理会社に委託したり、人気のエリアの物件を購入したりすることが大切です。

また、管理会社に実績があるのであれば空室時の家賃を保証する「サブリース契約」を結ぶことも検討しましょう。失敗しないポイントについて「不動産投資でサブリース契約時に失敗しないための6つの注意点」で解説しています。

2. 収益性が低い

ワンルームマンション投資は一棟投資に比べて家賃収入が少ないため、収益性はやはり低いです。また、2LDKや3LDKといった広い部屋に比べ、ワンルームは当然家賃も安い傾向があります。

CHINTAIによると、東京都の家賃相場は最も高い港区で「12万円」、最も安い八王子市・青梅市で「3.5万円」です(2021年6月時点)。

家賃相場が高い場所は当然物件価格も高くなるため、家賃収入とローン返済で相殺、または収支がマイナスになることも十分にあります。

したがって、ワンルームマンション投資を収益のために始めるのはおすすめできません。家賃保証や修繕費用の積立制度がある会社と契約して、ローン完済後に安定して収入を得るような方針で購入したい方に向いています。

ワンルームマンション投資で陥りやすいマイナス収支が問題ないかについては「不動産投資はマイナス収支でも大丈夫』は本当?懸念すべき点を易しく解説」をご覧ください。

3. 天災や事故の発生で価値が下がる可能性がある

不動産投資全般に言えることですが、天災や事故が発生すると価値が下がり、以前のような家賃では貸せなくなる場合があります。天災や事故は予測することが難しいため、完全に回避することは難しいでしょう。マンション全体の修繕費については、月々管理会社に支払う積立費で工面されるため、急いで資金の捻出をする必要はありません。

保険に加入することで、台風や地震などの災害に見舞われた際の被害費用を一部負担してもらえます。ハザードマップで物件所在地の安全性を確認しておくと、水害が起こりやすいエリアかどうか判断可能です。

また、所有しているマンションの一室で事故が発生した場合です。クリーニングや精神面を考慮してリフォームなどが必要になる可能性があります。事故物件であることは入居希望者に必ず伝える必要があるため、一室の投資は一度の事故で大ダメージを受けてしまうかもしれません。

ワンルームマンション投資が向いている人の条件

メリットとデメリット、リスクを踏まえ、ワンルームマンション投資が向いているのは以下3つに当てはまる方です。

  1. 社会的信用があり、借入ができる
  2. 収支計算を理解していて良い物件を見極められる
  3. 長期的に資産を築きたいと考えている

当てはまっているか確認してみてください。

1.社会的信用力があり、借入ができる

ワンルームマンションはマンション1棟を購入するよりは費用をおさえられますが、東京23区など需要の高いエリアの物件だと1,500~3,000万円程度はするのが一般的です。

多額の自己資金を持っていない限り、需要の高い「良い物件」を購入するにはローンを利用する必要があります。しかし、ローンは誰でも組めるわけではありません。

ローンの審査では以下のポイントを参考に信用力を判断され、特に勤務先や勤続年数が重要視されています。

  • 勤務先情報
  • 勤続年数
  • 年収
  • 自己資金
  • 金融事故歴
  • 健康状態
  • 購入予定の不動産の収益性

これらを踏まえ、ローンを返すだけの収入と物件の収益性が高いと見極められた人だけが融資を受けられます。ローンが通らない場合、自己資金で購入することになるため、500万円を持っていたとしても地方の築古のワンルームマンションしか選択肢がありません。

場所によるものの、地方は今後人口が減少する傾向があるため、空室に悩まされる可能性が高いです。人気の高い、都市部の物件を借入を利用して購入できる人がワンルームマンション投資に向いているでしょう。

2.収支計算を理解していて良い物件を見極められる

ワンルームマンション投資はマイナス収支になりやすいため、収支計算を理解していることが重要です。マイナス収支とは、毎月収益ではなく、自己資金の持ち出しが生じている状態を指します。

実際はマイナス収支でも「持ち出し金額が家計に影響を与えない額」「ローン完済後も安定した収入が得られる価値のある物件」であれば、問題ありません。条件を満たしていれば、ローン完済後は返済に当てていた分の家賃収入が入ってくる構造になります。

