不動産投資のクーリングオフはできる？| 必要条件・手続き・トラブルの解決策

 

• うまい営業トークに丸めこまれてしまった
• 知り合いに勧められて断れなかった
• 老いた両親が押し売りにあった　　……etc

上記のように、投資用不動産購入の契約が、自分(や身近な人)にとって不利な状況、あるいは不本意なままで行われた時に、「やっぱりやめたい！」とキャンセルを申し出ることは、可能なのでしょうか？

 

今回は、「不動産投資の契約はクーリングオフできるの？」という疑問に、わかりやすくお答えしていきます。

不動産投資のクーリングオフは宅建業法で認められている

まず、不動産投資の契約のクーリングオフをすることは可能です。

不動産投資の契約のクーリングオフは、「宅建業法」において法的に認められています。

【宅建業法第37条の2　(第1項)】

宅地建物取引業者が自ら売主となる宅地又は建物の売買契約について、当該宅地建物取引業者の事務所その他国土交通省令・内閣府令で定める場所(以下この条において「事務所等」という。)以外の場所において、当該宅地又は建物の買受けの申込みをした者又は売買契約を締結した買主(事務所等において買受けの申込みをし、事務所等以外の場所において売買契約を締結した買主を除く。)は、次に掲げる場合を除き、書面により、当該買受けの申込みの撤回又は当該売買契約の解除(以下この条において「申込みの撤回等」という。)を行うことができる。

この場合において、宅地建物取引業者は、申込みの撤回等に伴う損害賠償又は違約金の支払を請求することができない。

つまり、投資不動産販売会社の事務所以外、喫茶店や自宅や勤務先(への押しかけ営業)など、冷静な判断ができない状況下において結ばれた契約は、違約金などなく解約が可能であることが示されています。

 

ただし、上の引用文にも含まれているように、“クーリングオフとして”の契約解除の成立には、いくつかの条件があります。

項をあらためて、不動産投資のクーリングオフが適用できる条件を解説していきましょう。

不動産投資のクーリングオフが適用できる4つの条件

1. 宅建業者が売主であること
2. 事務所や関連建物以外で契約を結んでいること
3. クーリングオフの説明を受けてから8日以内であること
   ⇒　説明を受けていない場合は8日以上でも可
4. 不動産の引き渡しやお金の支払いを済ませていないこと

以下では、それぞれの条件の概要を簡単に説明しました。

【1】宅建業者が売主であること

1つめの不動産投資クーリングオフの条件は、「宅建業者が売主であること」です。

もう少しかみ砕くと、契約を結んだ宅建業者がいわゆる仲介業者ではなく、直接の取引相手であることを指します。

【2】事務所や関連建物以外で契約を結んでいること

先ほど取り上げた『宅建業法第37条の2』の中にも明記されていましたが、2つめの不動産投資クーリングオフの条件は、「事務所や関連建物以外で契約を結んでいること」です。

 

投資用不動産購入の契約をした“場所”に、注目してみましょう。

投資用不動産販売会社の事務所以外、例えば喫茶店やファミレスなどで結ばれた契約は、クーリングオフの適用対象です。また、自宅や勤務先まで飛び込み営業にきた場合にも、同じくクーリングオフの適用対象となります。

 

ただし、自分のほうから「自宅に来てほしい」、あるいは「忙しいので勤務先に来てほしい」と、買主都合で事務所以外の場所を指定している場合は、クーリングオフの適用外になってしまうことが多いので、注意してください。

 

ちなみに事務所以外の場所で、契約を完了させる投資用不動産販売会社は、必ずしも悪徳とは言わないまでも、顧客の信用情報管理などに、不安なところが多いです。

「事務所で話をしてもらえないから、怪しいかも？」と一種の予防線を張っておくと、不当な契約を結ぶ前に”気付く”ことができるでしょう。

【3】クーリングオフの説明を受けてから8日以内であること

事務所やその関連建物内において、不動産投資の契約を行う場合、投資用不動産販売会社は書面をもって、クーリングオフの制度を説明する義務があります。

その義務説明を受けてから8日以内が、クーリングオフの適用範囲です。

 

先ほど、「【2】事務所や関連建物以外で契約を結んでいること」の項目で取り上げた、事務所以外の場所(＝喫茶店やファミレスなど)での契約については、クーリングオフ制度の説明が会社に生じていません。

 

