不動産投資をして老後に備えるメリットと成功させるために大事なるポイント

 

不動産投資をうまく活用すれば、老後のための資産形成や年金対策として機能してくれます。将来が不安定な世の中だからこそ、現物である不動産への投資意欲が高まっているのです。

ただ十分な理解がなければ、大きな損失を生む可能性があるのも不動産投資の特徴です。

そこで本記事では、老後に向けて不動産投資をこれから始めたい人に向けて、成功させる方法やリスク、物件購入までの手順などを解説します。

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老後が不安な人が行っている資産形成とは

老後のことを不安に思っている方はとても多いです。

筆者の周り12名にアンケートをしたところ、11名が老後の資金について不安を感じており、半数の6名が老後に備えて何かしら資産形成を実施、4名が投資を行っていました

具体的に老後のために行っていることとしては、貯金や保険への加入、iDeCo(個人型確定拠出年金)、投資などさまざまです。

なかでも投資をしている方は

  • FX
  • 投資信託
  • 外貨預金
  • 積立NISA
  • 不動産投資信託(REIT)

などを行っていました。

老後のために不動産投資をするメリットは資産形成と年金対策の2つ

上記で紹介した以外に、老後のための資産形成の方法として有効なのが不動産投資です。

不動産投資のメリットは様々ですが、主に資産形成と年金対策の2つがあります。ここでは不動産投資が資産形成と年金対策になぜ役立つのか、詳しく見ていきます。

不動産投資とは

前提として不動産投資とはマンションやアパート、一戸建て住宅など宅地や建物などの不動産に対する投資のことです。

不動産を購入して、他人に貸すことで家賃収入を得る投資手法を指します。

不動産投資には大きく分けて下記の3つの種類があります。

  • ワンルーム投資
  • 一棟買い投資
  • 一戸建て住宅投資

ワンルーム投資はマンションの1室を購入し、家賃収入を得る方法で、一棟買い投資はアパートなどを一棟丸々購入し、家賃収入を得る方法です。一戸建て住宅投資も同様に、家族連れなどを対象とし、家賃収入を得る方法となっています。

3つの不動産投資について詳細に説明している記事はこちら▶︎不動産投資の代表的な3種類を比較~マンション1棟所有・マンション区分所有・戸建て所有~

資産形成と年金対策になる不動産投資

家賃収入と売買したときの差額で収益を得る不動産投資ですが、実は老後のための資産形成・年金対策にもなります。

資産形成

現在、銀行の定期預金金利はゼロパーセントに限りなく近く、銀行にお金を蓄えていても将来的にリターンを得ることは難しいです。

他方で不動産投資の利回りは、物件価格が高額である東京都内であっても4パーセント台を推移しています。つまり、銀行預金よりも効率的に資産形成ができるのです。

年金対策

年金は働く世代が年金受給者の年金を負担する仕組みです。

ただし、少子高齢化により年金収入の減少が予想される昨今において、年金だけで生活していけるのか不安になる方も多いはず。

しかし不動産投資を行うことで、老後に備えた資金を貯めることができます。現役世代として働いているときに不動産を購入し、運用していけば毎月の家賃収入として年金のような役割を担うことができるのです

このように不動産投資は、資産形成にも年金対策にも役立ちます。

老後に向けて不動産投資を成功させる方法

出口戦略を考える

不動産投資を成功させるための方法として、出口戦略(売却時のこと)を考えるというものがあります。

具体的に一つの手段として考えられるのが投資ローンを組んだあと、住宅ローンを組むという方法です。

区分マンションの1室を投資用としてローンを組み、その後自分で住宅ローンを組みます。こうすることで、自分が立地面で便利な区分マンションを使い、その後売却することでリスクを抑えて投資することができます

正しい情報を複数の情報源から得る

また正しい情報を複数の情報源から得ることも重要です。

不動産は情報が命と言われるほど、情報収集が肝となります。必ず一次情報から仕入れ、さらに様々な立場の意見を聞くことが大切です。

例えば物件を売りたい不動産会社と、物件を購入し利益を得たい現役不動産オーナーとでは、意見が多少異なります。このように様々な立場の様々な意見に触れることで、リテラシーを高める必要があります。

自分が納得する物件に投資する

最後に自分が納得した物件でないと投資しないという姿勢も重要です。

不動産投資を始めれば、自分が納得できない条件であったり、融資が下りなかったりといったトラブルが起こる場合があります。

こうした場合に妥協したり、諦めて契約したりしてはいけません。ちょっとした違和感がその後の大きな失敗につながることも多く、十分に情報を集めて納得した上で投資することが重要です。

