ワンルームマンション投資徹底ガイド|メリットとリスクを解説

ワンルームマンション投資は、少ない費用で始められると聞いたことがある方も多いのではないでしょうか?実際にマンション一棟と比べれば安く物件を購入できますが、メリットもあればデメリットもあります。

そこで本記事では、ワンルームマンション投資の定義その他の投資手法との違いメリット・デメリットについて解説します。ワンルームマンション投資に少しでも興味がある方はぜひ参考にしてくださいね。

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ワンルームマンション投資とは?

ワンルームマンション投資とは、マンションの1部屋を購入し、賃貸物件として入居者に貸し出すことで家賃収入を得る不動産投資の投資手法です。

区分マンション投資と同義のようにも思えますが、ワンルームマンション投資の「ワンルーム」とは、「1つの部屋」という意味ではなく、「1つの部屋に必要な設備が集約している部屋」のことを指します。

ワンルームマンション投資の対象となるのは、区分マンションの中でも1R、1K、1DK、1LDKの4種類です。2LDKなどの広い区分マンション物件と比較して、安く物件を購入できる特徴があります。

投資種類 投資対象
戸建て投資 一戸建て
アパート投資 アパートの全部屋
一棟マンション投資 マンションの全部屋
区分マンション投資 マンションの一部屋
ワンルームマンション投資 1R、1K、1DK、1LDKなど一部屋

ワンルームマンション投資のメリット

ワンルームマンション投資の具体的なメリットは下記の通りです。

  1. 元手が少なくても始められる
  2. ニーズが高い傾向がある
  3. 投資用不動産としては買い手がつきやすい
  4. ローンを完済すれば、将来の生活の支えとなる
  5. 節税対策にできる

下記で詳しく解説します。

1. 元手が少なくても始められる

最大のメリットは少ない投資額で始められる点です。不動産投資には、ワンルームマンション投資のほか、一棟投資や戸建て投資など様々な種類がありますが、そのなかでもワンルームマンション投資は物件が安いため、格安で始められます。

また、一棟買いでは手の届かない好立地の物件も、一室なら購入可能な場合があります。

都心の新築ワンルームマンションなら2,000〜3,000万、中古の場合だと安いものであれば数百万円程度の物件があります。

不動産を購入する場合に必要な頭金は物件価格の10%〜程度なので、頭金として自己資金200〜300万円程度が用意できれば始められるでしょう。

数百万から2,000万円ほどの借入金額の場合、勤続年数の長くない20代から30代前半の若年層も銀行融資が通る可能性が高くなります。資金がなく、信用情報に不安がある際にはおすすめできる投資です。

2. ニーズが高い傾向がある

ワンルームマンションは入居者ニーズが高い傾向があり、さらに今後数十年はニーズが下がらないと考えられます。未婚率の増加や、核家族化の影響で単独世帯の割合が増加しているためです。

人口問題研究所が2018年に発表した「日本の世帯数の将来推計」では、2040年に単独世帯は全世帯の約40%を占めるようになると予想されています。富裕層ではない限り、単独世帯(一人暮らし)の方の多くは1Rや1K、1DKなどに住むでしょう。

特に東京都は、全国的に見て一人暮らしの割合が非常に高い地域です。東京都が2019年に発表した「東京都世帯数の予測」では、2040年には半数を超えると予想されています。東京都のワンルーム物件なら適正な家賃で運営していれば、空室に悩まされる可能性は低いと考えられるでしょう。

家賃は不況やインフレに陥っても、大幅に変動することは少ないものです。入居者さえいれば、安定して収入を得られるため、ニーズが高いことはワンルームマンション投資の大きなメリットです。

