ボロアパート投資でよくある3つの失敗と、それを防ぐためのボロアパートの選び方

 

新築や築浅の物件と比較して、購入元本が非常に安いことから、中属性サラリーマンや主婦に人気のボロアパート投資。

「ひと工夫して儲かりそうなボロアパートを見つけたい！」と、ある種“お宝さがし”のような、浪漫ある野望を抱いている人も、少なからずいるでしょう。

 

しかしもちろん、他の投資方法と同じくして、ボロアパート投資の成功も決して簡単ではありません。

そこで今回は、ボロアパート投資で起こりがちな失敗例と、失敗しないために知っておくべき“いいボロアパートの見つけ方”について、まとめてみました。

ボロアパート投資によくある3つの失敗

1. 利回りの計算に修繕費を含め忘れ、収支の予測が狂う
2. リフォーム・修理・修繕工事の優先順位を間違う
3. DIYに失敗する

上記は、ボロアパート投資においてよくある3つの失敗パターンです。

 

不動産投資自体が有する、空室リスクや天災リスク、金利上昇リスク“以外”の、ボロアパートならではの盲点が、それぞれの失敗に大きく影響しています。

【1】利回りの計算に修繕費を含め忘れ、収支の予測が狂う

利回りの計算において、ボロアパートの修繕にかかる費用を含め忘れる、もしくは想定よりも遥かに多く修繕費がかかることで起こる、収支予測の狂いが“1つめのボロアパート投資によくある失敗”です。

 

ボロアパートは、金融機関による担保評価が低く、多くの場合で融資がおりません。

物件の購入費用も、修繕・修理費用も、実費でまかなうことが前提なのです。

 

「ボロアパート投資は利回りがいい！」とよく言いますが、大規模な修繕・修理費用がかかることを考慮しないで出た数値には、あまり期待し過ぎないほうがいいでしょう。

ボロアパート投資の場合、空室率の改善は大家の手腕に左右されるところが大きいので、1～2％の利回り減はさほど深刻ではないのですが、5％減、あるいは10％減となると、やはり痛手です。

 

利回りを計算する際には、必ず物件価格に想定される修繕・修理費用をプラスしましょう。

(ボロアパート投資の玄人のなかには、知り合いにリフォーム業者がいて、物件の現地確認に同行してもらい、修理・修繕にどれくらいの費用がかかりそうか、予測してもらうことがあるそう。)

【2】リフォーム・修理・修繕工事の優先順位を間違う

ボロアパート投資は入居者をつけるために、ただ単純に大規模修繕をすればいいわけではありません。

どこもかしこも新しくするような工事では、それにかかる費用が膨れ上がって利回りを圧迫、ボロアパートの黒字運用は難しくなってしまいます。

 

つまりボロアパートの大家は、活かせるところを活かして、リフォーム箇所を厳選することが大事。

ただし、これが思っているより難しいのです。

 

例えば、「どんな入居者を住まわせるか？」で、リフォームに注力するべき箇所は変わります。

どんな入居者が住むのかは、「物件がどこに建っているのか？」に左右されます。

 

二重三重の緻密な予測があって初めて、最小限かつ効果的なリフォームが実現するのです。

【3】DIYに失敗する

昨今のDIYブームに乗っかり、ボロアパートに自分で手を加えたい人も多くいるはずです。

ただし、過信は禁物。いくらDIY慣れしていても、素人が手を出すと失敗しやすい領域というのがあります。

 

特に多いのは、システムバスなど水回りの設備を自分でいじって、失敗するパターン。

うまく水が流れなくなったり、水漏れするようになったり……。結局、専門業者を呼んで対応してもらったというケースが、よく聞かれます。

 

はじめから業者にリフォームを依頼する場合より、1度自分で失敗してしまったのをリフォーム依頼するほうが、時間も費用もかかるというケースが、容易に想定できますね。

 

【ボロアパートの経営に関するお役立ち情報は下記リンクから】

【失敗回避】中古アパート経営を始める前に必ず知るべき3つのリスク

“いいボロアパート”はどうやって見つける？

ボロアパート投資で失敗しないためには、新築投資と同様、いい物件を見つけることが最重要事項です。

“投資に向いたいいボロアパート”を見つけるためには、一体どんなコツがあるのでしょうか？

地方でも人口が減りにくいポイントのボロアパートを探す

「地方は人口が少ない」というのは事実ですが、その中でも分布があります。

地方の中心部(その地方の中で1番大きな駅がある等)、大学付近、大病院の付近などは、同じ地方のなかでも人口が減りにくいポイントです。

 

