「メガ大家さん」とは？| 抱えるリスク・失敗例・成功者の投資戦略を一挙解説

 

不動産投資のブログを探していたり、参考書を探していたりすると、時々目にするのが「メガ大家」という言葉。

メガ大家とは、いったいどんな人を指しているのでしょうか？

 

また、「これから副業に不動産投資を始めよう」という初心者は、メガ大家に何を学べるのでしょうか？

今回のコラムでは、こうしたメガ大家に関する疑問を分かりやすく解説していきます！

「メガ大家」とは、所有物件の総額が10億円を超えるような人たち

世間一般的に「メガ大家」とは、投資用物件をいくつも持ち、その総額が10億円を超えるような人たちのことを指します。(「ギガ大家」とも)

メガ大家は、ここ10年のうちに不動産投資を始めた人に多いと言われています。

 

銀行の融資を受けやすい高属性のサラリーマンなどが、不動産投資家の融資に積極的な銀行から、評価が高い新築物件を次々に買い進めた結果、総額10億円レベルの物件を所有するメガ大家が増えました。

低金利政策や東京五輪の開催決定なども、メガ大家増加の追い風になったのでしょう。

 

上記のような不動産投資への追い風は、小規模な不動産投資に取り組んでいる主婦などの、投資規模拡大を助長する効果ももたらし、そうした“意外な成功例”がメディアや書籍に取り上げられることで、一層「メガ大家」という言葉が流行したものと推測します。

「メガ大家＝儲かっている成功者」ではない

ただ1つ、肝に銘じておく必要があるのは、「メガ大家＝儲かっている成功者」ではないということです。

条件上ではメガ大家でも、不動産投資に失敗している人はいます。

 

メガ大家が抱えるリスクや、よく聞くメガ大家の失敗は、先述した総額10億円レベルの不動産が、いわゆる“純資産(※1)”ではないことが要因です。

※1　「純資産」とは？
会計用語の1つ。資産総額から負債総額を差し引いた金額を指す。

投資規模が大きいがゆえに、メガ大家が抱える“破綻リスク”

ローンを引き出し、次々と物件を買い足していくメガ大家は、資産規模がとてつもなく大きい代わりに、金融機関への負債も大きいです。

ごくまれにいる、元々かなりお金持ちな人“以外”のメガ大家は、総資産額に対して約70～80％の負債があると言われています。

 

また、所有する物件の数が多いと、そのぶん修繕費や維持管理費など、運用費用も大きく嵩みます。

あちこちの物件で出た空室のために、家賃が想定通りに入ってこなくなるリスクはきわめて大きく、メガ大家は常に大きな“破綻”という爆弾を抱えているのと同じなのです。

フルローン・オーバーローンを多用するメガ大家の失敗例

潤沢な資産を元々持っているメガ大家でない限り、次々に物件を買い進めていくには、ローンを頼ることになります。

一時期急増した大家に多かったのは、フルローンやオーバーローンの多用です。

 

しかし、一般的にフルローンやオーバーローンは、他ローンと比較して金利が高いというデメリットがあります。

そのため、フルローン・オーバーローンを引くメガ大家は金利上昇時に受ける影響が大きく、ローンの返済額が増えたせいでキャッシュフローが残らず、マイナス運用に陥ったケースをよく耳にします。

 

「過去、メガ大家として大きな注目を集めたけれど、今は借金を抱えている……」という人も、実はいるのでしょう。

 

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“成功するメガ大家”の4つの投資戦略とは？

ここまでは、メガ大家のリスクや失敗例など、マイナス面について触れてきましたが、もちろん今でも成功を続けているメガ大家は存在します。

そうした成功メガ大家は、“物件をたくさん持っているから凄い”のではなく、“不動産投資家としての戦略の立て方が凄い”です。

 

メガ大家ではない普通の大家が、学ぶべき部分もたくさんあるでしょう。以下は、その一例です。

1. 目標をできるだけ具体的に立てる
2. とにかく積極的に情報を集める
3. “少し広く見た同一地域”で物件を買い進める
4. 法人化すべきタイミングで法人化する

