新宿の不動産投資に興味がある人へ | 人口・利回り・おすすめ地域などのお役立ち情報

西新宿

 

「東京都新宿区」は、不動産投資に向いている東京23区の1つに数えられています。

今回は、「新宿あたりの投資用不動産を購入するのはどうかな?」と考えている人に役立つ、新宿の様々な情報を、不動産投資の観点からまとめています。

 

新宿に行くことが多い人も、実はほとんど行ったことがないという人も、ぜひ参考にしてみてください。

不動産投資に関係する「新宿」の情報

不動産投資イメージ

  1. 新宿区の人口
  2. 新宿にはどんな人が住むのか
  3. 新宿の治安
  4. 新宿(とその周辺)の今後の開発予定

【1】新宿区の人口

繁華街・オフィス街・ビジネス街、そのすべての要素を満たしていて、様々な人が行き交う新宿。

新宿区」は2019年11月1日時点で、その人口が349,303人であることを公式に発表しました。

 

約35万人の新宿区民について、外国人居住者が約4万3000人いることや、区民のうち約71%が15歳~65歳の生産年齢人口に属する(※1)ことが分かっています。

※1 日本全体で見た時の生産年齢人口の割合は、約60%

 

2016年に新宿区が発表した「新宿区人口ビジョン」から、不動産投資・運用に関係が大きい情報を、いくつかピックアップしておきます。

  • 新宿区の人口は1995年以降、増加傾向にある
  • 働き盛りの若年層(20歳~34歳)の割合が非常に多い
  • 単身世帯が増加しており、未婚の割合も上昇している
  • 居住期間が短い。20歳~24歳のうち「3分の2」が「3年未満」で転居

 

【参考外部リンク】

⇒ 新宿区ホームページ

⇒ 新宿区人口ビジョン

⇒ 統計局ホームページ「人口推計」

【2】新宿の街にはどんな人が住むのか

入居者層

2019年現在、新宿には約35万人もの人が住んでいることは、先ほど述べました。

新宿には、以下のような単身世帯が多いです。

 

  • 通勤しやすいように移り住んできたビジネスパーソン
  • 通学しやすいように移り住んできた学生
    ⇒ 「早稲田」駅周辺・「高田馬場」駅
  • 新宿近辺で働く外国人

さらに、先にも取り上げた新宿の人口に関するデータからは、「若い人が住む」「3年以内に転居する人が多い」という特徴も読み取ることができるでしょう。

 

「新宿」駅を輪の中心として、そこから遠くなっていくと、住宅街も見られるようになり、単身世帯以外の世帯、いわゆる“ファミリー層”も増えてきます。

 

上記のように「どんな人が住むのか?」を調べることは、「どんな投資用不動産なら需要があるのか(=空室リスクが少ないか)を想定すること、すなわち運用に失敗しにくい投資用不動産選びに繋がります。

【3】新宿の治安

「新宿と言えば歌舞伎町」、そんなイメージから新宿の治安について心配する人は多いです。

 

確かに、東京屈指の繁華街である歌舞伎町大久保や西新宿の中で特に歌舞伎町に近いエリア新宿駅の周辺などは、治安がよくありません。

特に、1人暮らしの女性は避ける傾向が多いでしょう。

 

逆に、西新宿の中でも歌舞伎町から遠いエリア(ビジネス街)や、新宿区北側エリア(豊島区と隣接)新宿区一部地域を除いた東側エリアの治安については、パブリック的なイメージほど悪くはないようです。

【4】新宿(とその周辺)の今後の開発予定

2019年現在、2020年開催予定の「東京オリンピック」に向けた各地の整備・開発が話題になることが多いですよね。

ただし、東京の開発自体はオリンピック閉幕以降も進むのであり、現段階でもいくつかの開発予定が出ています。

 

かつてのTOKYU MILANOの跡地に、新宿の新しいシンボルともなりうる、超高層ビルが2022年に完成予定であるほか、西新宿を防災にすぐれた町にする開発計画も持ち上がっています。

 

【参考外部リンク】

⇒ 新宿区『新宿 TOKYU MILANO 再開発計画』(PDF)

⇒ 新宿区『(仮称)西新宿五丁目北地区防災街区整備事業について』(PDF)

 

加えて新宿区に隣接する渋谷区にも、駅周りの再開発計画や大型商業施設の竣工などがあるため、“新宿での暮らし”の需要は、まだまだ高い状態が続くと思われます。

 

「オリンピックバブルが崩壊するのでは……」と心配する人もいますが、実際のところは「“オリンピック特需”と“投資用不動産の価格”に、そう大きな関係はない」との見方のほうが大きいです。

上記については、下記コラムに詳しい記載をしています。ぜひ併せてご覧ください。

不動産投資はこれからどうなる?| 市況や需要の変化を見通す目

新宿の区分マンションの平均利回りは?

