個人事業主が不動産投資で行える節税の方法とは？青色申告・必要経費・所得控除を！

個人事業として不動産投資を行う前に節税方法を知りたい。

 

このような疑問にお答えします。

 

サラリーマンとして働きながら個人事業を行って所得が増えた人は、必要経費を計上しないと納める所得税の額が増えてしまいます。

 

しかし必要経費をきちんと申告し、所得控除を利用することでそもそも納めるべき税金を減らすことが可能です。

 

今回の記事では、不動産投資の税金上の優遇措置や必要経費として計上できるもの、所得控除を紹介します。

 

税金額を抑えて利益を最大化したい人は参考にしてください。

 

ｈ２＞個人事業主として不動産投資で行う節税は青色申告・経費計上・所得控除の3つ

個人事業主として何かしらビジネスを行って所得が増えた人は、所得税の支払額も増えます。

 

所得税が決まる計算式は下記。

 

所得税＝（1年間の収入ー必要経費ー所得控除）×税率

 

税率は所得額によって国で定められているため変えることはできません。

 

また1年間の収入を減らすことは、そもそも所得を減らすことになるので的外れです。

 

そのため所得税を節税するには、必要経費を増やして費用に計上する、所得控除額を増やすことが有効です。

 

また確定申告で青色申告を行うことも、節税対策につながります。

 

まとめると不動産投資を行う個人事業主が行える節税の方法は以下の3つ。

 

• 確定申告で青色申告を行う

• 必要経費を計上する

• 所得控除の利用する

 

この3つを順番に解説します。

 

ｈ２＞青色申告は65万円の特別控除を受けることができる

 

青色申告とは国が定める一定の基準を満たした記帳を行い、正しい申告をする人が所得金額計算について有利に取り扱ってもらえる制度です。

 

（参考：No.2070 青色申告制度｜国税庁）

 

不動産所得、事業所得、山林所得がある人は青色申告できます。

 

青色申告をすることによる主なメリットは、最高55万円（令和元年以前は65万円）が控除される青色申告特別控除を受けられること。

 

ただし条件として、複式簿記で記帳し、その内容に基づいて作成した貸借対照表と損益計算書を法定申告の期限内に確定申告書と一緒に出す必要があります。

 

また新たに青色申告を申請する場合、その年の3月15日までに青色申告承認申請書を所管の税務署に提出しなければいけません。新規開業した場合は2ヶ月以内に提出。

 

55万円の青色申告特別控除を受けられる人が、電子帳簿保存やe-Taxで電子申告を行うと65万円の控除を受けることも可能。

 

ｈ２＞不動産投資で税金対策として利用できる必要経費

 

続いて下記の式のなかで必要経費として申告できる費用を紹介します。

 

所得税＝（1年間の収入ー必要経費ー所得控除）×税率

 

不動産投資にかかる費用は初期費用とランニングコストにわかれます。

 

初期費用	ランニングコスト
不動産購入費用 土地代 設備費用 仲介手数料 印紙代 不動産登録免許税 不動産登記手数料 固定資産税 不動産取得税 火災保険などの保険料	固定資産税などの税金 火災保険料 管理費 修繕費・入替のリフォーム費用 入居者募集の広告宣伝費

 

このなかで費用計上できるものは以下のようなものがあります。

必要経費として計上できる初期費用

建物や設備の借入金（ローン）金利

 

建物と設備の借入金（ローン）金利は経費として計上できます。

 

いっぽう建物と設備を購入する元金や土地代金は必要経費になりません。

 

建物・設備のローン金利を借入金として確定申告をします。

 

仲介手数料や入居者の募集費用

 

賃貸仲介を通じて入居者を獲得する場合の仲介手数料や広告宣伝費は必要経費として計上可能です。

 

仲介会社を通さずに入居者を募集するために使う広告費用やキャンペーン等で使うプレゼント、商品券なども費用として認められます。プレゼントや商品券は交際費として計上します。

