家賃保証（サブリース）・空室補償・滞納保証の違い | 区分投資の強い味方は？

「不動産投資を始めてみたい」「でも、家賃が入らなかったら怖いな……」

こうした考えが頭の中をいったりきたりして、最初の1歩を踏み出せない人の味方となり得るのが、保障の制度です。

オーナー様の家賃収入を保証するものには、「家賃保証（サブリース）」や「空室補償」、「滞納保証」がありますが、それぞれ保証の対象や内容が異なります。

また、会社によっても条件や内容が異なりますので、画一的に“家賃保証=入居者がいなくても家賃を払ってもらえること”と考えていると、いざ運用を始めた時にギャップが出てくるかもしれません。

そこで今回は、不動産投資未経験者～初心者が混同しがちな、家賃保証（サブリース）・ 空室補償 ・ 滞納保証の違いを、分かりやすく説明してみました。

混同しがちな保証制度の違いをひとめで比較

• 家賃保証（サブリース / 一括借り上げ）
• 空室補償
• 滞納保証

保証を行う会社によっても条件や内容、名称などが異なることもあるので、実際は都度内容を確かめる必要がありますが、これらの保証の違いを“基本的”かつ“簡潔”にまとめると、以下の表のようになります。

種類	家賃保証 （サブリース /一括借り上げ）	空室補償	滞納保証
対象者	オーナー		入居者
内容	不動産会社が一棟まるごと、または 一部オーナーさんから借りて、不動 産会社が入居者に部屋を又貸しする 契約。実際の入居状況に関わらず家 賃の7～9割の収入を受け取ること が出来る制度。	オーナーが保証会社に毎 月保証料を支払うこと で、入居がなく空室の時 に家賃の8～9割が保証さ れる制度。	入居者が保証会社に保証 料を支払うことで、家賃 を滞納してしまった場合 に保証会社がオーナー様 に対して立替払いをして くれる制度。
誰が保証するか	不動産会社	家賃保証会社	家賃保証会社

いずれの制度も、オーナーの不動産投資に安心を与えてくれるものに変わりはありませんが、どんな時にどのような内容で誰が誰に対して保証してくれるのかを比較すると、結構明確な違いがあることが分かります。

以下では、「家賃保証（サブリース）」「空室補償」「滞納保証」の違いを、メリットとリスクを合わせてもう少し詳しく解説していきます。

【1】家賃保証（サブリース）のメリットとリスク

《「家賃保証（サブリース）」は……》

・“不動産会社”が提供する“オーナー向け”の保証
・不動産会社が、(多くのケースで)物件を一棟丸ごと借り上げて、
入居状況に関わらずに家賃設定の7～9割が保証されている制度
・契約によっては、物件管理と家賃保証の双方をまかなえる

――家賃保証(サブリース)のメリットは「実際の入居者の有無に関係なく一定額の収入が保証されること」

家賃保証(サブリース)契約ならではのメリットは、入居者の有無に関わらず、一定額の収入が保証されていることです。

また、家賃保証(サブリース)を行うのは不動産販売会社であることが一般的ですが、その会社が管理業務を担っていることもあります。

それらを組み込んだ家賃保証(サブリース)契約の場合は、家賃の回収にまつわる業務だけでなく、通常は別個で不動産管理会社に依頼するような業務も任せられるので、一石二鳥です。

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――家賃保証(サブリース)のデメリット・リスクは「見直しで契約そのものが終了するリスクがあり、満室経営ができている場合の収益性が落ちること」

家賃保証(サブリース)は、その内容について定期的に“見直し”がされます。

物件としての価値が下がった場合、それに応じて家賃収入の保証割合が引き下げられたり、家賃保証(サブリース)契約そのものが終了する可能性があります。

また礼金や更新料など、家賃以外に入居者から支払われるお金は、不動産会社の取り分となるため、ずっと入居者がいるベストな運用ができている場合でも収益性が落ちてしまいます。

