「不動産投資に必要な知識を学びたい」
「不動産投資の利回りなどの仕組みを知りたい」
「セールスされたときに冷静に判断できる知識をつけたい」
不動産投資を始めようとしている方のなかには、このように考えている人もいるでしょう。
この記事では、不動産投資に挑戦しようと考えている初心者が押さえておくべき知識を解説します。記事を読むことで、冷静な判断を下すための知識を学ぶことができるので、参考にしてみてください。
不動産投資の初心者が押さえておくべき基本知識
はじめに不動産投資初心者がこれだけは押さえておくべき基本知識を解説します。
- 不動産投資とは
- 不動産投資の利益を出す仕組み
- 不動産投資の種類
- 他の投資との違いや不動産投資のメリット・デメリット
- 不動産投資の利回り計算方法と費用
不動産投資とは
不動産投資とは、不動産を購入し部屋を貸し出すことで、家賃収入が得られ、長期にわたり安定した収入を確保できる有効な資産運用の手段です。
不動産をローンを組んで購入した場合、10～100万円の少額の初期費用で始めることができ、月々のローンのほとんどは家賃収入（他人資本）で支払うことができます。そして、ローン完済以降は、不労所得として家賃収入を得ることで老後の私的年金として活用することができ、長生きリスクに備え、年金不足を補うための資産として利用することができます。
尚、現金で購入することもできますが、一度に大きく支出をすると資産のバランスが崩れる可能性があるので、自己資金を残したい方や毎月の支出を抑えたい方は、不動産投資を始める手段としてローンを選択すると良いでしょう。
不動産投資で利益を出す仕組み
不動産投資で利益を出せるのは、インカムゲインとキャピタルゲインの2つの仕組みがあるからです。
インカムゲイン
インカムゲインとは、資産を保有しているときに得ることができる収益のことです。株式投資なら配当金、債権であれば利子、不動産投資では家賃収入がインカムゲインにあたります。
例えば、マンションを購入しオーナーになって、第三者に物件に入居してもらい毎月10万円の家賃収入を得ることで収益を得ることができます。家賃収入以外にも、入居時の礼金、更新料などがインカムゲインとして考えられます。
キャピタルゲイン
キャピタルゲインは売却した際の差分で得る収益です。たとえば、3,000万円で買った物件を3,500万円で売れれば、500万円を得られます。
基本的に不動産は新築時が最も価値が高いため、買ったときより高い状態というのはなかなかありません。しかし、売却までの間不動産を貸し出すことで利益を得ていれば、ローン完済後の売却では最初に支払った頭金の額が回収できている限り、損はしていない状態になります。
株式とはキャピタルゲインの性質がやや異なることがポイントです。
不動産投資の種類
続いて、不動産投資の主な４種類について紹介します。
区分マンション投資
区分マンション投資は、マンション一棟ではなく、マンションの一室などを購入することです。
メリット
- 投資する自己資金が少なくて済むこと
- 地域を分散して投資することができること
- 規模が小さいので修繕などの維持管理費が安い
- 良い立地の物件が手に入りやすい
デメリット
- 収入は少ない
- 1部屋だけの所有なら空室の場合収入がゼロになる
- 共有部分の管理については、管理組合の決議が必要のため自由度が低い
戸建て住宅投資
新築や中古の一戸建て住宅を購入して、第三者に貸出して家賃収入を得る方法で、主なターゲットはファミリー層となります。
メリット
- 入居期間が長く収入が安定しやすい
- 初期投資の額が比較的安く済む
- 土地と建物がセットになっているため売却しやすい
デメリット
- 空室や家賃滞納などのリスクがある
- リフォームや建物の修繕費などがかかる
アパート一棟投資
6～10部屋程度のアパート一棟を購入して、部屋を第三者に貸し出します。
メリット
- 利回りが良く投資効率が良いこと
- 複数戸保有するため資産拡大が早い
デメリット
- 初期投資額が大きい
- 修繕工事などの費用が高い
- 震災被害のリスクが他の物件より大きい
マンション一棟投資
マンション一棟投資では、数十部屋以上ある建物に投資して運用します。初期投資の額は億単位になります。
メリット
- 部屋数が多く空室リスクが少ない
- 一回の投資で大きな資産を得られるため投資の効率が良い
デメリット
- 初期投資額が億単位と高額になる
- 高額ゆえ売却したいときに買い手を見つけにくい
他の投資との違い
続いて、不動産投資が他の投資とどのように異なるのかを紹介します。
不動産投資の特徴
不動産投資の特徴はなんといっても、現物資産があることです。
不動産投資を行う場合、戸建て住宅やアパート、マンションなどの建物に加えて土地も保有することが可能です。
一方、株式投資や投資信託などは現物が存在しません。株式投資ですと、企業の倒産や市場価値の下落によって、保有資産が紙きれになってしまうこともあります。
また、金投資などと違って、資産を保有することで得られるインカムゲインがあることも特徴です。
不動産投資はミドルリスク・ミドルリターンに位置づけられます。ハイリスク・ハイリターンの株式投資、ローリスク・ローリターンの債券投資の中間にあたります。土地や建物があるため、株式投資とは違い、価値がゼロになる可能性が少なく、家賃収入で安定的な収益が期待できます。
ただし、不動産投資は選ぶ物件や販売会社の管理体制によっては、ローリスクにすることもできます。充実した管理体制について知りたい方は、当社のアフターサポートの仕組みをご覧ください。
株式投資や国債との比較
| 不動産投資 | 株式投資 | 債券投資 | |