利回り

不動産投資の情報を扱う「楽町不動産投資新聞」は、2019年3月、“新宿の区分マンションの平均利回りが5.49%であった”というレポートを出しています。⇒ 詳細

 

しかしこの調査は、区分のマンションのスペック(新築か中古かなど)や、立地条件にこだわらずに行われたもの。

新宿の区分マンションの“実質的な”利回りは、5%までは達しないことのほうが多いかもしれません。

 

ちなみに、都心部の新築区分マンションの平均利回りは、3~4%前後あれば良しとされています。

新宿は東京23区のなかでも特に、単身向けマンションの需要が高いので、この利回りは妥当かつ、堅実に目指せる範囲だと言えるでしょう。

知っていますか?不動産投資の2つの利回り計算&高利回り物件のカラクリ

【新宿区内】一人暮らしで人気が高い地域

一人暮らし

「新宿は仕事や遊びで“赴く”ところで、“住む”イメージはまったく湧かない」と言う人も多いかと思います。

また、先ほどの治安の項目でも述べたように、「危ないしうるさいし、住めたものではないのでは?」と言う声もあるでしょう。

 

しかし実際は、新宿区内であっても比較的“住みやすい地域”というのは存在し、「これから新宿で一人暮らしを始めるんだ」という人の多くが、意識しています。

 

以下、新宿区内の単身世帯に人気のエリアを、3つご紹介します。

  1. 曙橋(あけぼのばし)
  2. 高田馬場(たかだのばば)
  3. 神楽坂(かぐらざか)

【1】曙橋(あけぼのばし)

都営新宿線「新宿」駅までわずか2駅徒歩圏内でもある「曙橋(あけぼのばし)」駅周辺のエリアは、適度ににぎやかで便利な、まさに“住みよい”街だと言われています。

新宿へのアクセスのよさ、駅前の商業施設・商店街の充実度から、一人暮らしかつ忙しいビジネスパーソンからの評価が高いです。

 

家賃は新宿区全体を基準にした場合、少し高めの物件が多いですが、住みやすさ・通いやすさ重視の人にとっては、許容範囲なのだろうと思います。

 

【2】高田馬場(たかだのばば)

先述した曙橋エリアと比べ、家賃を抑えて一人暮らしをしたい人、例えば20代前半のビジネスパーソンに人気なのが、「高田馬場(たかだのばば)」駅周辺のエリアです。

 

高田馬場は、近くの大学キャンパスに通う学生の街としても、人気が高いです。

コストパフォーマンスのいい飲食店・生活用品店が多いのは、そうした学生の暮らしを想定しているからかもしれません。

 

高田馬場で味わえる、若者の街・カルチャーの街ならではの喧噪は、エネルギーがあり魅力的。

ただし、落ち着いて暮らしたいと考える30代以上のビジネスパーソンは、「住むにはちょっと……」と思うようです。

 

【3】神楽坂(かぐらざか)

「神楽坂(かぐらざか)」駅周辺のエリアは、短期間での転居が多い新宿区内の中でも、比較的入居期間が長いと言われています。

「住み心地がいいし、独身の間はずっとココでもいいかなぁ」と思うのかもしれませんね。

 

曙橋エリアも、30代以上のビジネスパーソンから評判がいいですが、神楽坂エリアはより華やかな印象があるため、30代以上のビジネスパーソン、ならびに女性からの評判がいいです。

 

 

ちなみに、「目白」駅・「池袋」駅、そして「新宿」駅(すべて山手線)へのアクセスに優れ、なおかつ高級住宅地が近い「下落合」駅周辺のエリアも、神楽坂エリアと同じく、“新宿区内で落ち着いた暮らしを求めるビジネスパーソン”に人気です。

まとめ

新宿

以上、東京23区の1つとして数えられる「新宿」について、不動産投資の参考になる情報をまとめました。

 

新宿エリアは不動産投資に適した街ですが、「新宿の投資用不動産であれば、どこでもいい」という訳ではありません。

記事内で何度か取り上げたように、同じ新宿区内であっても街の雰囲気は異なり、そこに住まう入居者層も変わってきます。

 

不動産投資・運用が成功するかどうかは、最初の物件選びにかかっていると言っても、過言ではありません。

必ずしも新宿エリアで投資用不動産を購入する必要性はないので、視野を広く持ち、自分の計画に合った投資用不動産を選ぶことが望ましいですね。

 

⇒ 東京23区で区分マンション投資をご検討なら『グランヴァン』にご相談ください。

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