投資マンションを売却するときの4つのリスクと対策ポイント

投資マンション売却時の注意

投資マンションは長期的に安定した運用を目的として購入する方がほとんどですが、時には経済的な理由などで手放す必要がでてくる恐れがあります。また、「今なら高く売れますよ!」なんて甘い言葉を囁く不動産買取業者が現れることも。

「どうせなら売れる時に高く売りたい!」と思われる方が多いとおもいますが、焦って売却手続きを行って「こんなはずじゃなかった…」とならないためにも、売却時の代表的な4つのリスクと対策をご紹介します。

1.購入時に想定していた値段で売れないリスク

売価

<対策ポイント>

  • 金融機関の評価額を意識した運用がカギ
  • 新築物件の価値下落は避けられない

「高い物件を買ったんだから売る時もそれなりの値段で売れるだろう…」と思っていたのに実際に査定してみると、想定をはるかに下回る価格でしか売れないこともあります。

ここで紹介する2つの点に留意し、想定通りにいかないという覚悟をするだけでも、今後の計画を立てやすいかと思います。

□金融機関の評価額を意識した運用がカギ

物件売却時の価格は金融機関による評価額によって大きく左右されます。

金融機関の評価の出し方は、新築時と中古と特にかわりはありません。収益還元法といって運用時の収益から評価額を算出しますので、収益を意識した運用がカギとなります。

□新築物件の価値下落は避けられない

新築物件の場合、買った時点で中古物件となり、価値が大幅に下がります。

一定期間保有したあとに売却しようとすると購入価格より高く売れる可能性は低いと言えるので注意が必要です。

逆に中古物件の場合、周辺の状況が変わり、人気の地域になるなどで家賃相場が上がると、それに伴い物件の価値も上がり、結果的に当初より高く売れる可能性もあります。

2.安く買い叩かれる!?不動産会社の営業トークにもリスクが

営業トーク

<対策ポイント>

  • 不安を煽る営業・オリンピック関係の営業はほぼウソ!
  • 購入した会社・他の会社とも相談、公開データも参考に
  • 購入時の目的を思い出す

不動産会社は不動産を持っていないと事業が成り立ちませんよね。そのためにいつも新しい物件をできるだけ安く仕入れたいと思っています。中にはあくどい方法でオーナーから買い叩く業者もいますので注意が必要です。

売りたいという焦る気持ちにつけ込む業者もいれば、売りたいと思っていない時にも「売ってください!」と営業マンが押しかけて来ることもあります。

買取を行う業者の営業について気をつける点をまとめました。

□不安を煽る営業・オリンピック関係の営業はほぼウソ!

まず、よくあるのが「持ち続けると設備費用がかかりますし、少子高齢化の影響も受けますよ」「持ってても価値が下がっていくだけですよ」と物件に対する不安を煽って売らせようとする営業です。

「じゃあ、あなたは何故そんな物件を買おうと思うんですか?」「値下がりしてから買えばいいんじゃないですか?」と、思わず聞きたくなってしまいますよね。

しかし、そんな質問への答えも用意されていると考えられますので、うまく言いくるめられないようにまずは注意しましょう。

さらに、「あなたが契約している管理会社は多分潰れますよ」「あの会社、実は業績不振なんですよ」などど、管理会社を悪く言うところもありますのできちんと事実を確認しましょう。

近年は2020年のオリンピックをネタに営業を行う会社も多いですが、オリンピック後に不動産業界にどのような影響があるかは実際のところまだ読めない部分が多いので、「オリンピックが終わったらみんな売ろうとするから値下がりする」などと断言する会社は怪しいです。

1つの判断基準として、そういったデータを書面にして渡してくれるかどうか依頼してみると良いでしょう。

□購入した会社・他の会社とも相談して、公開データも参考に

早く売りたい時は焦っているかもしれませんし、「あなたの管理会社は危ない」と言われたら気がひけるかもしれませんが、まずは現在の管理会社や販売時取引をした会社に相談することが重要です。

