不動産投資の利回りとは?計算方法や物件選びの注意点をわかりやすく解説


「不動産投資では利回りが重要」
という言葉を耳にした方は多いと思います。利回りは不動産投資を行うにあたり非常に重要な指標ですが、しばしば間違った認識で理解されていることもあります。

 

そこで本記事では、正しい利回りの見方と計算方法を解説します。本記事を読むことで実際の利回りを自身で算出できるように、また不動産投資で利回りを維持するための注意点を理解していただければ幸いです。

 

実際に不動産投資を相談するとどんな流れ?

不動産投資は老後の年金対策や生命保険の役割が期待できるため、投資家だけでなくサラリーマンの方にも人気の高い投資です。

「不動産投資が気になるけど、自分でもできるのだろうか」
「始めるとしたら、どういう流れなんだろう。しつこい営業をされたら嫌だな」

不動産投資に興味があるものの、このような不安を抱えてなかなか動き出せない方はいないでしょうか。

そこで今回は弊社・グランヴァンにご相談をいただいた場合の流れを「34歳妻子持ち・貯金300万円の大山さん」を例にストーリーにしてまとめました。

「相談したあと、どのように進んでいくのか知りたい」という方はぜひご覧ください。

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不動産投資の利回りとは?

利回り

不動産投資の利回りとは投資する不動産を購入した費用から、1年間でどの程度の収益が出ているのかを示す割合のことをいいます。基本的には「年間の収入÷不動産の購入金額(投資金額)」で計算されます。

 

ただ、これは一般的な投資の話で、不動産投資の場合はさらに「表面利回り」「実質利回り」に分けられます。表面利回りとは、単純に年間収入を投資金額で割ったもの(冒頭と同じ)で、実質利回りは年間収入から管理費などの経費を差し引いた金額を投資金額で割ったものを指します。

 

実質利回りは不動産業界では「ネット利回り」とも呼ばれており、不動産投資で利回り計算をする際はこの「実質利回り」を使用します。

 

不動産投資の利回りの種類と計算方法

収支計算イメージ

前述の内容で利回りの種類について簡単に触れましたが、ここでは不動産投資の利回りについて計算法などを含めてより具体的に解説します。不動産投資の利回りには、厳密に下記の3つがあります。

 

  • 想定利回り
  • 表面利回り
  • 実質利回り


詳しく解説します。

 

想定利回り

想定利回りとは、年間家賃収入を想定額で計算した利回りのことを指します。想定利回りの計算方法は下記の通り。

 

不動産投資の年間家賃収入を想定したもの÷物件の購入価格×100

 

想定利回りは空室状況を考慮せずに算出しており、不動産会社が広告に掲載する際使う指標です。実際の利回りより高額に表記されているケースが多いため、あくまで参考程度にとどめるよう注意しましょう。

 

表面利回り(グロス利回り)

表面利回りとは、管理費や税金などの不動産投資にかかる諸経費を含めずに計算する利回りのこと。グロス利回りとも呼ばれ、計算方法は下記の方式で表されます。

 

現在の不動産投資で得られている全収入÷物件の購入価格×100

 

表面利回りは空室状況を加味しているため、想定利回りよりも現実的な運用状況を把握できます。ただし経費は考慮されていないため、購入後の実際の利回りは表面利回りを下回ることを念頭に置いて、参考にするようにしましょう。

 

実質利回り(ネット利回り

実質利回りとは、上記の表面利回りの計算に経費などを差し引いた利回りのことを指します。実質利回りの計算方法は下記の通り。

 

(現在の不動産投資で得られている全収入−諸経費)÷物件の購入価格×100

 

実質利回りは不動産投資に関わる管理費や修繕費などの経費を入れて計算します。想定利回りや表面利回りのように不動産収入しか反映していない場合に比べ、よりリアルな運用利回りを把握することができます。

 

実質利回りがより現実に即した利回り計算であるため、実際に不動産投資で得られる収益計算をする際は実質利回りを参考にするのがおすすめです。

 

不動産投資の利回りをシミュレーションしてみよう

ポイントを示している女性

想定利回りと表面利回り、実質利回りのそれぞれについて解説してきました。とはいえ、実際の物件価格に当てはめて計算してみなければ十分に理解することは難しいでしょう。そこで本項では不動産投資の利回りについて実際にシミュレーションをしてみます。

 