しかし、事務所以外の場所で契約している地点で、もうすでにクーリングオフの対象であるので、「8日以内」という期限には限定されないことが一般的です。

【4】不動産の引き渡しやお金の支払いを済ませていないこと

• 銀行からの融資が実行されていない
• 投資用不動産が引き渡されていない
• 代金を一括支払いしていない　　……etc

最後、4つめの不動産投資クーリングオフの条件は、「不動産の引き渡しやお金の支払いを済ませていないこと」です。

8日以内にクーリングオフの申し出をするのであれば、ほぼほぼクリアできる条件だと思われます。

 

【クーリングオフが適用できなくても「手付解除」がある】

上記4つの条件をすべて満たしておらず、”クーリングオフによって不動産投資契約をキャンセルする”ことはできなくても、“不動産投資契約をキャンセルする”こと自体の可能性は、まだ残っています。

 

例えば、手付金を放棄する代わりに成立する「手付解除」がそうです。

クーリングオフ成立時のように、無償で不動産投資の契約を破棄することはできないものの、破棄を諦めて不必要な不動産を結局購入する場合の出費と比較すれば、惜しい金額ではないはずです。

 

また、脅迫などの行為があって契約せざるを得なかった場合、「消費者契約法」の適用対象にできる可能性があります。

最寄りの消費者センターや、自治体に相談してみましょう。

不動産投資のクーリングオフの手続き方法

「不動産投資契約のクーリングオフをします」という旨は、内容証明郵便で通達することが一般的な方法です。

内容証明郵便とは、誰が誰宛てに/いつ/どんな内容の手紙を送ったのか、郵便局が第三者として証明してくれる手紙のことを指します。

 

内容証明郵便は、宛名の人物に直接受け取ってもらう郵便なので、「そんな手紙は知らない」と言い逃れることができません。

たとえ本人が受け取りを拒否しても、「手紙を出した」という事実は、郵便局によって証明されます。

公正な第三者の確認(＝郵便局)が入っていることから、内容証明郵便は”法的に”強い力を持っているのです。

 

「言った(書いた)」・「言ってない(書いてない)」が、後々トラブルの争点になることが多い、不動産投資のクーリングオフ手続きにおいて、内容証明郵便を活用しておくに越したことはないでしょう。

不動産投資のクーリングオフを通達する内容証明郵便の書き方

クーリングオフ制度に基づき、契約解除の旨を伝える内容証明郵便の書き方を、「【1】書式」と「【2】本文」の2つに分けて簡単に説明していきます。

【1】内容証明郵便の書式的なルールをおさえる

• 縦書きは、1枚当たり1行20文字以内で26行以内で書く
• 横書きは、1枚当たり1行20字以内で26行以内/1行26字以内で20行以内/1行13文字以内で40行以内のいずれかで書く
• 文字は、ひらがな・カタカナ・漢字・数字のみ使える
• 英語は、固有名詞のみ使える

上記は、内容証明郵便を書くときの書式ルールです。

契約解除の通達以外の内容証明郵便も、上記の書式に則って書きます。

 

書式通りに書けるのか不安があれば、文房具店などで購入できる、内容証明郵便専用の用紙を使用するといいでしょう。

【2】本文は「クーリングオフ制度に基づいて契約解除をする」旨が明確に伝わるように書く

• 「クーリングオフ通知書」や「契約解除通告書」など、主旨が伝わる標題を付ける
  ⇒ 標題(タイトル)がなくても、内容証明郵便として出すことは可能
• 一般の手紙にあるような時候の挨拶は書かなくてもいい
• 「宅建業法37条に基づき……」など要求の根拠を入れる　　……etc

先述した、内容証明郵便の書式的なルールに沿っていれば、本文(＝内容)の書き方に大きな決まりはありません。

 

「自分でちゃんとした内容証明郵便を書けるものか不安……」という人は、“弁護士”や“クーリングオフが専門分野の行政書士”に代筆依頼をするといいでしょう。

不動産投資のクーリングオフ手続きで内容証明郵便を使う場合の注意点

1. 「封筒の宛名」と「中身(＝書面)の宛名」を間違えない
2. 受け取り相手が不在の場合は届いたことにならない

不動産投資契約のクーリングオフ手続きにおいて、ここまで述べてきた内容証明郵便を活用する場合、上記2つの点に注意してください。

【1】「封筒の宛名」と「中身(＝書面)の宛名」を間違えない

封筒の宛名と、中身(＝契約解除の意思を示した手紙)の宛名は、一字一句揃えなくてはいけません。

どちらかを書き間違え、封筒の宛名と中身の宛名に差異があると、郵便局はその内容証明郵便を受け取ることができません。

 