しかし、家賃は築年数が経過するほど下がるのが一般であるため、35年ローンの場合、35年後に家賃が大きく下がってしまっていると、想定していた不労所得が得られなくなります。

東京23区のワンルームマンションなど需要に対して供給戸が少ないエリアの物件であれば、家賃の急落の可能性が低いため、良い物件を見極められるか判断できる知識も必要です。

「良い物件」の選定ポイントについては「ワンルームマンション投資で失敗しないポイント」で解説しています。

3.長期的に資産を築きたいと考えている

前述の通り、ワンルームマンションですぐにまとまった家賃収入を得るのは難しいです。運用益がしっかり得られるのは、ローン完済後であるため、長期的な運用に向いています。

日本不動産研究所第36回不動産投資家調査によると、東京のワンルームマンションの期待利回り(購入後に期待される家賃年収÷不動産価格×100)は平均4.2%です。期待利回りとは、投資金額に対する1年間の収益の割合の期待値を表し、経費やローン返済額は含まれていません。

以下条件のワンルームマンションの短期的な収益を見てみましょう。

  • 期待利回り:4.2%
  • 不動産価格;2,000万円
  • ローン:1,900万円(頭金100万円)
  • 年間家賃収入:84万円
  • 年間ローン返済額:84万円(金利2.3%前後、35年ローンで概算)

金利によって変わるのであくまで概算ですが、年間家賃収入とローン返済額が同じ額になっていることがわかります。上記の収支には固定資産税や経費が入っていないので、実際は持ち出しが必要になり、短期的な利益は狙いにくいことがわかります。

ただし、入居者が入る限りは長期間の運用が可能なので、ローン完済時には家賃の多くが入ってきます

短期的な収益ではなく、あくまで収益性の高い物件を長期的に運用したい方に向いている投資です。

また、マンション購入の際には団体信用生命保険(団信)に加入するため、マンション価格分の生命保険に入ったのと同じ効果が生まれます。参考として「不動産投資が生命保険代わりになるかシミュレーションしてみた結果」もご覧ください。

ワンルームマンション投資の物件選びで失敗しないポイント

 

自分がワンルームマンション投資に合っていると感じた方は、実際にどのような物件を選ぶべきか勉強しておきましょう。物件選びで失敗しないポイントは以下の3つです。

  1. 資産価値の高い物件を見極める
  2. 利回りについて理解する
  3. 信頼できる管理会社に委託する

ワンルームマンション投資は物件選びで決まると言っても過言ではありません。安定した不動産投資を行い方は、ぜひ参考にしてみてください。

1.資産価値の高い物件を見極める

「資産価値の高い物件を見極める」と言うと当たり前のことのようですが、意外にマンションに良い物件は多くありません。不動産業界では「千三つ」と言われており、1,000件に3件ほどしか投資に値するマンションはないという意味です。そのため、良い物件を見極めるのが不動産投資の要となります。

資産価値の高い不動産の見極め方は大きく分けて以下の5つです。

  1. 立地:駅から10分以内が理想
  2. 築年数(築浅物件の方が長く収益が得られる)
  3. 管理費・修繕積立金:ワンルームなら5,000〜1万円が目安(※途中で上がる場合もあるので契約書を読み込む必要あり)
  4. 管理状態が良い物件:管理組合がしっかりしていれば修理等を適切にしてくれる
  5. 適正な物件価格:周囲の物件の価格相場と比べてどうか

立地や築年数は個人でも判断できますが、管理費や管理組合が適切かの判断は初心者では難しいので、信頼できるプロの不動産仲介業者に調べてもらいましょう。上記の項目は自分である程度整理しておくことも重要ではあるものの、業者に聞かなければわからない点も多いため、不透明な点を作らないようにしておきましょう。

2.利回りについて理解する

ワンルームマンション投資行う上で大事なことは、「利回り」について理解することです。利回りとは、投資金額に対する収益の割合を表したもので、長期的な運用を行う上では必要不可欠な知識です。

利回りには「表面利回り」と「実質(手取り)利回り」があり、違いは以下の通りです。

  1. 表面利回り:(年間家賃収入÷物件価格)×100
  2. 実質(手取り)利回り:(年間家賃収入−年間必要経費)÷物件価格×100

多くの投資物件では表面利回りの記載はありますが、実質利回りはほぼ書かれていません。しかし、実質利回りとは必要経費を除いた手元に残る金額なので、しっかりと確認する必要があります。