3. 投資用不動産としては買い手がつきやすい

ワンルームマンションは以下の理由から買い手がつきやすく、出口戦略を立てやすいのがメリットです。

  • 入居者ニーズが高い
  • 物件としては安価

 状況が変わり、やむをえず売却を考えたとき、一棟マンションだと億を超える売買になることもあるため、なかなか買い手が見つからない可能性があります。

一方、ワンルームマンション投資なら数千万円なので、比較的早く買い手が見つかりやすいです。

4. ローンを完済すれば、将来の生活の支えとなる

人生100年時代といわれ老後の年金不安が叫ばれる中、ワンルームマンション投資は老後の資産形成や個人年金としても有効です。

ローンを完済すればマンションが手元に残るため、そのまま家賃収入を得たり、売却益を得たりと様々な方法で個人年金化できます。繰り上げ返済などで定年までにローンを払い終えられれば、老後の負担は大幅に削減できます。

また生命保険代わりに考えるケースもあります。銀行から融資を受ける際に団体信用生命保険に加入すれば、契約者に万が一が起きた場合、ローンの残債は消滅します。ローンがなくなっても不動産は残るため、家賃収入がなくなることはありません。これにより、生命保険の代わりとして家族が路頭に迷う心配を拭えます。

5. 節税対策になる

不動産投資は以下2点から節税対策としても有効です。

  • 減価償却が可能
  • 相続時に有利

やや複雑な話になるので、一つずつわかりやすく解説していきます。

1)減価償却が可能

不動産投資では「減価償却」という税制上の仕組みを利用して、所得税・住民税を節税できます。減価償却とは、価格が大きく何年も使えるモノ(不動産など)について、購入した年に全額を費用計上するのではなく、何年かにわけて費用計上ができる仕組みです。

分けて費用計上ができる期間を減価償却期間と呼びます。種類や構造によって決定され、一般的に堅固で寿命が長いものほど長くなります。

例えば、土地を除く建物価格3,000万円のマンションを購入したとき、それを購入した年に計上すると3,000万円の赤字が出てしまいます。こうした場合に、たとえば減価償却期間が40年間であれば、40年間毎年約75万円の経費を計上できます。

通常の経費の場合は利益を小さくできるとはいえ、実際にお金が出ていっています。一方、減価償却の場合は、実際にその年に出ていない経費を計上できるため、正しく使えば課税対象の利益を減らすことが可能です。

2)相続時に有利

不動産投資は現金に比べ、相続時に資産にかかる税をおさえられます。相続税の税額を決定するのは、資産の評価額です。

現金の場合は1億円なら1億円がそのまま課税対象になりますが、不動産は評価額を50〜80%程度に下げられます。

相続した場合

賃貸用の物件であれば、相続してまた賃貸事業を続けていくことで物件の価格以上の価値を生み出せます。相続のために残す資産としてもおすすめです。

不動産投資の節税効果について詳しく知りたい方は「不動産投資で節税できる税金は4種類|節税効果の大きさと注意点」をご覧ください。

ワンルームマンション投資のデメリットやリスク


ワンルームマンション投資にもデメリットがあります。デメリットについても十分に理解して投資しなければ失敗となる可能性があります。主なデメリットは下記の通りです。

  • 空室時や家賃滞納時などに収入がゼロになる
  • 収益性が低い
  • 天災や事故の発生で価値が下がる可能性がある

詳しく見ていきます。

1. 空室時や家賃滞納時などに収入がゼロになる

一室のみのワンルームマンション投資をすると、その部屋が空室になったとき、家賃収入がゼロになります。家賃収入からローンを返済している場合、返済できなくなるリスクもあるのです。

一般にワンルームマンション投資は一棟マンション投資に比べ、リスクが低いと言われていますが、収入は0か100かになるため、安定性は低いと言えます。

常に入居者を入れることが非常に重要になるので、入居者募集が得意な管理会社に委託することが大切です。

2. 収益性が低い

ワンルームマンション投資は一棟投資に比べて家賃収入が少ないため、収益性はやはり低いです。また、2LDKや3LDKといった広い部屋に比べ、ワンルームは当然家賃も安い傾向があります。

CHINTAIによると、東京都の家賃相場は最も高い港区で「12万円」、最も安い八王子市・青梅市で「3.5万円」です(2021年6月時点)。

家賃相場が高い場所は当然物件価格も高くなるため、家賃収入とローン返済で相殺、または収支がマイナスになることも十分にあります。

したがって、ワンルームマンション投資を収益のために始めるのはおすすめできません。家賃保証や修繕費用の積立制度がある会社と契約して、ローン完済後に安定して収入を得るような方針で購入したい方に向いています。