書き直しにはそれなりに時間がかかってしまいますから、宛名を記す際は慎重を期しましょう。

【2】受け取り相手が不在の場合は届いたことにならない

内容証明郵便はポスト投函ではなく、宛名本人の手元に直接届けられます。

 

そのため、仮に受け取りを拒否されても、手紙を届けた事実は郵便局によって証明できますが、宛名の人物が不在で受け取ってもらえなかった場合、手紙を届けた事実を証明することができません。

 

宛名の人物が不在を続ける場合、内容証明郵便は「証拠」とならないまま、自分の手元に返ってきてしまいます。

不動産投資のクーリングオフでよくあるトラブル

• 自宅や勤務先への押しかけ
• 執拗な電話
• 高額な違約金をふっかけてくる
• クーリングオフは承諾したが手付金を返してこない　　……etc

不動産投資の契約のクーリングオフの条件を満たしているにも関わらず、クーリングオフを承知しない投資不動産用販売会社とは、上記のようなトラブルが起こりえます。

 

「毅然とした態度で挑もう！」とされる人もいらっしゃるかもしれませんが、最悪身の危険も生じることから、「自分だけで全部何とかしようとしない」という意識も、忘れず持っておいていただきたいところです。

専門家に「クーリングオフの解約代行」を依頼してトラブルを防ぐ

全国各地に、“クーリングオフの解約代行”をあつかう法律事務所や、行政書士事務所があります。

「トラブルに巻き込まれるのが怖い」、または「現状トラブルに発展してしまって困っている」という人は、1度相談をしてみることを推奨します。

 

また、脅迫や恫喝が酷く、身の危険を感じる場合は、もちろん警察にも相談しましょう。

クーリングオフ制度が要らないよう、不動産投資の知識を身につける

• クーリングオフ制度があるから、不動産投資の契約は怖くない！
• 後でキャンセルできるのだから、気軽に契約できる！

上記のような考えは、もちろん間違いです。

 

滞りなくクーリングオフを適用させるための条件は厳しいですし、すべての条件を満たしていても、悪徳業者との契約解除は一筋縄ではいかないものです。

“クーリングオフ制度を使わなくてはいけないような契約を、最初から結ばない”ために、投資家自身が不動産投資の正しい知識を身に付けることが大事です。

 

クーリングオフしなければいけない状況、つまり勢いで契約を結んでしまう理由には、「利回りがこんなにあるんですよ！」とか「サブリースがあるので空室がでても大丈夫ですよ！」といった”オイシイ言葉”を、額面通りに受け取ってしまうことが挙げられます。

 

正しい不動産投資に関する知識があれば、オイシイ言葉に疑いを持つことができます。

• 利回りがいいって、表面利回りの話？実質利回りの話？
• サブリースがずっと続く保証はないはずでは？　　……etc

勢いのあるセールストークに流されず、後々クーリングオフをするに至らない冷静な判断をするため、不動産投資の契約の話をする前に、自分自身の不動産投資に関する知識をしっかり深めておく必要があるということですね。

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まとめ

【不動産投資の契約のクーリングオフが成立する4つの条件】

1. 宅建業者が売主であること
2. 事務所や関連建物以外で契約を結んでいること
3. クーリングオフの説明を受けてから8日以内であること
   ⇒　説明を受けていない場合は8日以上でも可
4. 不動産の引き渡しやお金の支払いを済ませていないこと

 

【不動産投資の契約のクーリングオフでトラブルにならないように……】

1. 内容証明郵便でクーリングオフの通知をする
2. 行政書士など専門家に解約代行を依頼する

 

以上、「不動産投資の契約に関してクーリングオフは可能か」、または「可能な場合の条件はどんなものか」などの情報をまとめました。

“クーリングオフが法的に認められていることを理由に、何かを契約することを軽んじるべきでない”ことは、不動産投資に限らずですね。

 

ちなみに当社『グランヴァン』は、「やみくもに新規顧客を開拓することはしない」という営業方針です。

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新規営業よりも既存のお客様へのサービスに重きをおいて、自然に「紹介したい！」と思える、お客様ファーストの投資用不動産販売会社でありつづけたいと思っています。

 

 

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