毎月かかる必要経費には以下のようなものが含まれます。

  • 管理費
  • 修繕積立金
  • 管理委託料

管理費は、共用部などの管理に使う費用として徴収される費用です。国土交通省が行った「平成30年度マンション総合調査」では、単棟型の管理費平均は142円/1㎡、占有面積20㎡であれば2,840円が平均額となっています。

修繕積立金は、大規模修繕の費用の積み立てと徴収される費用です。国土交通省「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」によると、修繕積立金の目安は135〜265円/㎡となっています。例えば、建築延床面積が8,000 ㎡の10階建てマンションの専有床面積20 ㎡なら、20 ㎡×140〜265 円 = 2,800〜5,300 円/月が目安です。

管理委託料は、不動産業者に入居者管理を委託する際に発生する費用で、家賃月額の3%~5%が一般的です。

また、退去時の修繕費や固定資産税・所得税などが、都度発生します。最低限以下の表の項目が何を意味しているかわかるようにしましょう。

項目 内訳
収入 家賃収入(管理費込)
支出(ローン) 返済額
支出(経費)修繕積立金
管理費
賃貸管理委託料
固定資産税
差引収支

理解できたら、1年後、5年後、10年後と作っていきましょう。不動産投資を行う際は、このように必要経費を考慮した詳細なシミュレーションを組む必要があります。初心者が一から作るのは難しい部分もあるので、不動産投資会社が作ったシミュレーションを理解できる程度の知識をまずは身につけましょう。

3. 信頼できる管理会社に委託する

管理会社が信頼できるかも重視すべき指標です。管理会社は入居者の募集業務や物件の管理業務を担ってくれます。デメリットの部分で記載したように、空室になると家賃が入って来なくなるため、入居者募集に強い信頼できる管理会社に委託する必要があります。

不動産投資は入居者さえいれば安定性が高いことが強みですが、管理会社との関係が悪いと不透明な点が生じたり、連絡がとれなかったり、ストレスや不安を感じる投資になってしまいます。

  • 担当者と連絡がつかない
  • 担当者がコロコロ代わる
  • 管理担当と営業担当の言っていることが違う

このようなトラブルを抱えて、不動産投資で失敗してしまうケースがあるので、必ず信頼できるパートナー会社と進めましょう。

HPをみたり、実際に訪問して話を聞いたりして管理会社の入居率や担当の対応を確認し、信頼できる会社を見つけましょう。

ワンルームマンション投資は長期運用と収支計算が重要!良い会社のもとで運用しよう

区分マンション投資

ワンルームマンション投資は、目先の利益を追わず長期的に運用することで、安定した家賃収入が得られ、年金や生命保険効果のある投資法です。

知識がないまま不動産投資を始めるのは大変危険です。まずは書籍などで基礎知識を得た上で、セミナーを周り、信頼できるパートナーと言える不動産会社を見つけることが重要です。

不動産投資は1人で行うものではありません。不動産会社や銀行、管理会社など、多くの方たちの協力があってはじめて安定的な運用ができます。

弊社でも不動産投資物件を数多くご紹介しており、お客様1人ひとりに合わせた最適な物件とプランをご提示しています。弊社は物件を詳細に調べた上で、自信をもってご紹介できる物件しかご紹介いたしません。

お客様のサポートを追求してきた結果2016年に「紹介営業100%達成企業」(※2)となり、2019年から3年連続「知人におすすめしたい不動産投資会社No.1」(※1)に選ばれています。

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実際に不動産投資を相談するとどんな流れ?

不動産投資は老後の年金対策や生命保険の役割が期待できるため、投資家だけでなくサラリーマンの方にも人気の高い投資です。

「不動産投資が気になるけど、自分でもできるのだろうか」
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不動産投資に興味があるものの、このような不安を抱えてなかなか動き出せない方はいないでしょうか。

そこで今回は弊社・グランヴァンにご相談をいただいた場合の流れを「34歳妻子持ち・貯金300万円の大山さん」を例にストーリーにしてまとめました。

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