 

印紙代（印紙税）

 

印紙代は経済取引に伴って作成した文書に必要とされる費用です。印紙税とも呼ばれています。

 

不動産投資の場合、不動産売買の契約書や領収書など1枚ずつに印紙を貼らなければなりません。

 

印紙代（印紙税）は租税公課として計上します。

 

不動産登記手数料・不動産登録免許税

 

不動産は取得したときに登記を行うことで、第三者に自分の土地であることを主張できるようになります。

 

その登記を行うときに司法書士に支払う手数料を不動産登記手数料。

 

不動産登記にかかる税金が不動産登録免許税です。

 

そのほかに税理士に確定申告を行ってもらう際の報酬や訴訟を弁護士に依頼する費用も経費として計上できます。

 

不動産取得税・固定資産税

 

不動産取得税は不動産を取得した人が支払う税金です。

 

そして固定資産税は、毎年1月1日に固定資産を所有している人が市区町村に支払う税金のことです。固定資産税には初期費用として前の所有者に支払う日割り分と、不動産を保有し続ける限り毎年支払う分があります。

 

これらの費用は必要経費として認められ確定申告することが可能です。

 

火災保険料などの保険料

 

火災保険、地震保険、団体信用生命保険などの保険料も必要経費として認められています。

 

これらは初期費用とランニングコスト両方に該当するものです。

 

このほかには、火災などで建物に損害を受けて生じた家賃の損失を補償する家賃収入特約。賃貸住宅での死亡事故で所有者に発生する支出を補償する、家賃費用特約なども費用として計上できます。

 

必要経費として計上できるランニングコスト

 

減価償却費

 

減価償却費は不動産の建物部分を、毎年分けて費用計上するしくみです。

 

税法上、どの種類の建物がどれくらいの期間で償却するのか明確に定まっています。

 

いっぽう土地は経年劣化などが無いため、減価償却することはできません。

 

管理費

 

共用部分の点検や清掃、エレベーターの整備、管理人の費用などの管理費は必要経費になります。

 

管理会社に管理を任せている場合は、その支払い費用も計上可能です。

 

管理費は毎月かかるためしっかりと記帳しておくことが重要です。請求書も残しておくようにしましょう。

 

修繕費・入替時のリフォーム費用

 

修繕費は原状復帰のためのリフォームや設備が交渉した際の修理費用のこと。

いっぽう原状復帰するためではなく、資産価値を高めるような工事は修繕費として必要経費に含められません。

 

例えば、

• 外壁タイルが破損したことによる同じようなタイルの張替
• 天井から雨漏りが発生したときの以前と同じ防水対策

などの修繕は必要経費として認められます。

 

通信費・旅費・交通費・勉強費

 

上記で紹介した以外には、

• 不動産投資で使用した携帯電話やパソコンの購入費用
• 携帯電話の通信料金
• 不動産購入のための現地訪問に使った交通費
• 書籍代やセミナー代、コンサルティング代金

なども費用として計上することが可能です。

 

必ず不動産投資の費用として必要だったということが説明できなければなりません。

 

プライベートの費用を計上することは避けましょう。

 

（参考：世界一やさしい不動産投資の教科書1年生）

 

反対に経費に計上できない費用には以下のようなものがあります。

 

• 所得税
• 住民税
• 相続税
• 贈与税
• 加算税
• 延滞税
• 交通違反の罰金

 

必要経費として使用したものを帳簿に記帳して確定申告してください。

 

ｈ２＞不動産投資で節税のために利用できる所得控除

 

続いて節税で利用できる所得控除について解説します。

 

所得税＝（1年間の収入ー必要経費ー所得控除）×税率

 

所得控除を利用することで所得税の額が減ることもあります。

 

ここでは主な所得控除を紹介します。

 