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【2】空室補償のメリットとリスク

《「空室補償」は……》

・“家賃保証会社”が提供する“オーナー向け”の保証
・家賃保証会社が、
入居者がない時にその部屋のオーナーに家賃の8～9割を保証する制度
・賃貸管理は行わない

――空室補償のメリットは「保証の割合が比較的高く、満室経営時の無駄が少ないこと」

保険料のようなイメージで、オーナーは家賃保証会社に毎月決められた保証料を支払い、空室リスクに備えてもらいます。

礼金や更新料が不動産会社を経由せず、入居者がいる場合は普通に入ってきて、保証金額の割合が1～2割ほど、家賃保証(サブリース)よりも高い傾向があります。

空室補償は、うまく運用できている時の“無駄が少ない”保証契約だと言えるでしょう。

――空室補償のデメリット・リスクは「賃貸管理は別だということ」

賃貸管理については別途、管理会社に管理委託する必要があり、家賃保証（サブリース）契約のように、まとめて任せることはできません。

【3】滞納保証のメリットとリスク

《「滞納保証」は……》

・“家賃保証会社”が提供する“入居者向け”の保証
・家賃保証会社が、入居者が滞納した家賃を立替えて保証する制度

――滞納保証のメリットは「保証料の負担が入居者であり、優良入居者を集める手立てにもなること」

滞納保証は、“入居者と家賃保証会社間の契約”です。

保証料の負担も入居者なので、オーナーが家賃保証のためにかけるコストがほぼなくて済みます。

家賃が支払われない場合の立替えを、オーナーに対して行う家賃保証会社の立場は、いわば「入居者の連帯保証人」。

そのため、この契約の審査に通ることができるのは、そもそも家賃を支払わない可能性は極めて低い入居者だけです。

滞納保証を通すことで優良入居者が集まりやすい、このこともオーナーにとっては大きなメリットでしょう。

――滞納保証のデメリット・リスクは「入居者がいない(空室)時の保証ではないこと」

ここはかなり要注意すべきポイントなのですが、滞納保証は“入居者がいて、家賃を滞納している状況”でないと使えません。

つまり、家賃を支払う人がいない、空室時の保証は基本的にないのです。

万が一、「滞納保証も家賃保証(サブリース)も空室保証もみんな一緒」と思っていると、“自分の思っていた保証条件”と“契約本来の保証条件”にギャップが生まれ、不動産の運用が非常にリスキーになってしまいます。

区分マンション投資の場合は、どの保証が使えるの？

記事の冒頭でも説明したように、オーナー様の家賃収入を保証するものには、「家賃保証（サブリース）」や「空室補償」、「滞納保証」がありますが、それぞれ保証の対象や内容が異なります。また、会社によっても条件や内容が異なります。さらには、その会社独自の名称もあるでしょう。

「空室補償なら区分マンション投資に向いているだろう」、あるいは「滞納保証ならリスクが低いだろう」などと決めつけていると、契約を結んでしまってから齟齬に気付き、大慌てすることになりかねない……。

つまり、家賃保証契約の名前に惑わされずに、その中身を見て自分の運用方針にあっているのかどうか慎重に判断するべきということです。

これを前提に述べるなら、初めて区分マンション投資をする人にとって助けになりやすいのは、「家賃保証（サブリース）」だと思います。

その理由には、入居者の有無に関わらず、一定額の収入が保証されていることで安心が得られること、そして、賃貸管理も全て任せられるので面倒なことはなにもしなくてよいことが挙げられます。

会社員や公務員をはじめ、金融機関から融資を受けて「区分マンション経営」を始める資格をお持ちの方は、普段から仕事で忙しくされていることが多く、なかなか賃貸管理のために自身の時間を割けない方が大半です。そのため、 投資用不動産購入後のやり取りも考慮すると、“統括的に不動産投資のことを頼めるサポート先がある”ことは、非常に心強いのです。

まとめ

最後に、記事の最初に使った表を再掲します。

種類	家賃保証 （サブリース /一括借り上げ）	空室補償	滞納保証
対象者	オーナー		入居者
内容	不動産会社が一棟まるごと、または 一部オーナーさんから借りて、不動 産会社が入居者に部屋を又貸しする 契約。実際の入居状況に関わらず家 賃の7～9割の収入を受け取ること が出来る制度。	オーナーが保証会社に毎 月保証料を支払うこと で、入居がなく空室の時 に家賃の8～9割が保証さ れる制度。	入居者が保証会社に保証 料を支払うことで、家賃 を滞納してしまった場合 に保証会社がオーナー様 に対して立替払いをして くれる制度。
誰が保証するか	不動産会社	家賃保証会社	家賃保証会社

ただ1番大事なのは、自分が結ぼうとする保証契約の内容を正確に知ることです。始めは混同されていた人も、ここまで読んでくださったのであれば、家賃保証（サブリース）・ 空室補償・滞納保証、それぞれの違いを掴めたかと思います。

家賃保証に限らず1つ1つの見極めを大事にすることが、不動産投資成功のカギです。