| 資産の形 | 有形資産 | 無形資産 | 無形資産 |
| 収益の出し方 | ・不動産売買の差額 ・家賃収入 |
・株式売買の差額 ・配当金 |
・利子 |
| 投資効率 | ミドルリスク・ミドルリターン | ハイリスク・ハイリターン | ローリスク・ローリターン |
| メリット | ・建物や土地の価値が無くならない ・長期的な利益を見込める |
・運用の手間が少ないない ・株主優待がある |
・運用の手間が少ない ・比較的少額で始められる |
| デメリット | ・運用費用がかかる ・震災や環境などのリスクがある |
・価格変動が大きい | ・投資効率が悪い |
不動産投資の利回り計算方法と費用
利回りとは、投資することで得られた収益割合を1年に換算して表した数字のことです。
利回りの計算方法
利回りには、3つの種類があります。想定利回りと表面利回り、実質利回りです。
想定利回りは、年間を通して空室がなく満室状態の利回りのことです。
想定利回り＝満室時の年間家賃収入÷不動産購入価格×100
ランニングコストや空室割合などは含まれていません。
続いて、空室割合を含めた利回りを計算するときに使用するのが表面利回りです。
表面利回り＝年間家賃収入÷不動産購入価格×100
表面利回りを計算することで、空室も考慮した利回りを把握することができます。
さらに物件の収益を正確に知りたいときに使用するのが、実質利回りです。
実質利回り＝（年間家賃収入 － 年間の維持管理経費） ÷ （不動産購入価格＋不動産購入にかかる経費）× 100
実質利回りを計算することで、収入だけでなく管理費や修繕費などの支出も考慮した実際の利回りを把握することができます。
不動産投資で発生する費用
不動産投資では、初期費用やランニングコストとして様々な費用が発生します。
初期費用
- 投資物件の購入費用(頭金)
- 融資手数料
- 火災・地震保険料
- 不動産登記費用
- 固定資産税
- 不動産取得税
- 手数料
ランニングコスト
- ローン
- 管理費用・管理委託費用
- 保険料
- 修繕費用
- 固定資産税
- 修繕積立金
具体的な金額は購入する物件や保険会社、管理会社などによって異なります。
不動産投資を始める手順
続いて、不動産投資を始めるための流れを紹介します。
不動産投資を始めるための手順
不動産投資を始めるには手順があります。
【1】投資をする目的を明確にする
【2】計画を立てる
【3】投資する不動産投資物件を探す
【4】ローンを組んで投資物件を購入する
の4つです。
【1】不動産投資の目的を明確にする
不動産投資を始める前にまずは投資の目的を明らかにします。
不動産投資に興味を抱いたときに、投資で何かしらを手に入れたいと考えているはずです。その目的や目標を数字などにします。
不労所得を手に入れる、節税する、老後に備えて資産を持つなど目的を決めます。例えば、不動産投資を通じて不労所得を得るなら、どれくらいの所得にしたいのか、家賃収入(インカムゲイン)で何年後にこれくらいの額を手に入れたいなどを明らかにします。
その後の運用で困らないために投資の狙いを明らかにしておくことをおすすめします。
【2】計画を立てる
目的が決まったら、物件価格や管理費用、ローンなど、物件をどのように管理するかなど計画を立てます。
銀行から融資をしてもらって、ローンを組む際に審査で融資金額や融資の期間、金利などを交渉することになります。そのための資金計画や運用などの計画が後々必要になります。
不動産投資をする目的から、どれくらいの資金が必要なのか、ローンをいくらにするのか、物件の管理は自分で行うのか、管理会社に任せるのか等々計画を作成しましょう。
【3】不動産投資物件を探して選ぶ
計画を作成した後は、不動産会社やWebサイトなどを利用して、情報収集を行い投資する不動産物件を選びます。
1つの会社やサイトに頼るのではなく、複数の会社・サイトなどから様々な情報を仕入れることが大切です。
初心者の方は売り手に比べて知識の量が少ないので、情報が不足したり、十分な検討ができないことがあります。リスクの洗い出しのためにも、できるだけ多くの経路から情報収集を行うことをおすすめします。
そして、不動産会社に相談などをして、良い物件が見つかったら現地に足を運んで、物件を見てください。
立地や周囲の生活環境、建物の状態、周りの不動産の相場感などを自分の目で確かめることで、入居者の立場からも情報を判断することができるようになります。
【4】ローンを組んで投資物件を購入する
投資する物件が決定したら詳細な投資計画を立て投資物件を購入します。
不動産投資を行うと決定した段階で、初期投資をどれくらいの額にするのか、年間どれくらいの収益や利益を得たいのか、物件の価格帯などをイメージされているはずです。
そのイメージを実際に投資をしたい物件価格や家賃相場、諸費用などを考慮してさらに細かくして計画を立てます。ローンを組むなら融資してくれる金融機関を探します。金融機関は自分で探す方法もありますが、不動産会社が提携している金融機関を紹介してもらうと、有利な条件で進められる可能性が高いです。不動産会社により提携している金融機関や条件も異なりますので、確認してみるとよいでしょう。
まとめ
以上、不動産投資初心者が押さえるべき知識について解説しました。
はじめて不動産投資を行う場合、どのような物件を購入するか比較検討したり、不動産会社と相談をして、悩むことが多いです。
可能な限りセミナーに出たり、現地に足を運んだりして自分で見て聞いて判断することが大切です。営業も受けるかと思いますが、冷静に客観的な数字などを用いて判断することをおすすめします。