【1】目標をできるだけ具体的に立てる

成功しているメガ大家は、漠然とした目標を持ちません。

例えば、「お金持ちになりたいな」ではなく、「月に100万円の純利益を作ろう」と思い、「仕事を早く辞めたいな」ではなく、「50歳でセミリタイアをしよう」と思うのです。

 

具体的な目標を立てれば、そのためにやるべきこと(次にどんな物件を買えばいいのか？この物件をいつ売るか？など)が明確になり、迅速に動くことができます。

もっとも、目標を具体化してどんどん行動に移していくことは、不動産投資に限らずとも“成功の鉄則”なのかもしれません。

【2】とにかく積極的に情報を集める

成功するメガ大家は、専門知識の習得へのチャレンジや、不動産界隈の情報収集に余念がありません。

大家どうしで密に繋がったり、不動産販売会社・不動産管理会社・税理士・金融機関などとのコミュニケーションを円滑に図ったりして、正確な情報を早く入手することに長けます。

 

そうして把握した市場ニーズは、次に買う物件選びや、売却タイミングの見極めに活かされ、物件を“無駄な塩漬け状態”にはしないのです。

 

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【3】“少し広く見た同一地域”で物件を買い進める

投資用不動産を複数持つ大家には、その買い進め方に様々なパターンがあります。

1つは、「東京都渋谷区」など地域を絞りこんで物件を買うパターン、もう1つは全国から探して物件を買うパターン。

 

そして、成功しているメガ大家に比較的多いのが、少し広く見た同一地域で物件を買うパターンです。

例えば、東京都渋谷区住まいでも、東京一帯・神奈川や埼玉くらいまで、視野に入れるなど。

 

このような買い方をすることで、選択肢を広げることと、自ら足を運べる範囲であることの、両立を図っているのだと思われます。

管理会社に丸投げにせず、たまには自分の目で物件やその周辺環境を確かめることが、不動産投資では大事だからです。

 

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【4】法人化すべきタイミングで法人化する

「もともと大金持ち」というわけではない個人が、金融機関から不動産投資のための融資を受けられるのは、せいぜい2～3億円までが限界でしょう。

さらなる融資を受けて、不動産投資の規模を拡大したいと思う大家は、個人から法人へと切り替えます。

 

もちろん、法人化すれば簡単に融資が下りるようになるのかというと、そうではありません。

これまでの実績をしっかりまとめ、自身の運用が不動産賃貸業として成り立つことを金融機関にアピールし、認めてもらう必要があります。

 

そこまで到達するには、不動産投資の確かな経験値と、生半可ではない労力を要するでしょう。

 

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【結論】メガ大家を目指す場合でも、区分投資などから着実に力を付けていくこと

以上、「メガ大家とは何？」という定義から、メガ大家に学ぶべき投資戦略について、まとめてみました。

 

ここまでお読みになった人なら気付いたかもしれませんが、メガ大家さんはメガ大家になりたくてなったのではなく、不動産投資・運用に真剣に取り組み、結果としてメガ大家になったのです。

運よく短期的にメガ大家になれた人たちの、一部の意見によって、「メガ大家になれば楽に儲かる」という間違った認識が広まったのかもしれません。

 

ですが、実際は深く考えずに利回りのいい物件を手当たり次第に購入していったメガ大家の多くが、その後の運用に苦労することになります。

“メガ大家ブーム”が落ち着きを見せた今、投資家がやるべきことは「値下がりのリスクはあるか？」「空室リスクはあるか？」など、考え得る様々なリスクを判断基準にして、堅実に不動産投資を進めていくことです。

 

有名なメガ大家も、最初は区分マンション1室などの小規模投資から始めました。

私たちにも、自分にあった物件をまずは1つ買い、明確な目標を定めて運用を続けることで、成功するメガ大家になれる日がくるかもしれません。

 

まずは、メガ大家が必ずしていると言っても過言ではない、不動産投資の情報収集から貪欲に始めていきましょう！