不動産投資のリスクと注意点

下記では不動産投資のリスクと注意点について、代表的なものを紹介します。

不動産投資のリスク

不動産におけるリスクとして、まず空室リスクが挙げられます。

不動産投資は入居者がいなければ家賃収入を得ることができません。たまたま空きが出た場合はもちろん、天災や事故物件などの要因によっても空室となるケースがあります。

次に考えられるのが家賃滞納リスクです。

十分に審査したにも関わらず、家賃を滞納される方は一定数います。こうした人に当たってしまった場合、家賃収入が入らなくなります。

また、日本の法律(借地借家法)では入居者を保護する内容となっているため、家賃を数ヶ月滞納したくらいでは簡単に追い出すこともできません。こうしたリスクも考えておく必要があります。

そのほかにも家賃下落リスクがあります。

商業施設などの撤退、自然災害など様々な要因によって家賃が下落すると、当初想定した利回りよりも悪くなります。

人気エリアは家賃が下がりにくいものの、一般的に築年数が経過するほど家賃は下がります。最低の想定を含めて検討する必要があります。

リスクに関して詳しく知りたい方はこちらをどうぞ▶︎始める前に知っておきたい不動産投資の20のリスク

不動産投資の注意点

まず大前提として注意すべきは、不動産投資は入居者がいないと家賃収入は0になるということ。

当たり前だと思われがちですが、不動産投資を始める前は継続的に入居者が入るものだと思われる傾向にあります。しかし空室期間が発生することはよくあります。

空室が続くと利益を上げ続けることが困難になる点を十分に理解して、不動産投資を始める必要があるでしょう。

次に自然災害が起きたら、資産を失う可能性があるということです。

現物がある分、比較的安定感のある不動産投資ですが、自然災害等で物件が破損すれば当然家賃収入が得られなくなります。もちろん物件としての資産価値も下落します。自然災害のリスクは常にあるということを意識しておくことが重要です。

最後に金利の上昇です。

不動産投資を始めるにあたり、多くの方は銀行から融資を受けます。その際、金利の影響を大きく受ける可能性があるため注意が必要です。

現在の金利が安いからと安易に変動金利を選ぶ方も多いですが、返済期間と自己資金を十分に確認して選択する必要があります

注意点について詳しく知りたい方はこちらをどうぞ▶︎マンション投資を始めるサラリーマンが知っておくべきポイントと注意点

不動産投資を始めるための4つの手順

不動産投資を行う手順は以下の4つです。

  • 投資目的を明確にする
  • 具体的な計画を立てる
  • 投資物件を選定する
  • ローンを組んで物件を購入する

投資目的を明確にする

最初に投資目的を明確にします。老後のための資産形成や、複数の収入源を得るなど様々な目的があります。物件購入やその後の運用で悩まないためにも、具体的な投資目的を決めることが重要です。

具体的な計画を立てる

目的が決まれば、物件価格や管理費用、ローンなどをどうするのか具体的に計画していきます。

銀行から融資を受けローンを組む場合、こうした資金計画や運用方法などが重視されます。どのくらいの物件なのか、いくらローンを組むのか、物件の管理は自分で行うのかなどを計画しておくと安心です。

投資物件を選定する

計画が決まれば実際に投資物件を選定します。

複数の不動産会社やWebサイトなどを用いて情報収集し、できるだけ多くの情報から比較検討することが重要です。また、良い物件が見つかったら必ず現地に行って実際に見ることも大切。自分の目で見なければ分からないことは多々あります。

ローンを組んで物件を購入する

最後にローンを組んで購入します。初期費用や利回りなどの情報をより具体的に計画立て、金融機関等にローンを申し込みます。

不動産投資の始め方などをまとめた記事はこちら▶︎不動産投資の知識を初心者にわかりやすく解説 | 少額で始められる投資も紹介

まとめ

紹介したように不動産投資はうまく運用することで、資産形成や年金対策など、老後に快適な生活を送る上で有効な手段となります。

しかしながら空室リスクや家賃下落リスクなど、初心者では難しい失敗要因があることも事実です。

そうした意味でこれから初めて不動産投資を行う方には、無料セミナーに参加することをおすすめします。様々な人の意見を聞くことで、最低限のリテラシーをもって投資することができます。

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