またオーナー仲間の評判も聞いてみることもおすすめです。もしかしたら同じような手口で営業を受けたことがある人がいるかもしれません。

本当に売りたいのであれば、1社だけで検討するのではなく何社かで話を聞いてみると良いでしょう。

土地についての不安を煽る営業を受け、どうしても気にかかる場合は、レインズや土地情報総合システムなど公開されているデータも参考にするといいかもしれません。

□購入時の目的を思い出す

差し迫って売却の必要がある時以外は、一度「本当に売る必要があるのか?」と問い、「なぜこの物件を買ったのか?」と思い出してみてください。

売るために買ったわけではなく、長く持ち続けるためにきちんと選んだ物件なら、もしかすると「売って欲しい営業マン」の口車に乗せられているだけかもしれませんよ。

3.ズルズルと売り時を逃すリスク

売り時を逃す

<対策ポイント>

  • 経済的理由なら欲を出さず早期の決断を
  • 目的をしっかり持って短期的な値動きに惑わされないように

買い時と同様に売り時にも注意が必要です。気をつけるべき2点をまとめました。

□経済的理由で売りたいなら早期の決断を

ローンの支払いや収益の悪化などが原因で物件を手放したいと考えている場合は、相場の変動を待つ前に早めに売却した方が長期的に良いこともあります。

焦って無理に売る必要はありませんが、「今は売り時じゃないかも…」「もっといい条件で…」などと迷いすぎない方が賢明です。

もちろん、焦る心理につけ込まれないように注意してくださいね。

□目的をしっかり持って短期的な値動きに惑わされないように

「値下がりした…あの時売っておいた方がよかったかも…」「今値上がりしているみたいだからもうちょっと売り時を待って売ろうかな」など、一度相場を見始めるとなんとなく「いつ売ろうかな」と意識してしまいますよね。

株や仮想通貨などに見られる短期的な投機が目的で買った物件でないのであれば、そういった値動きを追い続けることにあまり意味がありません。

当初の目的を忘れないようにしましょう。

4.不動産会社との媒介契約で失敗するリスク

媒介契約

<対策ポイント>

  • あらかじめ相場を見ておく
  • 今までの実績を見せてもらう
  • やり取りがしっかりできる会社か話を聞きながら判断
  • 業者に丸投げしない

物件を売却する時は、一般的に不動産会社を介して買い手を見つけるという流れになると思います。

このときの不動産会社について、「宣伝とかの営業活動はちゃんとやってくれるのかな?」「この値段で売れるように頑張るって言ってるけど本当に大丈夫かな…」など様々な不安があるかと思います。

特に1社だけに仲介を任せる専属専任媒介契約や専任媒介契約では、その1社が積極的に営業活動をしてくれるというメリットがあるものの、その1社でしか売却活動ができないのでその業者の質が問われます。

不動産会社と媒介契約を交わすときの注意点を4つ紹介します。

□あらかじめ相場を見ておく

意外と重要なのが事前に相場を見ておくことです。

「不動産会社でも教えてくれるだろう」と思って知らないまま行くと、売れやすいように相場より低い価格設定をされることがあります。

また、専属専任媒介契約の場合はこちらの希望を聞くようなそぶりで高めの価格設定で売りに出し、「やっぱりこの値段じゃ売れないから下げましょう」と、結果的に売れそうな低い価格まで下げられて、「他社ならもっといい値段で売れたかもしれない…」と思い残すこともあるかもしれません。

物件情報サイトなどであらかじめ相場を見ておいて、妥当な売値を予想しておくことがおすすめです。

□今までの実績を見せてもらう

今までの売却実績を見せてもらうことも良い会社か見極める一つの方法です。

長く続いている会社や、売ろうと思っている物件と同じエリアや近い条件の物件の取扱実績がある会社ですと、比較的安心して依頼できるのではないでしょうか。

□やり取りがしっかりできる会社か話を聞きながら判断

仲介業社は売却が完了するまで付き合う必要がありますので、やり取りがしやすく誠実な対応をしてくれる会社かどうか見極める必要があります。

専属専任媒介契約などでは毎月一定回数の営業活動報告が義務付けられていますが、それ以外にも困ったことがあったら相談できそうか、どのような報告がされるのかなど確かめておくことをおすすめします。

□業者に丸投げしない

媒介契約が済むと、「営業さんが『責任持って売り手見つけます!』って言ってくれてたし、あとは任せておけばいいだろう」と、安心してしまうかもしれませんが、業者に丸投げしてしまうのはNGです。

できるだけ、状況を気にかけ報告書の内容にもしっかり目を通して、疑問や不安は都度解消するようにしましょう。

業者側も、頻繁に連絡を取るオーナーさんの物件なら、がんばって早く売ろうという気になるかもしれませんよ。

投資マンション売却時は目先の利益にとらわれずに冷静な判断を

せっかく買った投資マンションでも、経済的な事情などで手放す必要が出てくることがありますし、売るつもりはなくても市況を見て売り時かもしれないと思われる場合もあるかと思います。

もし物件を売ろうと思われた場合は、「これ以上のローン返済は厳しいから1年以内に売ろう」「もともと売るためじゃなくて年金代わりにしようと思って、運用計画も立てたんだよな…」など目的を明確にして、目先の利益にとらわれずに判断していきましょう。

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