地方ボロアパート投資の1番の懸念点といってもいい、空室リスクを回避するなら、こうした人口が減りにくいポイントに絞って、物件を探すことが推奨されます。

駐車場が広いボロアパートを探す

地方は、交通インフラ(主に電車)が都会ほどに充実していません。

都心部では“車離れ”が進んでいますが、ボロアパートがある地域では、まだまだ自家用車が重宝されています。

 

単身世帯のみがターゲットならともかく、若い家族をターゲットに含める場合には、車が停められるかどうかを、ボロアパート選びの判断軸に大きく加えたほうがいいです。

目には見えないボロアパートの調査を住宅診断士に依頼する

ボロアパートを外から見るだけでは、建物の強度やシロアリ被害などの内部の劣化具合は分かりません。

ボロアパートを運用しはじめてから、次々に修繕・修理箇所が出ることを防ぐために、住宅診断士(ホームインスペクター)に、物件の内部調査を依頼しましょう。

失敗するかも？ 選んではいけないボロアパート7つの特徴

単純に収益計算上、避けることが賢明な3つのボロアパート

単純に収益上、避けることが賢明であるのは、以下のようなボロアパートです。

 

1. 収益性と比較して販売価格が割高なボロアパート
2. 常にキャッシュフローがマイナスになるボロアパート
3. 地域全体で入居者の需要が見込めないボロアパート

注目したいのは【2】番の項目。都心部での不動産投資の場合、キャッシュフローが常にマイナスであることは、さほど珍しくなく、条件が整っているならOKです。

 

【関連コラム】

「不動産投資はマイナス収支でも大丈夫」は本当？懸念すべき点を易しく解説

 

しかし、ボロアパート投資の場合は、常にキャッシュフローがマイナスであることを引き換えにしてもいい投資価値が、物件そのものにないために翻ってリスキー。これはオススメできません。

運用のリスク上、避けることが賢明な4つのボロアパート

さらに、運用にリスクが大きく伴い、結果として収益性が損なわれるおそれがあるために、避けたほうがいいのは、以下のようなボロアパートです。

 

1. 軟弱な地盤に建つボロアパート
2. 川沿いのボロアパート
3. 通気性の悪いボロアパート
4. 雨漏りが長期間放置されているボロアパート

【1】【2】のような、立地条件の悪いボロアパートは、大雨・洪水の被害を大きく被る可能性が高いです。

また、軟弱な地盤を強固にするための地盤修復工事は、大がかりであり相当な出費が必要になります。

 

【3】【4】のような、周辺の環境によって物件の質が落ちている場合、または前の持ち主の責任によって物件の質が落ちている場合も、投資に適しているとは言い難いです。

個人の努力ではどうにもならない(ならなかった)懸念点を持つボロアパートは、選択肢から外したほうが無難でしょう。

【まとめ】よく物件を観察して管理に手間をかけることができないと、ボロアパート投資は失敗しやすい！

以上、ボロアパート投資によくある失敗、および失敗をできるだけ避けるためのボロアパートの選び方について、解説しました。

不動産投資全体にも言えることですが、特にボロアパート投資においては、物件をよく見て管理に手間暇をかける覚悟がないと、失敗しやすいです。

 

また、物件の選び方に関して補足を加えると、リスクやデメリットがないボロアパートを探すことは現実的ではないです。

それよりも高額な修繕費用の発生など、不測の事態をカバーすることが可能な、利回りの作り方を研究したほうがいいでしょう。

 

ボロアパート投資・運用に必要な経費は、大家のアイデアやスキルによって大きく上下します。

「利回りは大家次第」といっても過言ではありません。そのため、不動産投資の初心者がいきなりボロアパート投資に挑むことは、基本的にはオススメされていないのです。

 

不動産投資の初心者は、利回りが個人のアイデア・スキルに依存しにくい、新築・築浅の不動産投資から始めたほうが賢明かもしれません。

新築不動産投資に慣れてから、築古不動産投資に挑んでも遅くはないはず！

 

なお、ボロ物件投資のメリットとデメリットについて、もう少し詳しく知りたい方は、下記コラムをぜひ併せてご覧ください。

ボロ物件投資が小規模投資家に人気？経営に向いている大家の特徴