設定は下記のもので行います。

■物件の購入費:2,500万円
■月々の家賃:10万円
■維持費(管理費や修繕費、固定資産税、火災保険料など):20万円



<表面利回りの場合>

表面利回りは税金や修繕費などを考慮せずに、不動産収入から物件の購入価格を割るという方法でした。

 

「現在の不動産投資で得られている全収入÷物件の購入価格×100」

 

この方式に、上記の設定を当てはめてみると下記のようになります。

 

1年分の家賃収入120万円(家賃10万円×12)÷物件の購入価格2500万円×100

 

計算すると「4.8」となり、利回りは4.8%ということになります。




<実質利回りの場合>

実質利回りは税金や修繕費などを考慮して、不動産収入から物件の購入価格を割るという方法でした。

 

「(現在の不動産投資で得られている全収入−諸経費)÷物件の購入価格×100」

 

この方式に、上記の設定を当てはめてみると下記のようになります。

 

{1年分の家賃収入120万円(家賃10万円×12)−20万円}÷物件の購入価格2500万円×100

 

計算すると「4」となり、実質利回りは4%ということになります。

 

このように諸経費を考慮して利回りを計算する分、実質利回りのほうが表面利回りに比べ利回りが低く算出されます。

 

不動産の利回りを維持するための注意点

不動産大家イメージ

利回りを維持するためにはいくつかの注意点を守る必要があります。本記事で解説する注意点は下記の通り。

 

  • 利回りの高い物件は条件に注意する
  • 実質利回りで物件を判断する
  • 空室リスクの低い物件を選ぶ

 

詳しく解説します。

 

利回りの高い物件は条件に注意する

利回りが相場よりも高い物件は注意する必要があります。中には10%を超える高利回りの物件が見つかることがありますが、そうした物件は何かしらの問題を抱えている可能性があります。

 

  • 立地が悪い
  • 築年数が経過している
  • 事故物件
  • 地震に弱い(耐震性が低い)
  • 修繕費や維持費が高い

 

このような物件を選んでしまうと、借り手が見つからず安定的な家賃収入が入らないばかりか、売却時にも買い手がつかないという問題に発展する可能性があります。しっかりと見極めて判断する必要があります。

 

実質利回りで物件を判断する


不動産投資で収支シミュレーションをする際には、必ず実質利回りで考えましょう。家賃収入のみの利回りでは高い利回りで推移していても、実際の支出を反映すると利回りが大きく下がる可能性は十分あります。不動産投資における主な支出は下記の通り。

 

  • 固定資産税などの税金
  • 損害保険料
  • 司法書士や税理士への報酬
  • 減価償却費(耐用年数によって計上する経費)
  • ローンの返済費用
  • 管理会社への費用
  • 修繕費
  • 管理費や修繕積立金

など

 

年単位や月単位で発生するものや、トラブルによって発生するものなど様々な支出があります。継続的に発生する支出に関しては、不動産経営を圧迫する可能性があるため特に注意が必要です。

 

空室リスクの低い物件を選ぶ

空室リスクの低い物件を選ぶことも重要です。空室リスクとは、所有している物件に借り手が見つからず家賃収入が0になるリスクのことです。空室リスクを減らすことで、すなわち不動産投資の成功へ大きく近づきます。下記の点などに注意しましょう。

 

  • 立地の良い物件を選ぶ
  • 入居率の高い管理会社を選ぶ
  • 設備の整った物件を選ぶ
  • 人口の多いエリアを検討する

など

まず物件を購入する際に、長期的に需要があるような物件を選ぶことが重要です。駅からのアクセスの良さや耐震性の高さ、その他設備環境などを考慮して検討しましょう

 

また入居者募集に長けている賃貸管理会社を選定することも重要です。客付けに強みを持っている、あるいは管理体制が行き届いている会社を見極めましょう。

 

まとめ

今回は不動産投資における利回りについてその種類や算出方法、不動産投資で利回りを維持するための注意点について解説しました。

 

不動産投資における利回りは大きく分けて「表面利回り」と「実質利回り」があり、その中でも「実質利回り」が重要な指標となります。

 

正しい利回りの計算方法を身につけ、プロと相談しながら失敗しない不動産投資を目指しましょう。

 

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不動産投資に興味があるものの、このような不安を抱えてなかなか動き出せない方はいないでしょうか。

そこで今回は弊社・グランヴァンにご相談をいただいた場合の流れを「34歳妻子持ち・貯金300万円の大山さん」を例にストーリーにしてまとめました。

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