公的年金に対する不安が高まる今、マンション経営による家賃収入は将来の年金代わりとして注目を集めています。 これはまさに「金持ち父さん貧乏父さん」（ロバート・キヨサキ著/筑摩書房）で紹介されていた、 「レバレッジ（てこ）」を利用して「不労所得」を得るというアイディアの具現化です。 月々のローンを家賃収入でまかないながら返済すると、完済後は家賃がそのまま年金と同じような カタチで手元に入ってきます。その「家賃年金」は、老後の生活においてとても頼もしい存在になることでしょう。

超低金利やペイオフの解禁により、金融機関に預金しても利息どころか元金まで保護されない状況。 利回りという観点から見た場合、例えば約2,200万円を大手都市銀行の10年もの大口定期預金に預けた場合、 その利子は10年間の合計で約50万円（年利回り約0.25％※）。それに比べて約2,200万円の 新築ワンルームマンションを購入して運用すれば、およそ約4.5％の年利回りを見込むことができ、 10年間で約1,000万円の利子がついた計算と同じになります。この、不動産から得られる利益をもとに 担保能力としての価値を試算する方法は「収益還元法」と呼ばれ、マンション経営を検討する上で 価格等の判断の一つの目安となります。

住宅ローンを利用して賃貸マンションを購入した場合、借主様に対して団体信用生命保険がかけられます。 団体信用生命保険とは、本人が病気や交通事故などで亡くなったり、高度の障害を被った場合、 この保険により残りのローンを完済するというシステムです。残された家族には無借金のマンションが残るほか、 月々の家賃を生活費に充当できるため、万一の場合にも生活を安定させる「家賃保険」となり得ますので、 その分ご加入中の生命保険料の節約が可能です。

ワンルームマンションを購入して賃貸に出すと税務上、建物の減価償却費・住宅ローンの金利・管理費・ 固定資産税などの経費を計上することが出来ます。こうした必要経費が家賃収入より大きくなれば当然、 不動産所得は赤字になります。給与所得者の場合、この赤字分を給与所得から差し引く(損益通算） ことができるため、所得税や住民税が減税されるという仕組みです。

※赤字分は帳簿上だけのもので、実際は月々のローンの支払いを家賃収入でまかなうため、 月々の持ち出しは僅かです。あるいは持ち出しを節税分でまかなう事も可能です。

一般的な預貯金や株式の相続税は原則として時価による算定となります。 しかし不動産の場合は「固定資産評価基準」に基づき市区町村が決定し、 土地部分の評価額は公示価格の80％程度、建物は購入価格の60％程度となり、 さらに賃貸用住宅の場合は70%に下げる事ができます。時価で評価される他の資産とくらべると、 通常の資産評価額の50％程度まで引き下げることが可能で、 相続税対策としては有効な手法のひとつと言えます。

※1　土地の相続税評価額の基準となる路線価は実勢価格の80％、建物の評価額は建築価額の60％程度が目安となります。 ※2　貸家建付地評価額は、借地権割合・借家権割合により控除。諸条件により数値は異なります。