IT企業 渡辺様

学生時代から投資にご興味を持たれ過去に不動産投資経験もあるオーナー様に、弊社から話を聞いてみようと思ったきっかけやご購入の目的、投資する不動産種別による違い、今後の運用計画や資産形成への考え方などをインタビューさせていただきました。

どのような経緯で不動産投資のお話を聞くことになりましたか。: ビジネスパートナーの経営者からSMSで「不動産投資の話を聞いてみませんか」と連絡をいただいたのがきっかけでした。もともと僕のところの会社に営業のコンサルとして来ていた方なのですが、複数人のビジネス仲間と一緒にキャンプに行った後にお話をいただきました。キャンプでは特に投資とかの話をしていなかったですし、日頃からもそういった資産形成の話をしたことがなかったのですが、不動産投資は昔よく勉強会に参加していて興味があったので、一度話を聞いてみたいと思い現担当の方につないでいただきました。

いつ頃どのような勉強会に参加されていましたか。: 社会人1年目の2003年から5年目ぐらいまで、不動産投資の勉強会に年間10万くらい支払って参加していました。当時そこでは5000万位の一棟アパートや海外不動産を頭金3割くらい負担して始めるといった内容が多かったです。キャピタル目的で上海やバンコク、あとロサンゼルスもありましたね。結局そのときは、元手がなくてやらないという判断になりました。その後、MBAを目指すタイミングで勉強会への参加も辞めました。

投資を考えだした時期やきっかけ、またこれまで実際におこなった投資について教えてください。: 投資に興味を持ち始めたのは若い頃に流行った「金持ち父さん貧乏父さん」の本を読んでからです。多分大学3年くらいのときで、お金の稼ぎ方によって人を4つのカテゴリーに分けた考え方が書かれていて、その中の”ビジネスオーナー”と”投資家”というのが好きでしたね。それで社会人になってすぐの頃は、3億の資産を年利5％で回すことが出来れば年収1500万じゃんみたいな、どうやったら働かなくて済むのか、3億をどうやって貯めようみたいなことを考えてましたね。
その後、不動産投資の勉強をするのと並行して、その当時調べた内容だと株式投資であれば不動産投資よりも初期費用が安く済みましたのでまず株式投資から始めました。海外の株式に投資をして配当成長株を中心に短期の利益を目的とはせず、長期的な保有を心がけ、老後の資金のために資産運用しております。不動産は、MBAから帰ってきて2013年頃に前職で競売物件の取引に関するネットサービスを検討していたことがあり、自分でも競売物件とはどういうものなのか勉強のために投資を行おうと思い、競売にかけられていた1LDKのマンションでたまたま良さそうな物件があったので長期で持てる可能性が高いと考え入札を行いました。

過去にされていた不動産投資についてもう少しお聞かせください。: その物件はリーマンショック後からアベノミクスでずっと価値が上がっていっていたのですが、市場が過熱しすぎじゃないかというふうに言われていた頃に中国シャドーバンキングの話が出てきて、マーケットが不安視されだしたタイミングで売りました。日本で不動産投資をするのであればインカム目的だろうなと思っていたのでインカム目的で所有して家賃はずっと入ってましたが、結果的にキャピタルになったけど、5年未満で売ったので税金も高かったです。でも結局その後も上がり続けたので、もっと上がってるじゃんと思いましたけどね。それからは仕事も忙しくて検討できる時間なんてないまま5～6年が経過しました。

弊社から改めて不動産投資の話を聞いてみていかがでしたか。: 当初話を聞いたときは、利回りが自分が想定していたよりもそこまで高くないため魅力だとは感じませんでした。一方で不動産を購入するのであればキャピタルゲインよりも長期的なインカムゲインだろうと思っていたので、御社の考え方とマッチしているなと感じました。また、競売物件の場合は、フルローンを組むことが難しく大きな資金が必要になるので、フルでローンを活用し自己資金を抑えながら所有できる御社の区分マンションは魅力だと思いました。

不動産投資を始めるにあたって不安に感じた点や重要視した点、決め手などを教えてください。: 不安に感じた点はローンを組む金額です。ですが、自分が持っている預貯金や株式を考えた時に、その範囲内であればまず大丈夫かなと思っていました。また金利が上昇するとマイナスになり、そのことによって日々のキャッシュフローが苦しくなるんだったら不動産投資をやり過ぎない方がいいという話になるため、今後の上昇リスクも不安に感じていますが、金利の上昇をシミュレーションした時にそこまで大きく費用負担にはならないと判断しました。
重要視した点は、その投資する物件の立地や将来的な価値になります。家の近くであればどのような場所なのかイメージがつきますし、また都心に近い物件であれば、人口の減少もそこまで大きくならないため将来的な価値が下がらないと思っています。そして、給与所得と損益通算することで節税になることが不動産投資のメリットだと思い、購入を決めました。