控除	内容
社会保険料控除	健康保険や国民年金、厚生年金保険など。 自分や一緒に生計を立てている配偶者、親族などが負担するべき社会保険料を支払った場合に支払った金額の所得控除を受けることができる
医療費控除	自分や生計を一緒にする親族のために医療費を支払い、一定額を越える場合は医療費の額を基に所得控除を受けることができる。
生命保険料控除	納税者が生命保険料や介護医療保険料、個人年金保険料を支払ったときには、一定金額の所得控除を受けることが可能です。 保険期間が5年未満の生命保険には、控除対象にならないものがあります。
基礎控除	誰でも受けることができる控除。 自分の合計所得金額に応じて控除額が決まり、合計所得が2,400万円以下であれば48万円の控除額となる。
雑損控除	災害や盗難などで資産に損害が出た場合、一定金額の所得控除を受けることができます。
地震保険料控除	納税者が地震などの損害保険料を支払った場合、一定の金額で所得控除を受けることが可能。 その年に支払う保険料の額を使って計算した金額が控除額となる。
寄付金控除	国、地方公共団体などに特定寄付金を支出した場合、所得控除を受けることができる。 認定NPO法人などに対する寄附金のうち、一定のものは所得控除ではなく他の控除に代えることも可能です。
配偶者控除	控除対象の配偶者が要る場合に、一定の金額の所得控除を受けることが可能です。

（参考：所得金額から差し引かれる金額(所得控除)｜国税庁）

 

所得控除は納税者個人の事情を加味するための制度です。

 

そのため各納税者によって控除額が計算されることになります。

 

要件も所得控除の種類によって異なりますので、自分が要件に当てはまるのか確認が必要です。

 

表で説明したもの以外にも、はじめに紹介した青色申告特別控除も利用可能です。

 

ｈ２＞サラリーマンが個人事業として不動産投資を行い節税したときの事例

 

続いてサラリーマンが個人事業で不動産投資をはじめる場合の、節税についてシミュレーションを行ってみます。

 

＜Yさんの事例＞

• 30代

• 既婚（配偶者の所得なし）、子どもなし

• 今年から不動産投資をはじめたため事業は現在赤字

ｈ３＞不動産投資開始前

 

• 年間給与収入：6,000,000円

• 所得税額：197,500円

 

	（円）
給与収入	6,000,000
給与所得控除	1,640,000
給与所得	4,360,000
総所得	4,360,000
社会保険料控除（仮定）	600,000
配偶者控除（※1参照）	380,000
地震保険料控除（仮定）	50,000
基礎控除	380,000
所得控除合計額	980,000
課税所得	3,380,000
所得税	197,500
復興特別税	4,147

 

ｈ３＞不動産投資開始後

 

• 年間給与収入：6,000,000円

• 不動産所得：-800,000円

• 所得税額：117,500円

 

不動産投資を開始した初年度は、不動産事業の出費が多く赤字になりました。

しかしその分の総所得が減り、課税所得も減ったため納める所得税が減りました。

 

	（円）
給与収入	6,000,000
給与所得控除	1,640,000
給与所得	4,360,000
不動産所得	-800,000
総所得	3,560,000
社会保険料控除（仮定）	600,000
配偶者控除（※1参照）	380,000
地震保険料控除（仮定）	50,000
基礎控除	380,000
所得控除合計額	1,410,000
課税所得	2,150,000
所得税	117,500
復興特別税	2,467

 

ｈ２＞節税対策は証憑を取って帳簿をつけるところから

 

個人事業主として不動産投資をはじめて、節税対策を行う場合はまず不動産投資に使う費用を把握することが重要です。

 

そのためきちんと契約書や領収書を取っておくようにしましょう。

 

はじめに紹介した青色申告を行って控除最大額の65万円を受けるためには、帳簿を複式簿記でつけることも必要です。

 

利益を最大化するためにも証憑はしっかりと取ってください。

 

以上、不動産投資の節税について紹介しました。

 

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