3. 天災や事故の発生で価値が下がる可能性がある

不動産投資全般に言えることですが、天災や事故が発生すると価値が下がり、以前のような家賃では貸せなくなる場合があります。マンション全体の修繕費については、月々管理会社に支払う積立費で工面されるため、急いで資金の捻出をする必要はないでしょう。

注意しておきたいのは所有しているマンションの一室で事故が発生した場合です。クリーニングや精神面を考慮してリフォームなどが必要になる可能性があります。

また、事故物件であることは入居希望者に必ず伝える必要があるため、一室の投資は一度の事故で大ダメージを受けてしまうかもしれません。

ワンルームマンション投資はどんな人に向いている?

メリットとデメリット、リスクを踏まえ、ワンルームマンション投資は以下の人に向いています。

  • 長期の高額ローンを組みたくない人
  • まずは不動産投資とはどのようなものかつかみたい人
  • 資産を築きたい人

ワンルームマンション投資は「高額ローンは組みたくないものの、少しずつ増やせる資産が欲しい人」に向いています。資金があれば、自己資金だけでまかなうこともできる手頃な物件もあるためです。

一方、しっかり不労所得を得たい方には向いていません。利回りが高くなく、1ヶ月でも空室期間があると年間家賃収入が一気に8%減ってしまうため、安定性に欠けるためです。すぐに埋められれば問題ないですが、管理会社によっては2〜3ヶ月空室が続いてしまうこともあります。

ワンルームマンション投資をする場合は「担当物件の空室期間が短い」「入居率が高い」といった入居者募集のうまい管理会社を探しましょう。

管理会社の探し方については「不動産投資の管理会社の選び方|運用での失敗を防ぐ第一歩」をご覧ください。

一棟マンションには一棟マンションならではのリスクがあるため、理解した上で検討することが重要です。一棟マンションのリスクを知りたい方は「一棟マンション投資は初心者に不向き!破産を避けるためのリスク解説」をご覧ください。

ワンルームマンション投資の物件選びで失敗しないポイント


ワンルームマンション投資で失敗しないためには、どのような基準で物件を選ぶべきなのでしょうか。様々な検討項目はありますが、主に下記の点に注意が必要です。

  • 立地が良いか
  • 設備が整っているか
  • 管理会社が信頼できるか

それぞれ解説します。

1. 立地が良いか

立地の良さは賃貸需要に大きく影響するため、まず重要視したい項目です。都心のマンションを例に考えると、築3年で最寄り駅徒歩15分の物件よりも、築10年で徒歩3分の物件のほうが借り手が見つかりやすい傾向です。

立地は妥協せず、その土地の人々の生活スタイルを考えて投資する必要があります。

2. 設備が整っているか

物件の設備も重要です。バストイレ別や耐震性、オートロックなどのセキュリティーなど設備が充実していることで物件の人気は大きく左右されます。

物件の設備が良く内装が綺麗であれば、築年数が経っていても一定の需要が見込めるため空室リスクを軽減することができます。

3. 管理会社が信頼できるか

管理会社が信頼できるかも重視すべき指標です。不動産投資において管理会社の質や相性は生命線といっても過言ではありません。入居者の募集に長けているか、明朗で誠実な対応か、エリアや客層の知識に富んでいるかなどを踏まえて、信用できる会社を選びましょう。

可能であれば1社ではなく、2~3つの管理会社に足を運び比較することをおすすめします。

まとめ

区分マンション投資

ワンルームマンション投資は相応のリスクはあるものの、少額から始められたり老後の資産形成に役立ったりと魅力的な点が多いのも事実です。


一棟投資のような大きなリターンはありませんが、手堅く将来のために資産形成したい人にとっておすすめの投資手法です。

本記事を参考に、ぜひワンルームマンション投資を検討してみてはいかがでしょうか。

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