不動産投資で得られる5つの大きなメリット | 長期資産運用の第一歩

不動産投資

 

「低金利の今だからこそ、不動産投資がオススメ!」と漠然と言われても、不動産投資によってどんなメリットが得られるのか明確でないと、なかなか投資には踏み切れませんよね。

不動産投資で得られるメリット・デメリットを理解しておくことは、堅実な不動産運用の第1歩とも言えます。

 

そこで、今回の記事では「不動産投資をこれから始めよう」という方にも分かりやすいように、不動産投資の5つの大きなメリットをお伝えします。

不動産投資の5つの大きなメリット

5つのメリット

不動産投資で得られる大きなメリットは、以下の5つです。

 

  1. 安定した利回りでインフレ・デフレ両方の対策になる
  2. 団体信用生命保険が通常の生命保険の代わりになる
  3. 自己資金が少なくても始められる
  4. 家賃収入により老後の私的年金が増える
  5. 相続税対策になる

以下で、それぞれのメリットについて、簡単に解説していきましょう。

【1】安定した利回りでインフレ・デフレ両方の対策になる

不動産投資は株式投資とは違い、比較的利回り(収益率)が安定していることがメリットです。

インフレになってもデフレになっても、やり方次第で大きな利益を生み出したり、損害を最小限に留めたりすることができます。

 

例えば、インフレ(物価上昇)が起こると、所有するマンションの価値も上がります。

長期的に不動産を保有して、長期的に利益を得ることがベースの不動産投資ですが、インフレ時に非常に安く購入していた物件を売却した場合、大きな売買差益(キャピタルゲイン)を得ることができます。

 

ただ、不動産投資の本質は、デフレ(物価下落)が起きた際に発揮されます。

デフレが起こると、マンション自体の価値は下がりますが、世の中の物価が下がろうとも”お部屋の質が悪くなる”という訳ではないので、家賃まで急激に下落することはありません。

 

つまり、デフレの状況下にあっても、家賃収入は安定させやすいのです。

(※ただし、立地によってはデフレの影響を強く受けることもあります。)

 

米国が発端の2008年リーマンショックでは、日本国内でもデフレが起こりましたが、家賃の大幅な下落はなく、逆に利回りが向上した例もありました。

【2】団体信用生命保険が通常の生命保険の代わりになる

「ローンの返済中に自分が死亡したり、高度障害を持ったりした場合、多額のローンが家族に残ってしまうのでは…?」と、心配される方が少なくありません。

 

しかし、不動産投資を開始するにあたり、上記のような事態に備えるために、生命保険とほぼ同じ特約がついた、団体信用生命保険への加入が義務付けられています。

 

団体信用生命保険に加入していると、万が一債務者が死亡した場合や、高度障害を持った場合に、保険によりローン残債の支払いができるため、残された家族が多額のローン返済を抱え込むことにはならないのです。

【3】自己資金が少なくても始められる

「不動産投資って、5,000万円や1億円を、ポンと払えるようなお金持ちじゃないと出来ないのでは?」と思われがちなのですが、実際はそうではありません。

 

もちろん物件の価値にもよりますが、実は初期費用として50~60万円の貯金があれば、不動産投資を始めることができます。

 

自己資金が少なくても不動産投資を始められる理由は、銀行などの金融機関で不動産投資ローンを組む事が可能だからです。

不動産投資のローン審査の基礎知識 | 審査の流れも紹介

初期費用の内容は、「登記費用(司法書士関係)」「金融機関の手数料」「火災保険料」などです。

 

「不動産投資のために、多額のローンを組むのは不安……。シンプルに貯金をした方が確実なのでは?」と思う方もいらっしゃるでしょう。

 

そのため、次の項目でローンの強みと、貯金と比較したときのマンション(アパート)運用の強みを、説明します。

ローンにより発生するレバレッジ効果に期待!