他社比較等はされましたか。: 他社比較はしていないです。なんでだろう（笑）でも不動産投資の営業は怪しいと思っていて、以前からテレアポなどもよくありますが、話を聞くということもなくすべて無視していました。そんな中で、グランヴァンの場合は紹介制でやっている会社だと紹介してくれた方から聞いていたので、1戸目については抵抗なくある程度信用して話を聞けていたのが大きかったと思います。2戸目3戸目とかになってくると、他社と比較するというより、自分が使えるレバレッジの部分をこの商品でいいのかという観点で考えはしました。それこそ頭金で違う投資をしてもいいんじゃないか、好みの不動産を自由に買って自分で手を加えて価値を上げて所有していくのも楽しそうだなとか。でも面倒くさくて。忙しくなければやってもいいかなと考えたりはしました。
やっぱこの歳とかになってくると、居住用でいろいろ面白いものを建てたりする人が結構いたりして、そういう話を聞くと自分もなんかそれを投資でやってみたいなというふうに思ったことがありました。でも結局、地銀や金融公庫などの融資担当者のネットワークがないと資金を借りられないイメージなんですよね。3割～7割は頭金が必要だよとか、自分で資金を出さなきゃいけない。株式投資の資産をわざわざ掘り出してこっちに投資するのが、面倒くさいというのもあるんですよ。それにやっぱり仕事をしながら手間や時間を費やすのは現実的ではなく、ある程度ほったらかしに出来たり、自己資金を抑えて出来る観点から区分マンションを増やす選択をしました。

購入目的と今後の運用計画について教えてください。: 不動産購入の目的は自身のポートフォリオに定期収入（インカムゲイン）を組み込むことと節税です。もともとすぐの複数戸の購入は検討しておりませんでしたが、営業担当の方から売却したキャピタルで他の物件に繰上返済して残債を減らしてプラスにしておく考え方なども含め複数戸所有の提案を受けて、それはいいなと思いました。不動産投資は空室リスクがあるため、将来的には複数戸持つことによってリスク分散できれば良いと思っておりましたので、将来的ではなく今すぐ始めても良いのではないかと気が変わりました。現在5戸所有していますが、ローンが使えて良い物件があれば更に追加購入したいと考えております。私の概算ですが、1戸完済するのに2戸分の売却益が必要だなと思ったので、定期収入として3戸残すとなると9戸持ちたいなというのはなんとなく考えてます。35年ローンを利用できるのも49歳が最後なので、それまでに何とかしないとと思っています。その辺りの計画を担当の方にお願いしています。所有物件については、確定申告で税金が戻ってくる期間はそのままにして、10～15年くらい経って納税になってきたら売却していくような税金シミュレーションについても担当の方と話しています。その時に売却したキャピタルで他の物件に繰上返済をしていくイメージでいます。

不動産投資を始めたことで心境など変化はございましたか。: 特に不動産投資を始めたことによって私自身の心境や生活への影響はありません。ローン金利が少し気になるくらいでしょうか。
もともと不動産投資は不動産の価値を上げるために自分でリフォームやリノベーションすることによって価値を高めようと考えておりましたが、今投資してる不動産投資は、長期保有という観点で、自分の保有している株式投資とさほど変わらない印象を持っています。

資産形成における考え方についてお聞かせください。

性格的にはせっかちなので、短期投資の方が合うかもしれないけど、生活リズム的には中長期ですね。一時期、デイトレーダーの本とか読んで短期的な売買をやろうかなと思ったときもありましたが、日中仕事をしているので忙しいとなかなか気にかけてられませんし、株式投資は複利効果によるリターンが高いと思うので中長期投資ですね。

それこそ新卒の頃に投資したもので10年近く持っているものがあるんですが、利回り10％のものとかもあって、それが複利でもあるから。すごいなと。一方で中には株価が90％くらい落ちるものがある時もありますが、別に自分のポートフォリオ上それが落ちてても、他が伸びてればいいと思っているのでそこまで気にすることもありません。不動産も短期投資ではないじゃないですか、基本的に。そう考えると、結果として僕は性格上そういうふうなものを選んで投資しているという部分があるのかもしれません。

老後の生活をどのようにお考えですか。: 収入面とやりたいこととのバランスを取りながら過ごしたいと思っています。老後の生活レベルはなるべく下げたくないけど今のレベルは絶対に厳しいよねって思います。今と比べて入ってくる収入が圧倒的に減るので生活レベルは落ちるでしょうけど、それでも昔はそれで暮らしてたから大丈夫でしょうし、投資もやれればやろうと思います。不動産収入があることで何か将来の自分の助けになったりとかするなというのは感じています。

どんな人に不動産投資をお勧めしたいですか。また検討されている方々へメッセージをお願いします。: 老後の資金に不安を覚える方は不動産投資を検討した方が良いと思います。一方で、デイトレーダーのような短期的な利益を求めるものではないので、中長期でのんびりと自分の資産が増えていくことを望む方が向いていると思います。自分が取れるリスクの範囲内で不動産投資を検討した方が良いと思います。また、投資は不動産以外にもありますのでそれぞれのメリットデメリットを考えながら不動産投資をするのかしないのか決めたらいいと思います。