レバレッジとは、日本語で”てこ”の意味を指すように、少ない力(資金)で大きな物(利益)が動くことを指します。

 

仮に、自分が1,000万円、自由に使えるとしましょう。

価格1,000万円・年間収益80万の「物件A」と、価格3,000万円・年間収益240万円の「物件B」を比較した時、単純計算で算出される利回りは共に8%です。

 

今すぐに手が届く「物件A」を選んだ方が得策なように思う方もいるかもしれませんが、レバレッジ効果の面では「物件B」の方が優れています。

 

自己資金1,000万円で3,000万円の「物件B」を購入する場合、金融機関から2,000万円借り入れなくてはいけません。

仮に、ローン金利が3%だった場合の、年間ローン返済額は60万円です。

 

「物件B」の収益は240万円で、そこから年間のローン返済額を差し引くと、180万円のキャッシュフローが残ります。

年間収益80万円の「物件A」と比較すると、計算上は100万円も収益が増加していることになります。

 

つまり、同じ金額が用意できると仮定した時、金融からの融資(ローン)を利用して、年間収益の高い物件を運用した方が、大きな利益が生まれやすいのです。

【4】家賃収入により老後の私的年金が増える

老後の年金について、不安を持たれている方は多いでしょう。

ただ、不動産投資でマンションを持っていれば、家賃収入が老後の私的年金として活用できます。

 

仮に25歳で35年ローンのマンションを購入した場合、60歳でローンが完済できます。(繰り上げ返済をしていれば、もっと早いかもしれません。)

ローン完済以降の家賃収入は、維持費・リフォーム費などを差し引いて手元に入るため、本来の年金と合わせて、より余裕のある老後生活を送れる見込みがあります。

日本人の8割が「年金不安」を抱えている?| 不安を解消するための4つの行動

【5】相続税対策になる

不動産投資を、ただ利益を得るためではなく、相続税の圧縮のために行う方も多いです。

仮に、2,500万円の現金をそのまま相続する場合、その2,500万円すべてに相続税がかかります。

 

しかし、2,500万円の現金を不動産に変えて相続する場合、毎年4月1日に発表される路線価価格と、不動産評価額(固定資産税評価額)に対して相続税が算出されます。

 

不動産の評価にあたって、“小規模宅地の評価減”や”貸家建付地の評価減”が適用されることで、かなりの減額が期待できます

 

ケースバイケースですが、2,500万円の不動産であれば、1,900万円ぐらいが相続税の対象となり、600万円は税金の対象外となります。

節税対策は不動産投資のメリットとは言いがたい

節税対策について考えるビジネスマン

相続税対策とは別に、「不動産対策は節税対策になることがメリット」と言われることが多いですが、実情はそうとは言いがたいです。

 

というのも、経費として計上できるものが多いのは、物件購入時の費用だけで、不動産運用が始まってからかかる費用は、経費として計上できるものが少ないのです。

 

つまり「節税できた!」と実感できるのは、物件を購入した初年度だけ。

以降、順調に不動産運用ができていれば、経費にならない黒字になるため、世間で言われているほどの節税効果は期待できないでしょう。

不動産投資で経費として計上できる科目|経費で節税は可能?

【まとめ】メリットはもちろんデメリットも把握しよう

不動産投資のデメリットを把握したビジネスマン

ここまで述べてきたように、不動産投資には他の投資方法にはないメリットが、いくつもあります。

 

しかし、不動産投資の良い面だけを見ていては、物件選びに失敗したり、運用ミスをすることがあるので、注意が必要です。

不動産投資を検討しているなら、メリットと合わせて、デメリットも把握しておきましょう。

不動産投資でよくある3つの失敗例と原因

 

不動産投資は、あくまでも”投資”です。リスクなしで必ず儲かる手段ではありません。

必ずしも国内の不動産すべてにおいて、家賃収入が安定している訳ではないことが、不動産投資のデメリットの1つです。

 

例えば、投資マンションの近くに大学ができた場合、逆に大学がなくなった場合で、その地域一帯の家賃相場は驚くほど変動します。

 

そこで東京23区内など、地方からの人口が流入し、人口が増加している地域に狙いをつけ、長く家賃が安定しそうな物件を選ぶなどの策を練りましょう。

うまく購入時よりも家賃が上がる物件を選ぶことができれば、当然ながら当初の想定よりもキャッシュフローが増えます。

 

メリットを得られる不動産投資には、分析力が必要不可欠と言えるでしょう。

とはいえ、まずは投資を行う物件選びを間違えないことが重要です。

不動産の現地調査で見るべき15のチェックポイント | いい投資物件を選ぶために

 

不動産投資に興味を持たれたばかりの方は、1度不動産投資のセミナーに参加されたり、不動産投資のプロに相談されることをオススメします。

関連記事